城市更新N部曲之80：别所有问题让招商扛

＃三月打卡挑战赛＃

曾经在房企中听到营销抱怨介入太晚：“接手的户型就是这样，只能傻卖”。

因为拿地时的投拓、建造时的设计都各自为政，这些年开始有了营销思维前置。

同样的发展和进化问题，在城市更新中难道就不存在么？

当然不，相比较营销的各自为政只在房企内部流转，只要有强有力的统筹就可以解决，城市更新因为是各行业、各委办局、各单位的“飞行集训”，这种营销思维前置就更难以实施，最终换得招商一句抱怨：“我接手时候就是这样”！

因为其中有衙门，有些事还真是无力。

一、藏在两个翻车现场里的“各扫门前雪”

上周在杨浦滨江参加一个活动，从地铁出来走1公里，沿途可以用“地广人稀风景美”来概括：地广是扩建后足够宽敞的马路和写字楼鳞次栉比，人稀是路上和楼里的人气不旺，风景当然见字如面（滨江亲水和百年老建筑）。

但是这么好的美景却没有匹配足够多的人流：人民城市为人民，人民不领城市情！

会后遇到场地方负责人闲聊几句，满满的负能量：“这地方人气不行，地铁过来不方便，但因为倚靠滨江所以租金价格居高不下”，言下之意——清水台型。

复盘：如果当时地铁贯通时候，考虑到庞大体量的商务楼群规划，是不是应该采用“就近”或“折衷”原则呢？

作为最好的城市导流工具，地铁决不能官僚地一建了之，但画外音是可以猜想得到的：“给你们通过来就不错了，哪里可能便利每个人”？！

再来一个在建的翻车现场，本市西南的某个居民聚集区经过苦苦等待，终于也有了地铁规划，地铁口开在居民公园里，但因为周边也被区域政府划归为一个重要的产业小镇，于是一座公园贯通东西，南是陈旧居民区＆北有新兴产业区像王朝马汉在两侧。

这道应用题的四要素来了：地铁口、居民区、公园、产业园；

可商榷点也同步浮出水面：地铁距离居民区200米，距离产业园1公里；

有问题么？

地铁OK，但出入口设置值得商榷：作为区域下一个五年计划最重要的产业小镇，虽然也可以被称为地铁贯通，但1公里步行距离是不是“市政没有兼顾招商”呢？

刚才的画外音言犹在耳，所以市民也不好意思“吃白食嫌咸淡”了。

但同样是好意，是不是精准＆侧重更好呢？

毕竟，送都送了，那就最好送到“心坎”里。

二、一切服从招商，“不商业”项目要配合商业

在开篇中说过，之所以房地产和城市更新的“营销统筹”难度等级完全不一样，是因为前者只是属于内部矛盾没理顺，只要来个副总裁开现场会就可以实现“一切服从营销”的前置思维内部统一；但城市更新如果要精细到“一切服从招商”，那么上述的两个翻车现场，就要统筹区域规划、申通地铁、绿容局、（各种）设计院、园区，不劳神副区长估计是压不住场面的。

而，“一切服从招商”切不可将其狭义地认为是某个商业用途，因为别说是写进区政府发展报告的五年产业计划，就算是区域内某个商业项目的招商，也承载着带动人气和消费，盘活区域存量的重任，“衙门”如果还高高在上认为自己没有义务为产业或商业“站台”，那么站位就太LOW了。

以上述第二个沪西南的案例来讲：该区域下一轮发展就看这个产业小镇的招商、导入、发展和运维，地铁和公园作为配套设施绝不是“有就行了”而是更需要站在区域营商环境的高度来主动配合，一切服务于招商应该是几个实证部门的主动触角而非需要更高层面领导出来斡旋，或者居高临下的施舍姿态。

看起来这个“跨部门”有点大：不仅是跨几个委办局的“平行跨”，更是从衙门跨到商业的“上下跨”，而千百年来形成的等第里，“商”是远远无法要求“官”来配合协同的。

新总理在记者招待会上所谈及的“四千精神”：走遍千山万水、说尽千言万语、想尽千方百计、吃尽千辛万苦，其实完全可以和众多看似不涉及商业的管理部门共勉，在三年疫情告终时＆全力以赴促发展的当下，上到总理下到各级父母官都把经济发展放在第一位，“营商环境”更是近期最热门的政府会议用词，怎么还能够用“官的”和“商的”，怎么还能够分“你的”和“我的”？！

营商环境非环境，需要从各个纬度来合力促成，但“招商思维”的统一和前置，是不可回避的倒逼工作法。

三、就算前道“混账”，还有二次修正机会，关键在作为

退一万步讲，有些已经在分布执行和落地中的规划，就算局部存在不合理，那么如今按照“合力提升营商环境”的招商思维来介入，是不是每一个都悔之晚矣呢？！

其实也不尽然，每个工作部门都可以秉承着“把自己做到极致”的要求来将看似已经无法挽回的失误予以降维和弱化，关键无非有三：

1、愿意统一在“营商环境”的高度下看问题；

2、发现问题要勇于纠偏，而非听之任之甚至提前铺设“甩锅路线”；

3、本着“能优化尽量优化”的原则，把既成失误（事实）降到最低。

上述的第二个案例中，地铁“出入口设置”失误已经既成，但事已至此还有补救办法，即公园开个边门，可以让产业园上班族的步行距离缩短一半，只是担心同样的衙门声音不请自来：“造公园给你们蛮好了，还要开侧门便利上班”？！

但请容许“势利眼”一记：地铁出入口的设置，应该优先级偏重产业招商，对老旧居民区其实可以“劣后”，毕竟对居民而言长期以来在无地铁环境下生活至今，“距离200米”和“距离1公里”其实都是利好，无非利好的大小；但对于一个占地百亩被政府规划为区域未来发展重镇的产业园区而言，“距离地铁一公里”到底算是加分项还是减分项，意味深长。

再退一万步讲：地铁出入口设置失误，公园不能开放侧门，这一公里的上班路程，还可以通过接驳车、环境营造、共享单车等设计、服务、配套来缓冲抗性，虽然“一而再＆再而衰”了。

办法总比困难多，虽然不是每个办法都可以闭合全部困难的。

招商不是一个招商经理的事情，也不是一个企业内部的招商部门的责任。

站在2023年各级政府部门全力抓经济的高度，招商这件事已经从狭义走向了广义：一方面各部门各单位都要以全力保招商的高度来赶路，为别人其实是为自己；另一方面“被招商资源、人才、品牌”就这么多，时不我待，平均主义几无可能。

别把所有压力让招商扛，有些错误可以从“胎教”就开始纠正。