静安两块住宅地，房企拿地逻辑大揭密

昨天上海土地竞拍结果出炉，绿城强势拿下徐汇滨江住宅地块，透露出当前房企的拿地策略。本文将通过开发商的角度，探讨当下住宅地块的竞拍市场，并分析静安新推的两块优质住宅地块的情况。

昨天比较忙，没有关注到土地竞拍的情况。下午得知上海最火的徐汇滨江小米住宅地块已被绿城收入囊中，朋友圈里也看到绿城团队在地块上的合影。这种场面比市场传的招商势在必得还要强势。让我们来聊聊几个核心观点。

首先，开发商是怎么看现在的住宅地块竞拍市场的？从昨天5幅住宅地块的报名情况看，现在还在市场上的主流房企，对投资项目的核心标准只有一个：安全。安全不仅是在利润率的考核上，更关注的是去化的确定性。也就是说，确保地段的房子有足够强的需求，即使市场下行，也要确保地段内的需求依然存在。项目针对的是那些有改善能力的群体，而不是容易受经济调整影响的刚需族。所以，刚需区域或小城市配套欠缺的地块，往往只有一家报名。总结来看，房企现阶段的战略方向就是聚焦改善和高端项目，安全第一。

至于招商对徐汇滨江小米住宅地块势在必得的观点错在哪里？错在理解了地块属性，但没有理解竞拍的逻辑。从在场的房企来看，主流玩家都是超级房企。这些房企资源丰富，社会关系强大，但市场无法操纵。因此，这些巨头的投资逻辑趋同：挑最好的地块干。徐汇滨江有7家房企报名，招商早已做好方案。市场误以为招商势在必得，但实际只是房企为节省时间做了大量前置工作。核心逻辑在于竞拍方式，徐汇滨江采用招挂复合式出让，报名不足11家时直接挂牌。由于只有7家报名，采用直接挂牌竞价模式，但设置了最高限价。最高限价的入围竞标人才能摇号，摇号阶段存在变数，因此不存在势在必得。

昨天竞拍结束后，静安火速推出两幅优质含住宅地块，迎合了房企的核心关切：优质、安全。简单看看项目情况：曹家渡地块占地18502㎡，建筑面积49585.36㎡，限高80米。项目优质，但开发问题值得注意，周围被现有建筑包围，考验开发水平。市场传言称，托底方为昨天未拿到徐汇滨江地块的巨头。大宁地块占地31603㎡，建筑面积93228.85㎡，限高100米，商住比例79:21。精装标准预计4000元/㎡，受让人须引入央企或民营企业集团总部等，具体以公告为主。大宁地块同样优质、安全，期待最终竞拍结果。

附：上海4批次5幅住宅地块成交情况一览。

近期徐汇滨江和静安住宅地块的竞拍，引发了市场的广泛关注。房企的拿地逻辑从利润率转向了安全性，这体现了当前市场的谨慎态度。高端和改善型项目成为房企的首选，刚需项目则因市场的不确定性而被忽略。徐汇滨江地块的竞拍方式和限价机制，进一步说明了市场的不确定性，无论多么强大的房企，也无法确保百分百拿地。静安新推出的两幅地块，既满足了位置优越的需求，又符合安全性的要求，预计会有激烈的竞争。总体来看，房企在当前经济环境下，需要更加谨慎和理性地进行投资决策。未来的市场发展，还需时刻关注政策变化和市场需求，合理布局，确保项目的可持续发展。