上海新“地王”曝光，房价要变天了吗？

上海最新一轮土拍热潮来袭，多块地块高溢价成交，吸引了众多房企参与竞拍。尤其是杨浦区平凉和长白社区地块的成交，引发了市场对未来房价走势的讨论。政府针对溢价率的最高限价也引发了广泛关注。未来上海楼市将迎来一波“好产品”，购房者需密切关注市场动态。

这两天，上海楼市热闹非凡。先是2024年第三批次土拍结束，“价高者得”回归楼市；紧接着，第四批次土拍时间也公布了，其中最吸引眼球的就是徐汇滨江原小米总部地块的入市。大家纷纷问，“上海土拍的最高溢价率会是多少？”“房价会涨吗？”我们一起来看看！

三批次土拍取消了“最高限价”这回，实施“价高者得”，市场热度非常高。对于民企来说，这样的规则可能不太有利。地块的最佳溢价率是多少，如何平衡利润和产品，都是未知数。所以，这次土拍基本都被国央企包揽。杨浦区平凉社区地块吸引了“11家房企，9组单位”参与竞拍，长白社区地块也有5家房企参与。最终，保利发展以22.0272亿元拿下平凉地块，溢价率21.18%，预计入市价格13万+/㎡；北京城建和越秀联合体以22.3023亿元竞得长白社区地块，溢价率17.12%，预计入市价格12万+/㎡。

这两个高溢价率的出现，让人们更加关注上海土拍的溢价率极限。上海政府在四批次土拍地块中，特别是徐汇滨江原小米总部地块，给出了答案。公告中明确了该地块的最高限价，溢价率30%。这块地的位置和热度决定了未来土拍的最高溢价率或许就是30%。不过，这背后是对地块的“不设限”。这块地将成为纯粹的豪宅社区，摆脱常规市场束缚。

杨浦区平凉地块附近已有上海城投项目、高阳新里两个新盘，价格约为12万+/㎡。保利发展地块预计13万+/㎡，涨幅在8.07%-15.5%之间，低于溢价率21.18%。长白社区地块周边在售的新房金隅外滩东岸均价约为11.96万/㎡，涨幅几乎可以忽略。至于徐汇滨江原小米总部地块，预计入市价格基本与香港置地启元持平，突破20万+/㎡。高溢价率成交的地块未来售价或将高于实行房地联动价的项目，对开发商的销售及产品打造能力形成挑战。上海楼市将迎来一波“好产品”。

这次上海土拍确实让人眼前一亮。土拍取消最高限价，让市场出现了高溢价率的地块，吸引了众多房企积极参与。虽然高溢价率不一定代表房价会大涨，但也给购房者带来了新的期待。特别是徐汇滨江原小米总部地块的出现，或将带来豪宅社区的回归。对于购房者来说，这一波土拍后的楼市价格调整，可能会对市场产生短暂的波动。房企们在高溢价率背景下能否推出“好产品”，是未来市场的关注点。总之，上海楼市在政策调整和市场变化中，仍将保持其热度，购房者需密切关注市场动向，理性判断购房时机。此次土拍带来的不仅是价格波动，更是市场的结构性变化，豪宅的回归或许将成为未来一段时间的主旋律。