美国住房市场风险分析及展望

美国金融业的住宅房地产风险敞口如何？我们来分析一下。虽然美国房地产市场面临下行压力，但由于刚性需求的支撑，预计房价下跌幅度将远低于2008年衰退期间的降幅。目前美国住宅房地产供给紧张，需求韧性仍存在。过去几年的去库存过程和美联储加息对住房市场的负面影响导致房屋供给紧缩。此外，人口结构优势和居民乐观的收入预期也支撑着市场回暖。短期内，人口结构因素和居民收入预期的乐观态度将继续支撑美国房地产市场的回暖。然而，随着劳动力市场的疲软和居民对未来收入预期的下调，购房需求可能会受到抑制。尽管如此，由于刚性需求的存在，预计房价下跌幅度将远低于2008年那轮房地产衰退期间的降幅。

从贷款规模和质量来看，目前美国抵押贷款规模仅恢复至金融危机前水平附近。与此同时，房屋净值贷款规模等数据也远低于上一轮金融危机水平。这表明房地产金融市场的恢复相对缓慢，并未出现过度的杠杆。此轮住宅抵押贷款的信用质量较高，贷款违约风险较低。与2008年相比，当前信用优良的贷款占比超过70%，远高于过去50%的水平。这主要得益于监管的严格要求。由于监管变严格，当前多数房主的贷款价值比仍在较安全的80%以下。此外，可调整利率贷款占比较低，不会对借款人的住房贷款负担产生过大影响。

银行放贷更为谨慎且有较强的抗风险能力。根据美国联邦存款保险公司的数据，具有较大资产规模的银行放贷规模较小，现金及存款机构应收余额占总资产的比例超过10%。此外，虽然大银行更多地买入MBS等信用风险较高的资产，但实际上MBS的投资主要集中在政府机构（或GSE）发行或担保的住宅MBS与商业MBS，风险较为可控。尽管如此，银行仍需注意证券投资损失的风险。

总体而言，美国房地产市场的风险整体可控。然而，我们仍需密切关注市场动态和风险变化。