宗地产交易和不良资产的解决方案商,各类土地和存量资产并购,及其交易中资金解决方案、企业纾困和破产重整,涵盖写字楼,住宅,城市综合体,公寓酒店、产业园,工厂,物流仓储,养老等。 免费发布需求和项目以及商务合作,期待一起合作!" data-from="0" data-is_biz_ban="0">过去的几年里,顺义新盘不算多,但需求量一直不小,每年的成交量,基本上都是北京Top3,北六环的位置加上4-5万/㎡的均价,让这里集中了很多刚需和改善群体。一是位于北京中央别墅区的后沙峪,板块单价6-9万;二是定位纾解中心城区功能的仁和,板块单价在4万上下;三是顺义的政务中心和金融中心马坡,板块单价4-5万之间。说到马坡,其实很多生活在北京的人,对这个名字都不是特别的熟悉。但是它的另一个名字,老一辈儿北京人肯定有印象,那就是:早前的20多年里,靠着潮白河畔卓越的生态环境,牛栏山附小附中,北京最大的中医医院,金宝天阶、鲲熙汇、鲁能美丽汇三驾商业马车等生活配套,以及北京乡村高尔夫球场、乡村赛马场、北京国际高尔夫俱乐部、乔波滑雪场等高端娱乐配套.......再加上附近的首都国际机场,也让这里成为北京最贴近国际化生活的区域之一。之后,随着顺义新城区规划,2019年顺义区政府迁入,马坡又成为了顺义新城“核心的核心”。不过,也正因为规划问题,马坡板块在市场上产生了很大的争议。规划里,马坡是顺义区新城的政务和公共服务中心,重点发展产业金融、新一代信息技术、智能装备。其中产业金融这块,包括民生银行总部基地、北京银行科技研发中心、中信银行信息技术研发基地、君康人寿等金融机构等已经落地马坡,顺义金融核心定位初具规模。新兴科技产业方面,金蝶软件园、联东U谷科等产业园区,也给马坡互联网科创产业打下了一定基础。虽然定位够高,但是除了民生银行、北京银行等少数几家以外,马坡一直没有吸引到影响力足够高的企业入驻。帽子扣上了,也够努力,就是没人接盘,这就非常尴尬了。产业规划吸引龙头企业入驻,企业入驻带来人口流入,人口带来居住需求,推动区域配套跟进.....这是一个板块发展最简单的逻辑。马坡没有地铁,这是非常大的硬伤,最近的15号线顺义站,到马坡中心点,直线距离都有近4.6公里。目前马坡通勤,主要依靠的公路交通,京承高速(京沈路段)、白马路、外环路、通顺路、大营四街以及站前北街。到国贸,需要公交转地铁需要近2小时车程,驾车需要1小时左右,到望京需要约50分钟,到首都机场需约34分钟。脚上拴个铁链子,手里捧着金山银山送不出去,因为交通带来的流动性限制,让马坡的发展大大减速。进一步,也导致区域内房价一直不温不火,二手房均价常年卡在2-3.5万/㎡之间。马坡居民呼唤地铁的历史很久远,地铁规划也出了很多年,从最早的15号线延展,S6北延,机场线北延南法信至马坡,区域捷运等等反复提了十多年,但是始终没有落地的方向。整体来看,马坡板块短期内因为交通限制,价值偏向纯住,主要承接的客群,是顺义本地的刚需和改善群体,最远能承接到望京的刚需。投资的话,主要依据是马坡高定位,政务核心+金融核心,不过需要一条地铁激活,价值兑现的时间比较长。具体到板块内部,马坡的分化比较明显,以白马路分割为南北两个地块,发展成熟的马坡北和新规划较多的马坡南。马坡北如今基本上已经没有可供开发的土地了,区域内二手房挂牌价格在2.5-3.5万之间。马坡南区还存在部分可开发土地,供应高峰是2021年-2023年,区域内新盘竞争比较激烈,四个新盘打架,指导价在4万左右。马坡北更像一个传统住区,区域内商业、公园集中,整体居住氛围浓厚,产品类型也比较丰富,有高端别墅有洋房,可供选择的面比较广。主要是2.5-3.5万的价格,性价比高,不少想要安家顺义的人,第一站都会来看看马坡北,其次是仁和板块。两者比较,各有优劣:马坡北,优势是成熟且足够便宜,仁和板块距离15号线顺义站更近。问题是,马坡北已经足够成熟,且没有可供开发的空间,差不多已经到达了天花板,未来唯一可以期待的,就是新的地铁站点开通。相比之下,马坡南还有部分新地,未来发展的潜力空间更大一些。关键,马坡南是马坡高规划的主要承接点,像顺义区政府,税务所,以及产业金融总部,金蝶产业园都集中在马坡南。另外,马坡最好的医院——北京中医医院,最好的学校——牛栏山一中,也都在马坡南。