四批次项目，内环内的供应异常稀缺；不仅仅改善型客户发愁，500万以内的刚需族也是“欲哭无泪”。

而且，地铁作为低总价段上车的首选考虑因素，四批次中，与地铁站在1公里左右（之内）的项目也是屈指可数。

作为纯自住需求的项目，这批次的项目中，究竟有哪些可以选择的？

虽然可选的选择项比较多，不过真正优质的却不多；而且，五大新城的供应变少，尤其是热度最高的青浦新城和嘉定新城，更是无房可选。

高分选手扎堆宝山？

这批次中，高分选手可以盯紧虹桥璀璨公馆的最小户型，相比之下，这个项目的投资属性比较高；

另外，真正自住的可能只有大华朗香公园映和杨行的四季都会。

• 大华朗香公园映

大华朗香公园映为15号线丰翔路上地铁上盖项目，分为东西两侧两个地块。

推约79-129㎡2-4房，均价5.7万。作为上大板块稀缺新房，目前板块内暂无新房在售，预计分数可能会在68分+。

周边实景：

目前项目只有99平方米的样板间，其余两种户型样板间并未搭建，样板间的装修标准是在购买装修包之后才可以拥有，正常交付的话，是没有这些的，装修包分为舒适版与高配两个价位段。

77平方米的价格为19.8w/23.7w，99平方米的价格为23.5w/29.7w。

• 四季都会

四季都会5期在宝山杨行板块，本次的5期产品是最后一批高层房源，也是高层位置最好的一批，共504套。

值得注意的是，四季都会已经有过多次加推，而且入围分均在60分+；

所以，这次积分门槛在65分+比较安全。

去年6月，四季都会入围分61.7

2021年12月认购中，入围分66.8

2022年2月认购中，入围分63.1

从交通能级上，四季都会也是较高的，项目距离人民广场轨交约40分钟；1号线能级更高，在大宁或市中心上班，四季都会性价比真的很高。

商业方面，四季都会的商业就显得略微薄弱；亿博商业广场为小型的商业，只能满足于日常生活所需，并不能辐射整个板块。

最后，四季都会的装修情况未定，项目前期是毛坯交付，网友爆料，这次是装修交付。不过，暂时未知，对于另外装修的部分是否要额外收取装修包的费用。

此次的虹桥璀璨公馆679套房源，预计入围分数还在65-70分之间。

低分上车地铁盘的福音

位于美兰湖板块的保利云上浔光，在一期就未触发积分，给了众多低分选手置业机会，凭借其便捷的交通和央企品牌，首开成功售罄。

从现有的商业、生活资源方面，保利云上丨浔光较为丰富。

保利云上浔光紧邻的7号线美兰湖地铁旁，就是约70万方TOD大城：中集金地美兰城；涵盖约11.8万㎡购物中心和约19.7万㎡甲级写字楼等；预计2023年投入运营。

另外，项目周边还有宝山U天地、世纪联华、大润发、宝龙广场等丰富的商业配套。

二期即将加推的540套房源，大概率也是不会触发积分制的。

Wel集和社区+超低能耗住宅，也代表了保利的社区品质。73-97㎡精装高层，更符合刚需上车的年轻一族。

73㎡2房户型

73平米的2房产品，优势在于总价，最低315万左右即可上车保利的地铁盘还是十分稀缺的，十分适合预算有限的年轻客群。

89平米3房2厅

89平米3房，符合市场的主流需求，做到了三开间朝南，餐客厅一体化的设计也很好实现了户型上的功能分区。

在社区内部，项目打造了景观打造、儿童游乐区等多元化的功能区；中央空调、地暖、新风都是保利的标配。

如果不着急上车的话，可以等一下五批次的建发熙和府。

项目产品是精装和毛坯共存的，可以根据自身的喜好来选择。

89平3房、119平4房毛坯

93平3房、99平米3房精装

7#、10#99平3房毛坯

89㎡的小户型，做到了3房的格局。把总价控制住的同时，实用性和性价比都非常强。

另外，建发熙和府所有的厅堂都采用了LDKG餐客一体的设计，南北贯通；使整个客餐厅更加的明亮和宽绰。

约93㎡的户型，3房2卫的格局，保证了实用性的同时；主卧套房的设计也保证了主人日常生活的私密空间。

同时，建发熙和府在社区中同时打造约2500平的大型中央景观区+全龄架空层空间+三进九景归家仪制的体系。

建发熙和府主要的商业配套是7号线刘行站的龙湖天街；生态方面，有430公顷的顾村公园加持。

值得一提的是，以建发熙和府为中心，项目东侧直线不远处有一个建面约20.3万方的商办地块；

与项目一路之隔则是一块教育用地；项目西南侧500米范围内更是汇聚了两块教育用地、一块商办用地以及一块大型绿色生态用地。（具体地块用途来源：新顾城控制性详细规划图）

可以预见的是，未来建发熙和府周边的整体基础建设将会比较完善。

另外一方面，四批次对于临港置业的伙伴来说，应该的前所未有的机会。

加上这次临港政策的调整：1年社保社保人才即可在凌钢买房。

从位置上来看，港城悦庭位于临港成熟度最高、目前最为繁华的102片区，周边成熟小区和商业中心聚集；

而金融湾·晶和国贸·星璟原是105金融片区首次有新盘入市，直通市区的两港快线、金融城的规划高度一定会让3.1人才齐聚105。

此次临港供应从73㎡的小面积到316㎡的大平层，选择面足够大，从240—1100万预算都可从容选择！

总的来说，就整个四批次，500万以内的选择虽然多，但是均好性强的项目却并不多。

如果还是执着于自住配套的优势，那么宝山是首要看点，从配套、产品力和目前的热度来看，触发积分的可能性都比较大，特别是四季都会和保利云上浔光，积分可以提前计算起来了。

至于五大新城，从本批次也可以看出，选择越来越少，还是要尽快上车。

而临港此次最大的看点在105片区，作为临港整个规划中期待值很高的金融中心，金融湾·晶和国贸·星璟原的热度也会直接影响105接下来的供应。

作为刚需置业者，尽快上车是首要，先上车，坐下来，再为以后换乘做打算，如今，新房节奏越来越快，优质项目也越来越少。