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上海买这些板块的购房者躺赢,过去5年最高涨51%

权小宝 2022-09-13 13:25:52 来自上海市

近日,有媒体统计了上海过去5年各板块房源的涨跌情况(市场价),引起了广大购房者的关注。先通过数据看结论,市区的涨幅遥遥领先,尤其是内环和中环区域,而南上海的奉贤、金山及崇明等部分远郊区域却跑输大盘,房价不涨反跌。


8月二手房成交未突破2万大关

数据显示,8月上海二手房住宅成交量19496套,与7月近乎持平。在今年复工后,6月上海二手房成交量超过1.5万套。当然6-7月的成交中有部分是此前积压的需求释放,因此,8月的成交量则更接近市场真实表现。

从成交量来看,8月并没有进一步突破,但是也没有明显缩量。量在价先,成交量没有太多上冲动力的时候,价格不具备进一步上涨的基础。

加上大量新盘入市,大量推盘分流客户,新房成为牵制二手房价格上涨的工具。从成交区域分布来看,外郊环仍是主要区域,8月占比达到40%。客群以低预算的首套刚需客户为主。二手房是一座城市楼市的“晴雨表”,尤其对于存量房时代的上海。


上海近几年涨幅Top10板块

过去5年,上海的房价(包含新房、二手房)呈上升的趋势,然而每一个板块享有的配套及利好政策各不相同,涨价的涨幅也有很大的差异。

新房均价

从上海过去5年板块涨幅前10榜单来看,浦东拔得头筹,徐汇、杨浦、长宁和闵行等多个板块榜上有名。

市区拥有超级CBD规划的板块例如前滩,徐汇滨江等,近年来房价涨幅格外惊人,拥有全新的城市界面,一线滨江景观,一流的生活配套和居住环境,是很多有实力购房者们置业的首选区域,因此板块内新房认购率也很高。

拥有国际住区美名的联洋、碧云、古北和新江湾城等板块,近几年房价涨幅也不错。居住舒适度高,地段好,师资力量强,加上良好生态环境加持,这些板块也受到了很多倾向于自住的改善型购房者青睐。

除了以上这些板块,闵行梅陇、普陀万里、黄浦外滩、闵行莘庄和静安大宁都是近些年来涨幅前列的板块,买房人不妨也可以把购房机会放在这里。

踏空了热门板块,后续还有多个平替选择

当然,以上这些热门板块新房基本是一房难求,积分要求也很高,对于很多积分和预算并没有这么高的购房者,可以退而求其次,选择一些平替的板块。

滨江岸线方面,除了炙手可热的前滩和徐汇滨江,北外滩和东外滩同样坐落于黄浦江畔,未来发展潜力丝毫不输前两者。北外滩在去年经历了一波供应潮后,今年供应量有所减少。北外滩是目前上海市中心难得的大规模开发区域,未来可期。未来北外滩依然会有充足新房供应,不过这里房价接近12万+,置业门槛并不低。

而杨浦滨江岸线未来的供应量还是较多的,主要集中在12号线江浦路和爱国路附近。在今年第二轮供地中,保利一口气摘下两幅宅地。定海街道方面,杨浦滨江保利珑誉也即将入市,项目位于龙光天境的北侧。

从远期来看,前滩南部区域三林滨江南片区的发展潜力也相当大,比起前滩,这里环境更为宜居,主打绿色生态、改善住宅,与前滩商务区相辅相成,未来这里同样会有3轨交经过,从规划能级和战略意义上来说,其地位丝毫不逊于前滩。

另外,除了传统意义上的国际社区,近年来,森兰、唐镇都是新崛起的国际社区,虽然在位置上不如联洋、碧云,不过这里同样有品质很高的住宅社区,在新房市场的认可度也很高。

目前森兰和唐镇未来都有充足的新房供应,这两个板块新房价格基本都在7万+,热门项目入围的竞争也比较激烈。

除了市中心的热门板块,位于外环附近的,类似于闵行七宝的成熟板块,近年来也是非市区的热门置业板块,这些板块未来发展预期较高,自身拥有良好的配套和交通。

相近板块购房者可参考嘉定南翔、宝山顾村、浦东的金桥和御桥、青浦大虹桥等地都是新房市场上的香饽饽。追求完善生活配套,又不想远离市区的购房者,可以优先考虑这些板块上车。


上海板块“黑榜”

过去五年上海多数板块新房价格上涨,但也有少部分冷门板块房价下跌,这些板块的新房也是市场上去化较难的,买房人要谨慎选择。

新房均价

这些板块都是位于远郊的冷门区域。浦东的新场虽然地处浦东中部区域,位置却距离市区远,板块也几乎没有任何规划上的红利,发展较为落后,但房价却高达5万/平。

青浦白鹤板块,是青浦房价最低的区域,新房价格仅约2.7万/㎡,一脚油门到昆山,完美避开大虹桥、青浦新城、长三角一体化的辐射利好,加上没有轨交的规划,这里的房价只能“凉凉”了。

奉贤海湾和柘林板块,基本上可以说是上海常年不见涨的区域,其中奉贤海湾镇位于上海最南端,与东海相邻,主要以农场和工厂为主,板块未来发展比柘林板块要稍微好上一些,奉贤海湾镇目前基本可以确认,轨交市域线奉贤线将从海湾镇出发,直达浦东三林南(前滩南),还有些许翻身的机会。


总结:

想要躺赢,还是有大原则可以遵循的,地段、地段还是地段,上海遵循的是三环大原则,内环、中环、外环,此外延伸出的城市副中心也是可参考的依据,毕竟看得到的繁华和成熟才是货真价实的,一切谈规划的,都要仔细掂量,其中变数很多。但是反过来说,不是不能买,未来发展意味着升值空间,主要是做足功课!

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