黄欣伟：大筹小愁落玉盘，上海楼市从“人抢房”转向“房抢人”

曾经满屏都是“超高分入围”、“日光盘”、“一把清”和“开盘即清盘”的上海楼市，在上海楼市一年推出七批新房源（其中6月份后推出六批），甚至年内还有可能推出第八批次的连篇累牍之下，让各大新盘在正面比拼中感受到了紧张的气氛。

从今年年中动辄80分入围资格，到三季度以来逐渐“低分或不触发积分”“未触发积分”，甚至不断传出多个项目认购率不足100％，有不少低于50％甚至不足10％的消息。

上海楼市的尾牙，注定是寡淡而车马稀。

一、从认购转小筹，门槛放低之后。

认购转小筹，背后意味着是什么？

1、大筹是不能退的（至少不那么容易），而小筹是名正言顺可以退的。

2、限价六年的上海楼市，新房已经习惯了：直接认购，大筹小筹“不需要的”。

所以，近期一个推广动静很大的项目，事实结果并不理想，所以才有传说销售劝客户认“小筹”，这可以被理解为销售对客户的有步骤推进，也可以说是销售更为自己的业绩在强拉硬做，因为——小筹是可以退的。

其实，在上海新房不那么火热的年代，拉拢客户认小筹是一种普遍现象，销售因为背负业绩压力，哄着客户先认小筹，反正2万3万届时都可以退，事实上销售也做好了客户退筹的准备，只是一种报业绩的灰色地带而已。

如今重返上海新房市场，市场之清淡可见一斑。

二、今天的小筹不同以往。

如果说曾经的“小筹是可以退的”，那么今天的市场里，销售员的念想应该不止于此。

曾经直接认购要求带上50万甚至100万的储蓄卡，到现在10万认筹，销售是真的希望业主回心转意啊！

虽然上海始终坚守限购和首付比例的两道红线，但是10万认筹也是给了客户一段“筹认购金”的宽限时段，即“给一段时间先把认购金补足，至于首付就再给一段时间吧”。

别小看这种看起来的拖刀计，这其中承载着“时间换空间”的侥幸：或许客户回心转意了呢，或许又有利好政策出台了呢，或许年底市场转热了呢？

三、“政策市场”可能遭遇了真实市场。

都说中国房地产是政策市场，靠天吃饭，所以当每一轮调控来临的时候，所有从业者的唯一应对就是等待：等政策、等市场，等客户，主动作为无非就是捱不住的短期降价而已。

或许是习惯了这种回合，所以今天的楼市里，房企的迷信市场其实是迷信政策，或者更直接的说是迷信“天气”，但是今年特别是六月之后的上海楼市，连推6批次新房甚至12月压哨还可能推出第7批次新房之下，市场的预期其实已经被消耗大半。

一方面是新房供应量在半年之内急剧放大，一方面是因为众所周知的原因导致所有的购房者都或多或少面临着裁员减薪的概率事件，预期说信心不足不如说是荷包不足，自然也就不存在所谓的预期——对自己未来收入的预期不足，对房价上涨与否的预期“足也没用”。

去年上海楼市的翘尾行情，估计今年不会有了，随着第八批新房的硬着陆，跨年供应已成定局，所以楼市冷清是必须承认的，但是对于购房者特别是有真实意愿的购房者而言，房企的放低身段倒不失为购房者的比较＆比价窗口期，也要适当学会逆向思维。