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上海楼市上涨行情背后有何原因?“金九银十”真的会出现吗?

楼市逗逗 2022-09-21 10:26:25 来自北京市

据国家统计局的数据显示,今年8月,上海新建商品住宅销售价格环比涨幅领跑全国。那么上海新建商品住宅销售价格环比涨幅为什么会跃居全国第一呢?“金九银十上海房价真的会迎来上涨吗?

关于上海新房销售的真实状况,一位中介人员这样说道,“上海新房两极分化现象比较明显,像‘红盘’、一二手房倒挂明显的项目热度高,一般分布在市区或者五大新城核心板块,单价高,总价也高,但是卖得好,去化率100%;而不触发积分制的楼盘,大多数是纯刚需楼盘,单价和总价都较低,部分去化不太理想,需要中介去带客户,一般分布在青浦区、松江区、嘉定区偏远的地方,还有临港新区、奉贤区等。”

分析师表示,上海新房房价受到指导价的约束还是比较稳定的,之所以环比涨幅居全国第一,有补涨的因素。今年上半年,上海受到疫情的影响,交易是冰冻的,所以上半年积压的购房需求在下半年存在集中入市的情况。一方面,‘卖小买大’的置换需求登场,另一方面,改善楼盘供应量上来,两个因素叠加便推高了房价的环比涨幅。

从机构的一份数据可以看到,年8月,上海全市共成交新建商品房10013套,同比增长22%;成交金额702亿元,同比增长31%;套均总价701万元,同比增长7%;成交均价61607元/平方米,同比增长11%。

整体来看,今年前8个月,上海全市共成交新建商品房53591套,同比下降17%;成交金额3983亿元,同比下降2%;套均总价743万元,同比增长18%;成交均价65018元/平方米,同比增长17%。

分析师分析称:“这种上涨的行情不一定会持续,因为随着供应结构的变化,比如刚需楼盘供应量增多,成交量占比上升的话,月度的成交均价也会随之产生变化。从整体成交量来看,上海楼市还是处于降温趋势中的。”

从第五批集中供应的楼盘来看,将有32个楼盘、合计9093套房源入市,共约100.1万平方米。另有分析人士表示:“相比之前,上海第五批入市项目明显减少。但是,今年供应批次的频率更高,若按照一月一批的速度,后续还会有第七批甚至第八批楼盘入市,全年总供应量仍会超过去年,但市区供应楼盘明显减少。

“这两年,上海的置换需求得以释放,高端盘、总价千万元以上的改善盘销量都在上升,换手率也在增多,而‘上车盘’则相反,反映出刚需买房动力不足。”熟悉上海楼市的业内人士说。

对于接下来上海是否可以迎来“金九银十”的行情,分析人士认为,今年8月,第四批集中供应的楼盘入市,目前已经有一半楼盘开启认购,开盘时间将集中在9月,预计9月新房成交量将继续增长,届时有望迎来‘金九银十’。

“9月、10月,随着新房供应量上升,成交量也会上涨,估计新房冲刺100万平方米的成交量是可以达到的。不过,毕竟现在是在调整的周期中,上海要走独立行情还面临压力,市场预期不能太高。”分析师表示,近期,市场仅靠几个区在支撑总量,因此有不确定性。而且从第五批公布的楼盘可以看出供应量在缩小,所以后续市场或重新回归平淡。

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