上海1月二手房环比下降，2月成交触底！

据中指研究院数据显示，上海1月二手房成交1.48万套，环比下降3%，同比增长86%。

成交金额537亿元，环比下降2%，同比增长94%；

套均总价363万元/套，环比增长2%，同比增长4%；

成交均价42437元/平，环比持平，同比增长2%。

Part.1

外环外成交比例上涨

从分环线的成交量来看，1月份外环以内成交7052套，占比48.3%，较12月份减少了2.1个百分点；

外环以外占比51.7%，增加了2.2个百分点。外环以外成交占比有所增加，或是受益于近期的外环外放开单身非沪籍限购的利好政策。 

Part.2

价格：波动不大

从分环线的均价来看，1月份内环以内均价环比增长3%，中外环间环比下降2%，其余环线持平。

相对来说，价格并未受到政策影响而出现波动。

Part.3

区域、成交均价

区域来看，1月份成交量TOP3区域为浦东、宝山和闵行。从环比来看，崇明、金山、青浦、奉贤和松江环比增长，其余区域环比下跌。

成交均价方面，成交均价TOP3区域为黄浦、徐汇和长宁。

从环比来看，崇明、长宁和黄浦环比增长较多，其余大部分区域持平或下跌，青浦和虹口环比下跌较多。

另外，1月份板块销量TOP5为松江新城、奉贤新城、嘉定新城、周康和金山新城；部分新城放松人才购房，对成交起到促进作用。

Part.4

成交结构：小户型占比下降

成交结构方面，70-140平的刚需和改善成交占比增加，占比55.8%，较12月份增长约5.2%。70平以下成交占比下降较多。

 从总价段来看，1月份200-400万的占比38.6%，较12月份下降了4.4个百分点。

400万以上的占比28.0%，增加了3.6个百分点，200万以下增加了0.8个百分点。

Part.5

政策效应要看3月份

2月，受到春节假期的影响，成交节奏暂时被打断；截止昨天的成交数据，依旧十分低。

去年1月春节的成交量是7964套，今年二月应该相差不多。

外环外放开单身限购的利好有望在节后开始体现，二手房成交中有超过半数的占比在外环以外，政策放开后，更多刚需也有望被释放。

但是，这种政策刺激效果往往是脉冲式的，延续性和持久度依旧有待观察。