上海第五批次土拍来了，曹家渡地块会拼到第二轮吗？

文/好地研究院 方晓泉

明天，上海第五批次土地出让就要开始了，这次主要关注的还是静安区的两宗地块。首先是曹家渡社区地块，这块地是纯住宅性质，吸引了大约四家房企参与竞拍。另一块是灵石社区地块，由于21%的商办面积需全自持，还要满足引进企业总部和税收要求，所以预计只有一家房企参与。

曹家渡社区地块的优势和劣势都很明显。地块位置很好，属于上海核心区域，位置稀缺。近两年这里的新房供应很少，周边只有一个项目待售，同样是在静安，今年6月昌平云岸开盘时，均价达到14.5万，认购率高达197%。不过，地块形状不规则，设计和开发有一定难度。好地研究院预测，根据今年上海核心区域房价的上涨幅度，曹家渡地块未来售价预期可以看到16万左右，拍到第一轮中止价，预期利润约4.4%；拍到竞品质上限，预期利润仅3.5%。随着上海新房限价逐步放开，房价天花板逐步升高，房企或许会通过优化方案、提升品质来提高货值。

具体来说，如果地价没有拍到第一轮中止价，说明房企普遍谨慎；如果竞品质阶段结束，说明房企略加预期；如果拍到第二轮价高者得阶段，则说明房企加了一定幅度的预期。

地块周边配套也很完善，距离地铁14号线武定站约260米，7号线800米，交通十分便捷。周边教育资源齐全，有江苏路第五小学、同济大学第二附属中学、市西中学等；大约1.4公里处有上海市华山医院，定级为三甲医院，可以提供充足的医疗保障。周边的商业配套也很好，有889广场、汇融天地和月星环球港，日常消费需求都可以满足。

这次上海第五批次土地出让，曹家渡社区地块无疑是焦点，地块位置优越，周边配套完善，吸引了多家房企的关注。从市场角度来看，上海核心区域的稀缺土地总是炙手可热，房企对于这类地块的未来售价预期较高，也是合理的。对于房企而言，合理的地价与未来的售价预期和利润率息息相关。值得注意的是，随着上海新房限价政策的逐步调整，以及房价天花板的逐步升高，房企可以通过优化设计和提升品质来增加项目的货值，从而实现更高的利润率。当然，也需要关注到地块的不规则形状所带来的开发难度，这也是考验房企能力的重要因素。