黄欣伟：今天买房是逆势，但因为“势”变了

2022年11月16日，国家发改委发布70个大中城市房价指数。2022年10月份，70个大中城市中商品住宅销售价格下降城市个数增加，各线城市商品住宅销售价格环比下降，一线城市同比上涨，其中，上海新房房价环比上涨0.3％，同比上涨4％，二手房价格环比下跌0.4％，同比上涨3.9％。

其实，对于今时今日的购房者而言，您所在的城市房价环比甚至同比的局部（涨跌在3％以内）的宏观数据变化基本可以（或者说建议）忽略，为什么呢？

首先，环比无意义，同比也趋向无意义。

之前提起过“环比无意义”是因为一个城市两个月之间的数据差，一方面如果宏观数据不是太过明显就不要将其作为微观购房的重要参照，另一方面导致房价特别是新房的环比数据有很多“人为误会”，比如改善型楼盘有开盘就此会提升当月的房价系数，但只是因为当月刚需楼盘供应量不足而已，而非同一个产品的房价出现了涨跌。

二手房也适用：当月豪宅成交比上月多，就此认定当地二手房价格上涨，这是不客观的。

为什么环比也意义不大了呢？

2021年7月上海出台了针对二手房的核验价、三价就低等一系列政策，如果把今天的市场波动对比去年三季度急速冰冻的市场，“涨之不武”倒是“跌要引起足够重视”。所以，“十月份上海二手房价格环比下跌0.4％，同比上涨3.9％”这个数据里，环比下跌比同比上涨更有市场动态价值，值得充分认识近期上海二手房的疲弱。

二、“一线城市的楼市保卫战”基本可以浮出水面了。

同样在该份统计数据中：“10月份，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降城市分别有58个和62个，比上月分别增加4个和1个”。

这个数据不足以证明什么，楼市因城市而分化并分化加剧已经是见怪不怪的老生常谈了，但是结合近期上海和深圳的成交量和房价数据，曾经被言之凿凿的“一线（城市）楼市永远不会跌”开始出现了微妙的苗头。

线上数据是一方面，线下迹象是另一方面，近期上海高端物业挂牌量激增，但是成交量没有明显变化，可见卖方的迫切和买方的观望，这还不涉及到具体的单盘成交价格之间进行环比和同比，这样的比较来佐证房价和市场，才有意义，可惜没有这样的数据。

但是，一线楼市要引起足够警惕是不争的事实。

第三，换个角度来看，目前买房其实不错。

当下的迹象是“政策支持”与“房企积弱”，两者叠加之下，购房者普遍观望态势。

但换个思维，目前也不咎为买房的窗口期。

1、政策支持就代表短期内不会再打压。

2、年底临近，房企为了年终业绩，“抢客户”之下势必释放优惠与折扣，购房者可选可比可谈价。

3、上海新房都“推到第七批”了，买方市场巳成，在选择面上一定可以买到称心房。

4、就算房价走向未定，买房者买的是“城市与自己发展未来的捆绑”，没信心＆不买房是相辅相成的，不论任何幻变，不作为总是最消极的。

祝福购房者，个人利益最大化兑现。