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房企丨曾经的深圳房价第一区!如今跌回08年!

土神网2024-05-09 21:22:17来自北京市

眼看他起高楼，眼看他宴宾客，眼看他楼塌了。

这句话非常准确地概括了盐田这十几年的发展变化。

作为曾经深圳关内的四大区之一，盐田的房价一度跃升至深圳第一。

但是经过这几十年的发展，盐田的房价越来越低，最新的房价数据，甚至跌回到了2008年......

目前盐田新房的备案单价普遍在4万+至5万出头，但经过一轮打折促销后，盐田现在新房的低价连4万/㎡都撑不住了。

以盐田的望辰府为例。

今年项目推出了一批6.3折的工抵房，折后单价仅2.98万/㎡，直接把价格拉到了2字头。

而二手房方面，价格也已经拉到了新低。

根据中原发布的最新板块数据显示：

此刻盐田的二手房价格处于全市低位，比如盐田港的最新均价为4.3万/㎡，基本与坪山、大鹏持平。

而实际的成交价，还更低。

比如盐田港板块的佳兆业盐田城市广场，去年底成交的价格已经下探到3字头。

新房降到2万、二手房降到3万，这就是盐田房价当下的惨状。

要知道，16年前也就是2008年的时候，当时盐田单价曾达到2.4万。

当年的2.4万是什么概念？

放在当年，这个均价放在全市都是最高的。

福田当时的均价只有1.8万/㎡、南山均价只有1.7万/㎡。

什么宝安、罗湖当时的房价也都比盐田低。

如今盐田的新房单价跌破到2万，说房价回到2008年，一点都不夸张。

更糟心的是，当年是什么通胀水平？现在又是什么通胀水平？

当年的2万均价可比现在的2万均价含金量高多了。

所以如果用真实购买力测算的话，现在的2万单价比当年的2万单价还便宜。

但说到这，我也要提醒一下大家，其实在深圳，此刻不仅只有盐田的一部分小区降价降回到了2008年，其他片区也有一部分小区的房价跌回到了2008年。

现在市场上大部分小区的价格顶多是降到了2016-2018年这个区间，直接把房价降到2008年的小区，都属于超跌的小区，大多数都是坑，大伙记得要及时避坑。

作为曾经的关内四区之一，为什么盐田会从房价第一区，变成如今所有人都嫌弃、刚需都不愿意买的片区呢？

对于这个问题，我看到很多深圳的大V都在解读，但是我感觉解读和解释的都不够准确。

我认为盐田的没落，有3个主要原因：

第一、罗湖和香港没落了

我们回想一下当年，盐田是靠什么发展起来的？

是靠区位优势，也就是靠近香港以及深圳第一个城市中心——罗湖

早年深圳的主要承接的都是香港过来的工厂以及资本，离香港越近，就越发达。

所以原来深圳的关内四区，福田、罗湖、南山和盐田，全是和香港交界的区域。

而在关内这四个区中，盐田和香港的距离甚至可以说是最近的。

比如著名的盐田中英街，一半是深圳一半是香港，距离这么近，自然会拿到很多的发展资源。

香港之外，罗湖的作用也很重要。

罗湖是早年深圳的就业中心之一，就和现在的南山、福田地位是差不多的。

罗湖对盐田的影响，主要体现是——

罗湖发展带动的人流，形成了外溢。

就和现在南山对宝安、福田对龙华的外溢一样。这种外溢对盐田的房价也有一定的支撑。

现如今罗湖和香港相继没落之后，盐田没有了外力依靠，就只能靠自己了，但问题是盐田没法靠自己

第二、地理位置太差

为什么盐田没法靠自己？

主要原因就在于盐田的地理位置

首先，盐田的地段位置处于东部，和深圳往西发展的大方向背道而驰。

其次，盐田周边群山阻隔，一个马峦山、一个梧桐山，分居盐田的东西两侧，南边不是海就是深圳和香港的地界，发展空间是真的很小。

唯一有点发展空间的地方就是北边了，但是往北边的通道又是龙岗的横岗，一个万年发展不起来的板块，

自己都搞不起来，就别指望它能带动盐田了。

能抱的大腿都不行了，又没有新大腿可以抱，自己又靠不住了，除了依靠一点山海资源发展一点旅游业，盐田实在找不到其他产业突破。

第三，配套资源差

盐田2020年才有第一条地铁，今年才全区通地铁。

你说这是曾经深圳的关内四区之一，你敢说我都不敢信，交通条件差到让人无法理解

学校方面，盐田常年位列深圳各区倒数前三。

名校集团化之前，盐田没有一个名校入驻。

外围区域之前大多有一两个名校压阵，比如龙华的深高北、龙岗的深圳龙岗外国语以及深中龙初、宝安的宝安外国语。

就连坪山和光明这些区域这几年都有名校出头，而盐田直到现在都还没有名校冒头。

名校集团化之后，盐田终于有了名校集团的学校。

但后续能不能真正形成一个真正的名校？我看是悬。

因为名校最核心的资源是生源，盐田现在问题是无法聚拢优质的生源，圈层不行。

优质生源的家长都不在盐田买房，光靠一个名校头衔，是打造不出名校的。

从学校发展以及地铁建设的角度看，大家应该能够看出来：

深圳根本不重视盐田的建设！

因为如果深圳重视盐田的话，配套兑现的速度就不会这么慢。

从接下来深圳的城市规划中，很明显盐田依然是没有地位的片区，还是看不到什么大希望。

当然除了盐田之外，实际上深圳很多片区的发展资源也很差。

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