同时,实际探盘后明显感觉到,马坡南没有其他板块中,新开发区域的那种荒凉感。新盘集中的区域城市界面比较新,但一街之隔就是潮白河传统别墅区,像龙苑别墅、富力湾等等,也有烟火气。而且因为别墅产品在保养方面,确实比刚需盘好,整体不怎么显老。从城区来马坡的时候,走的京承高速,京平高速加第二高速,感觉就是各种兜圈子,刷了几道ETC。回城区的时候,走距离最短的机场高速,路况太堵,而且有大量物流和机场车辆。一路上最多的感叹就是“这里可能是北京最需要地铁的区域了”,不过这也是顺义中部的通病。如果简单是想用最低的成本上车马坡,发展成熟的马坡北,性价比很高,也是不错的选择。市场关注度最高的,是“中建宸庐云起”“和锦华宸”“招商臻珑府”三盘。其中,中建宸庐云起和招商臻珑府,都和中建一局旗下地产开发平台“中建智地”有关,宸庐是中建智地独立开发,臻珑府是招商+中建智地。最近几年,中建系在北京势头凶猛,中建智地2020年出现在业内,2023年就冲上了北京房企销售额第7的位置,去年9月中建璞园卖了21亿,又是大火一把。招商蛇口入京26年,去年把在华东的团队调来之后,在北京也开启了扫货模式,通过合作入股操盘了今年亦庄X47这一土拍王炸。中建智地和招商蛇口都是根正苗红的央企,操盘能力和资金底蕴在线,买房更安心一些。和锦华宸是保利+金地开发,金地也是北京老牌房企,进京算下来有23年了,可以说也是目前民营房企中比较稳定的存在,2023年金地北京销售额排名13位,在北京的操盘能力有过验证。三者对比下来,稳定度相当,招商蛇口和金地在北京更有经验,中建智地在北京势头很猛,问题是之前在房山的项目“京西印悦”遭交付维权,给口碑蒙上了不小的阴影。其中,和锦华宸是95㎡三居到180㎡四居大平层,以及190㎡到290㎡上下叠拼产品,产品线比较丰富,3.9万/㎡的指导价,也是区域内新盘的平均水平。中建宸庐产品有洋房和叠拼别墅,最小户型是120㎡三居,指导价4万。臻珑府,全系洋房,最小有78㎡户型,在三个楼盘中偏向刚需,指导价3.9万,上车难度更低。中建宸庐云起以及和锦华宸,在马坡都开发了两期项目,相对产品更成熟一些。二、从产品力上看,中建宸庐云起规划打造,在三个楼盘中比较突出。因为中建宸庐项目有叠拼别墅的产品,打造对标的是豪宅项目。整体看下来,园林设计用心一些,用材比如40+树龄的银杏树,取材江西的黑山石等等,园林中还设置了1500㎡的会所,更有休闲氛围。问题是,中建宸庐两期产品很像,存在项目内部竞争,同时,楼栋里电梯小,感觉有点挤,可能是为了得房率牺牲了公区面积,车库装修不错,但车位不大。招商臻珑府中建宸庐云起低楼层,外立面看起来更精致一些。和锦华宸的外立面打造也基本上符合改善项目的预期,窗墙比例合适。相比之下,臻珑府的外立面不算出彩,这也是产品线的问题,好在上车容易,还要啥自行车。中建宸庐云起位于团组中央,靠南就是牛栏山一中,招商臻珑府的楼下是北京鲲熙汇LOMO商业,休息日逛个商场更方便。和锦华宸整体靠西边,而西边有地铁轨道,可能会有噪音影响,建议选择这个楼盘时,尽量往板块中部靠。和锦华宸是金地物业,全国能排上前三,综合实力更强,物业费4.28元。中建宸庐云起是中建物业,具体什么水平,只能说在北京还得接受考验,物业费5.3元,比较贵。臻珑府是招商物业,在业内口碑也不错,物业费3.98元。整体看下来,臻珑府偏向刚需,小面积产品在区域内比较稀缺,问题是马坡承接本地改善居多,未来发展的方向也是改善居住区,可能会缺少接盘者。中建宸庐云起以及和锦华宸都是主打改善,相比之下,云起改善更彻底,外立面、园林、会所都是加分项,问题是价格4万,比其他项目更高,而且物业费也更高。另外,区域内新房项目同质化比较严重,价格相互卡脖子,很可能影响到未来的上涨空间。如果和隔壁仁和板块新房4.5万左右价格对比,马坡的新房价格确实低,但是这也不能形成绝对优势,毕竟仁和有地铁,通勤方便,承接的外溢需求更多。马坡的价值集中在居住属性上,足够好的自然环境,成熟的居住氛围,但投资价值被交通限制,至少在新的道路规划落地之前,不建议抱着投资的心态去看这里。欢迎扫码加入我们土神俱乐部星球会员!海量资源尽在知识星球土神资产并购俱乐部交易平台(详见下方二维码)
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