上海商业资产折扣出售，外资再次亮相

戴德梁行最近发布了一则消息，上海市中心某商办物业嘉宁国际广场的一部分正在以折扣价出售。该物业位于上海长宁区，集办公、酒店、商业和高端公寓于一体。总面积约为3.12万平方米，共有31层地上和2层地下。根据市场消息人士透露，该项目的均价约为4万元/平方米，总价不超过13亿。相比之下，该项目此前的市场报价约为6.2万元/平方米，现在的售价相当于打6.5折。这一情况让经历过2008年金融危机的业内人士感到熟悉。回顾2009年，陆家嘴公告收购浦项大厦的案例，成交价比最初市场报价下调了约40%。类似的情况可能在商业地产市场下调投资回报率时出现波动。根据戴德梁行和仲量联行的报告显示，上海的甲级写字楼市场供应量增加，但需求下降，导致空置率上升和租金下跌。长宁区有两个新项目竣工入市，导致中央商务区空置率上升至11.9%。非中央商务区的新增供应量更多，空置率上升至27.7%。商办物业的供应过剩和全球经济下行压力导致租赁需求下跌。然而，房企仍在继续入场开发商办项目，这也是外资近期开始扭转投资预期的原因。现在，有意购买嘉宁国际广场的买家主要分为自用型买家、内资基金（包括境内募资的外资基金）和险资。嘉宁国际广场只是上海近期外资出售的四个项目之一，出售价格都在原市场价的6.5-7折。外资基金选择撤离上海商办写字楼市场，是其投资结构资金腾挪的一部分。与2008年类似，这是内资抄底外资底的案例。然而，现在的经济环境与过去不同，很多案例看似相似，实际上含义完全不同。商业资产的估值模型并非适用于所有情况。