高位炒房者面临续贷阵痛 房产评估价严重缩水价差高达百万

广州购房者李艺（化名）近期面临的问题是房产评估价缩水三分之一，抵押经营贷续贷的额度也随之下降，价差高达100多万元。目前，经营贷多数的贷款周期都是在3～5年，到期需进行续贷。2020年～2021年是经营贷入房市高峰期，彼时，国内房价、房贷利率还在高位，经营贷利率不断下行。利差渐扩下，部分投资者铤而走险，违规用经营贷置换房贷，用于低首付炒房或转贷“降息”。

2024年正是首轮续贷高峰期，房价下跌背景下新一轮资产评估或让贷款人需要承担补“价差”的阵痛。监管已多次出台规范措施针对经营贷入楼市的违规行为。近年对经营贷违规入楼市的监管不断趋严，进行此类操作者并不在多数。加上经营贷本身借入的续贷周期为3～5年，集中到期压力相对可控。

在深圳从事金融工作的婷婷（化名）面临的资金缺口更大。2020年，她在深圳市南山区投资了一套近1000万元的房产。当时，押注房价会持续上涨的她冒险利用经营贷拉高杠杆。但出乎婷婷意料之外的是，房价随后不涨反跌。三年时间内，市场价从原本1000万元跌至800万元，可以续贷金额也随之缩水为560万元左右。

经营贷续贷难题背后，主因在于房产评估价不断下滑。近期市场有消息传闻，由于抵押物评估价下浮比较大，原本贷款七成的大多已被“击穿”。银行评估价虽然具有一定滞后性，但基本与房价保持同一趋势。一名国有大行信贷经理表示，现在房产评估价基本都是每月更新。如果贷款期限将至，也会提前通知客户。续贷阶段会以新评估价作为贷款依据。

为减少续贷阶段价差，不少投资者近期也在尝试不同的解决方法。李艺表示，最近在考虑将这一房产卖给亲戚“过一手”。与亲戚签订购房协议，在银行重新办理房贷。贷款下来的资金用于经营贷还款。

经营贷到期高峰将至，业内人士大多建议投资者理性缩小杠杆。对于一些操作经营贷置换房贷的中介或银行机构，一旦被查出，也会面临被处罚的风险，甚至还可能受到刑罚制裁。

此前监管已多次对经营贷违规进入楼市进行规范。2021年3月，原银保监会、住建部和人民银行联合发布了《关于防止经营贷用途贷款违规流入房地产领域的通知》，其中要求对期限超过3年的经营用途贷款，加强风险管理。对使用房产抵押的贷款，银行业金融机构要加强抵押物估值管理，合理把握贷款抵押成数。

续贷高峰期下，早期转贷降息者和炒房客仍然面临价差阵痛。这主要是因为房产评估价不断下滑，导致新发放的贷款资金变低，形成了资金缺口。这种情况下的投资者需要理性看待杠杆问题，不应过度依赖借贷，以免在房价下跌，评估价缩水的情况下，面临巨大的经济压力。同时，监管部门也需要继续严格监管，防止经营贷违规进入楼市，避免金融风险的发生。