黄欣伟：上海二手房，降价只会迟到不会缺席

从新房限价起就被预期会打压上海二手房价格坚挺的现象，“迟到”六年之后终于还是来了。

进入2022年的第四季度，上海多个区域二手房挂牌激增：以成交相对供需两旺的浦东环内次新房为例，近半年间挂牌增加了30％是普遍现象，而曾经因为居住品质高＆物业管理好的某滨江豪宅区，上半年的二手房挂牌大约有20套左右而眼下挂牌翻番，大约有124套，猛增六倍。

一、豪宅为什么急着卖？

和坊间危言耸听的所谓“RUN说”不同，二手房挂牌激增也有就房论房的直接原因。

一方面，新房一二手倒挂虽然在局部收窄，但好地段还是可以实现一二手倒挂，还是可以实现“买到就赚几百万甚至上千万”的财富神话，所以部分二手房房东卖房是为了腾出房票腾出资金去“打新”；

另一方面，除了卖房打新（毕竟一二手倒挂已经维持了五六年了）的常规卖房意图之外，今年特别是近期以来的挂牌量暴增，还有一个诱因是对后市房价的预期开始发生了改变，至少在不同房东眼里开始出现了分化。

当然，“RUN说”也不可回避，但其中部分是业主离开，部分是因为租客大批量离开导致的房东信心和预期动摇所致，这个就不展开了。

二、挂牌量激增当然会动摇价格。

因为卖房需求更加旺盛，势必不同房东为了抢跑道成交，开始在价格方面出现了松动也是正常逻辑。别说坐地“跳”价，就算一段时间传说的房东抱团维持价格坚挺也早已经烟消云散，这就是今天二手房市场的客观存在。

近期走访市场的反馈也侧面佐证了这一点，虽然不像部分自媒体哗众取宠地叫嚣“动辄降几百万”那么夸张，但是10％的价格让渡，已经是挂牌房东心里自带的降价行情，当然个别房源因为各种原因或继续坚挺或放量降价，都是个例，具体到小区甚至房源的个体优劣势而言。

三、二手房（不降价）能挺这么久是为什么？

既然新房限价政策从2016年推出，逻辑上就可能威胁二手房价格的坚挺，这种“因为新房限价会吸纳二手房换房”导致的价格下跌，为什么在过去六年“迟迟未发生”呢？

原因可能是多样的。

包括新房交付期和交付质量的不确定性、二手房在“非三价就低政策期”的灵活优势、部分因为总价低占优势的老破小，以及粘连学区资源等等，都是让二手房价格下跌迟到的理由。

套用那句“正义只会迟到不会爽约”一样，上海二手房价格的松动终于还是来了，至于后市是否会愈演愈烈或者因为上海城市强大的品牌信仰导致了“全国购房者撑上海”，不要妄下定义，需要走着瞧。