资讯丨成交大涨,房价却跌了?

三月数据基本都出来了，一线城市成交环比增幅是147％，高于二线城市的83％，实现了全面的成交反弹。

北京二手房成交了大约1.4万套，上海成交接近2万套，深圳5200多套，广州是9300多套。

整体行情不如稍逊3月，但却是近一年来的最高峰，基本都站上了“枯荣线”以上，尤其深圳，刷新了近三年的成交单月高峰。

至于大家目前体感不强，是因为目前处于“以价换量”阶段，也就是大家最近看到的，楼市很热闹，成交也很旺，但价格却在跌。

这其实并不是坏事，而是市场转折的必经之路。

一般楼市触底反弹，要经过三个阶梯，第一个阶段是“以价换量”，之后是“量升价稳”，最后才是“量价齐升”。

说慢也慢，说快也快，连续三个月的成交拉涨就会反映到房价上。

但考虑到2023年经济运行的特殊性，我觉得今年上半年行情就是大面积筑底，并给市场建立信心。

下半年才进入真正的「正周期」，房价开始酝酿反弹。

因为下半年会有三大变量入场，分别是“三大工程”资金，全球降息周期，和国内的经济实际增速反弹。

走到现在，其实政策对房价拉动的效果越来越弱，但经济复苏带来收入预期渐稳，带来的刚需入场，推动置换链，才是最真实的。

这意味着，对于一些一二线城市来说，现在基本就是最好的买房时机了，现在买，还可以谈价格，挑挑拣拣。

但如果不着急，跑在别人后面，一方面好房子基本都被清库存了，只剩下一些蔫货，另一方面价格不好谈，甚至还会被坐地起价。

至于哪些城市，我之前总结过一个公式：

基本面良好＋房价回调充分＋房地产库存合理。

这些城市并不多，我接下来会单独写专辑盘点，大家也可以在留言板问，介于这篇文章主要探讨行情，也就不多拓展其他。

OK，也许很多人接受不了，为什么成交会火起来，在他们的概念里，房价还没有跌到位。

市场一直有这样的声音，其实在他们的世界里，北京房价跌到3万都嫌贵，上海跌到2万都是在割韭菜；

还有一些人是经历了连续几年房价的沉痛大跌，自己信心跌没了，所以抱着要死一起死的状态，见不得别人涨。

无论哪种，都可以被理解，但要明白，楼市并不是一个人决定的，而是成千上万需求、购买力和预期，共同合力的结果。

如果一直用主观思维对抗客观趋势，到头来只能被潮水淹没，落不得什么好处。

今年这个行情，说实话，的确要比过去更难提振一些，一线城市给点利好就能反应过来，最难的是弱二线城市和三四线城市。

在房价打骨折的基础上，还要继续加大力度释放利好，拼了老命把购房者的预期揪回来。

比如日照这个山东小城，我当时为它写了三篇报道。

为什么写？

也是因为在棚改货币化最严重那几年，日照上了头条，成为三四线城市房价代表，一路上涨到2万多的价格，比肩省会济南。

后来我写过多篇文章，预警房价泡沫，甚至还招到当地一些势力的「后台联系」，认为我在唱衰当地楼市。

但这都不重要，房价不是我说了算，是市场自由博弈的结果，而后一路下跌，现在已经跌回到9千左右的均价。

刚刚日照还推出新政，农民进城购房补贴20％，相当于房价直接打八折，这应该是全国范围内，购房补贴最厉害的城市了。

连跌三年的基础上打8折，日照实实在在表达出了诚意，基于这个城市经济发展还不错，对周边县城也有虹吸力，所以预计今年也会进入筑底阶段，止跌企稳。

当然你要说投资，我不是很建议，但刚需自住，今年上车也算是一个等来的好时机了。

还有郑州，也在努力试图扭转预期，推出政策，「以旧换新PLUS版」。

以旧换新很多城市都已经在用了，不过郑州力度更猛，直接让城投国企代表政府下场收购二手房，今年给的量是1万套，就是为了盘活流动性。

郑州当初我也写过，老天爷不给赏饭吃，地方也在连续错误操作，以至于在特大灾情之后，楼市一路滑坡，没法细看。

房价连续回调5年，跌回到2016年上一波起点，目前房价是1万左右，你说中原大省会这个价格贵吗？也不能说贵了。

于今，各大城市也把压箱底最迫切的诚意放在了明面上。

不出意外，政府下场回购二手房和大额补贴购房，会成为今年大多数城市的常态，观望一族实实在在赚到了。

「价值回归」是今年的楼市的主节奏，同时大量城市会触底，再持续下跌的可能性并不大，除非像鹤岗那样，人口和经济双螺旋下行导致崩溃。

而后，一线城市带动经济比较强力的一众小兄弟，重启周期，至于有多大的反弹幅度，要看二季度和三季度的经济数据。

在此基础上，未来房子一定会被分为三种形态：

资产、住房和负债。