上海土地市场再起波澜：地价上涨，房企预期审慎

上海土地市场最近迎来了三块地的出让，其中杨浦区两块地分别拍出了21%和17%的溢价率，地价明显上涨。房企对未来市场表现出谨慎态度，但仍有不少积极加预期的案例。

今天，上海土地市场迎来了久违的“价高者得”的拍地模式，好地研究院认为，与之前的新房限价时代相比，地价有了明显上涨。如果按照之前的新房限价水平，项目的预期利润率将下降不少。

比如，杨浦区的两块地分别拍出了21%和17%的溢价率。相较之前限价时代，这两块地的地价分别上涨了19.1%和9.7%。这意味着利润明显缩减。

房企目前对未来市场的表现依旧谨慎。上海没有明确取消限价，意味着未来项目上市时可能会出现两种情况：一是继续限价，这种情况下，项目的利润率会很低。比如，保利发展的项目如果按照12.3万的限价，利润率只有2.7%左右。而越秀项目按照11万，利润率约为6%。二是允许突破限价，这种情况下利润可能会好一些，但参拍房企还是表现得很谨慎。

具体来看，上海城投和保利发展企业在杨浦市场的表现尤为突出。由于杨浦市场没有倒挂问题，且两块地不属于高端地段，客户对价格敏感度高，周边竞品多，去化压力大。只要产品品质提升，预期售价达到13万，利润率能达到5%。北京城建和越秀也在激烈的竞争中分得了一块地，但需要解决保留建筑、日照、交通等不确定性问题。

上海此次土地拍卖吸引了不少房企的积极参与，尤其是保利发展、北京城建和越秀等企业，表现出了强烈的拿地意愿。虽然地价上涨和利润空间缩减是显而易见的，但企业们仍然选择在这个时点进入市场，反映出对未来市场的潜在信心。值得注意的是，这次拍卖也是上海在取消限价后的首次大规模测试。从结果来看，新房市场的回暖还是不明朗的，这使得房企在加预期上显得格外谨慎。另一方面，市场预期的复杂性和不确定性也让房企在定价和利润核算上需要更加精细化操作。总体来看，未来的市场表现还需观察，但此次拍卖无疑为市场带来了一些新的信号和变化。