上海楼市上涨行情背后有何原因？“金九银十”真的会出现吗？

据国家统计局的数据显示，今年8月，上海新建商品住宅销售价格环比涨幅领跑全国。那么上海新建商品住宅销售价格环比涨幅为什么会跃居全国第一呢？“金九银十”上海房价真的会迎来上涨吗？

关于上海新房销售的真实状况，一位中介人员这样说道，“上海新房两极分化现象比较明显，像‘红盘’、一二手房倒挂明显的项目热度高，一般分布在市区或者五大新城核心板块，单价高，总价也高，但是卖得好，去化率100％；而不触发积分制的楼盘，大多数是纯刚需楼盘，单价和总价都较低，部分去化不太理想，需要中介去带客户，一般分布在青浦区、松江区、嘉定区偏远的地方，还有临港新区、奉贤区等。”

分析师表示，上海新房房价受到指导价的约束还是比较稳定的，之所以环比涨幅居全国第一，有补涨的因素。今年上半年，上海受到疫情的影响，交易是冰冻的，所以上半年积压的购房需求在下半年存在集中入市的情况。一方面，‘卖小买大’的置换需求登场，另一方面，改善楼盘供应量上来，两个因素叠加便推高了房价的环比涨幅。

从机构的一份数据可以看到，年8月，上海全市共成交新建商品房10013套，同比增长22％；成交金额702亿元，同比增长31％；套均总价701万元，同比增长7％；成交均价61607元／平方米，同比增长11％。

整体来看，今年前8个月，上海全市共成交新建商品房53591套，同比下降17％；成交金额3983亿元，同比下降2％；套均总价743万元，同比增长18％；成交均价65018元／平方米，同比增长17％。

分析师分析称：“这种上涨的行情不一定会持续，因为随着供应结构的变化，比如刚需楼盘供应量增多，成交量占比上升的话，月度的成交均价也会随之产生变化。从整体成交量来看，上海楼市还是处于降温趋势中的。”

从第五批集中供应的楼盘来看，将有32个楼盘、合计9093套房源入市，共约100.1万平方米。另有分析人士表示：“相比之前，上海第五批入市项目明显减少。但是，今年供应批次的频率更高，若按照一月一批的速度，后续还会有第七批甚至第八批楼盘入市，全年总供应量仍会超过去年，但市区供应楼盘明显减少。

“这两年，上海的置换需求得以释放，高端盘、总价千万元以上的改善盘销量都在上升，换手率也在增多，而‘上车盘’则相反，反映出刚需买房动力不足。”熟悉上海楼市的业内人士说。

对于接下来上海是否可以迎来“金九银十”的行情，分析人士认为，今年8月，第四批集中供应的楼盘入市，目前已经有一半楼盘开启认购，开盘时间将集中在9月，预计9月新房成交量将继续增长，届时有望迎来‘金九银十’。

“9月、10月，随着新房供应量上升，成交量也会上涨，估计新房冲刺100万平方米的成交量是可以达到的。不过，毕竟现在是在调整的周期中，上海要走独立行情还面临压力，市场预期不能太高。”分析师表示，近期，市场仅靠几个区在支撑总量，因此有不确定性。而且从第五批公布的楼盘可以看出供应量在缩小，所以后续市场或重新回归平淡。