2024年上海楼市半年报：政策宽松，土拍回暖

2024年上海楼市政策环境宽松，上半年出台多项利好政策，买房门槛大幅下调。土地市场方面，土拍规则调整频繁，央国企主导市场。新房市场供求双降，成交均价受中高端供应影响创近年新高。本文详细解析了政策、土地和新房市场的变化趋势。

2024年上半年，上海楼市政策环境相对宽松，买房门槛明显降低。特别是“新沪九条”出台后，上海限购政策进一步松绑，多项利好措施促进了楼市的健康平稳发展。具体政策包括降低首付比例、降低贷款利率、放宽非沪籍人士社保年限、放松企业购房限制，并解除对离婚及赠与的限购。这些政策极大地刺激了购房需求，特别是企业购买二手房的窗口期也得到了放宽。

土地市场方面，今年上海的土拍规则经历了多次调整，取消了“双限”，重新回归“价高者得”的市场化竞价模式。上海放松了执行多年的“7090政策”，开发商可以更自由地设计和开发产品，以满足市场的改善性需求。第三批土拍开始，商品住房用地溢价率上限被取消，竞品质、竞保障房改为合同约定，进一步提升了土地资源市场化配置效率。但开发商在拍地前需要做好研判，以应对高溢价的风险。

上半年上海新房市场供求双双回落，但中高端供应活跃，拉高了整体成交均价。上半年共供应381万平方米新房，同比下降17%；成交319万平方米，同比下降39%。受新政刺激，6月新房市场止跌回稳。新房公示和认筹情况显示，市场分化加剧，客户逐渐向热门楼盘集中。虽然整体开盘当日去化率持续走低，但部分市区及近郊项目仍受到市场追捧，而远郊区域表现相对较差。

从2024年上半年来看，上海楼市政策环境总体宽松，政府出台了一系列利好措施，以降低购房门槛和刺激市场需求。例如，“新沪九条”这一政策的出台极大地松绑了限购政策，使得更多人能够进入房地产市场。这不仅满足了刚需购房者的需求，同时也为有改善型需求的购房者提供了更多选择。土地市场方面，上海取消了“双限”政策，重新回归“价高者得”的市场化竞价模式，为开发商提供了更多发挥空间。然而，这也意味着在拿地前开发商需要更加谨慎，避免高溢价带来的风险。

新房市场虽然整体供求回落，但中高端供应的活跃拉高了成交均价。从供应节奏来看，开发商采用少量多次的方式推盘，使得市场供应更为灵活。虽然整体市场分化加剧，但政策的利好效应在6月逐渐显现，市场逐步止跌回稳。

总体来看，政策的宽松和市场的分化使得上海楼市在2024年上半年呈现出较为复杂的局面。对于购房者来说，这是一个机遇与挑战并存的时期，需要根据自身需求和市场变化做出最优选择。而对于开发商来说，如何在政策宽松的背景下，合理布局、提升产品竞争力，将是其未来发展的关键。