翠湖6期售价20.6万？上海楼市大戏上演

传说中的翠湖6期没有出现在上周的新房上新名单中，但20.6万的传说均价还是吸引了不少人的关注。大家开始算账：如果翠湖真的是20.6万，那意味着什么？我自己也做了一些测算，目前上海各个板块的公寓和风貌别墅之间的价格差异大约是1.7倍。例如中海顺昌玖里，上半年公寓均价17.2万，而别墅售价29.8万；露香园公寓16.8万，别墅28万；海玥黄浦源公寓14.3万，别墅25.18万。

然而，如果翠湖6期真的是20.6万，那这个比例就失衡了。新天地公寓20.6万，而新天地风貌别墅29.8万，比例只有1:1.44，翠湖的风貌别墅价格实在太低了。当然，也可能翠湖6期的风貌别墅最终会定在35万每平米以上，这样1.7倍的模型才能重新成立。

现在再来看徐汇静安地王的问题。20.6万的价格对刚起步的土拍市场有些冲击。已成事实的徐汇滨江地王，其17万+的保本门槛已经经过多方测算。如果翠湖6期真的只有20.6万，那徐汇滨江短时间冲击20万的可能性就很低了。静安地王的开发商们可能也会因此重新测算自己的计划。静安曹家渡和黄浦新天地的竞争结果已经不言而喻，价高者得的市场新玩法还会继续吗？如果顶尖产品还迈不开步子，那这个游戏将会非常难看。

翠湖6期20.6万的传言一出，市场上就炸开了锅。有人用翠湖5期33.7万的成交价来对比，认为新价格相当于打了6折，这样的价格无疑触发了很多人的兴趣。也有人更为全面，拿出翠湖前5期的成交行情来比较，得出的结论是：翠湖的定价从来不是简单的一二手做均一均算术题。它是上海公寓新房天花板的价格，应当放在全上海的价格体系中去纵横交错地看。

举几个最新的参照对象：中环外前滩南11.5万，杨浦内中环12.2万，徐汇中外环间的联动价11.5万，闵行外环边9.38万。结论是什么？与上海中环里外比，价格一倍也没了；和闵行外环比，才刚刚到一倍。对于住房消费者来说，短期内可能会关注一二手价差，但从长远来看，市场价格一定会被修复，扭曲状况不会持续太久。后房地产时代的主要机遇或许就在于定价的错位，而不是纸上谈兵的测算和推论。市场因子的存在，不会让失衡状况长久持续。