上海上一次居家，还要倒回到两年前，时间一晃而过，然而这两年上海房产交易的火爆和房价的上涨，却让我们深有体会。
2020年3月疫情笼罩的不确定还未完全散去，看房和交易就开始迅速上扬，随后一年的时间，价量上涨的态势令全国瞩目，也因此出台了“沪十条”“三价合一”“价格核验”等一系列调控政策。
这次疫情控制后，还会复刻两年前吗？收割房价的红利，乃至操作得当，拥有低买高卖的可能性。
此一时非彼一时
2020年
疫情后，大量的海外投资和海外工作者回归，这波人对居住品质的要求更高，带来了大量的需求；学区房公民同招，导致原先走私立的家庭选择公立，大量资金涌入市区，在供需严重不平衡的情况下价格急速上涨；进而带动周边和中外环板块；
2022年
上述刺激楼市的外因不复存在，而是主要会显现在——产业停摆对购买力的遏制更大、需求恢复的周期会更长、二手库存压力会更大、业主为高效售房的竞争压力会更大 。
业主售房压力大，主要体现在以下这四个方面：
一、疫情遏制了上万套短期交易，延缓了几万个新增需求释放
常态下，三月小阳春的购房需求有多大呢！——历年春节后新增客户上涨30%—40%，2020年春节后，交易量上涨50%（网签数据一般比实际交易滞后一个月），2021年春节后交易迅速回归到36000套高位。
2022年开年，新增客和交易也保持着上扬态势，3月中旬开始受疫情影响，几乎一降到底，疫情之后交易量不足之前的一成。
也就是说，被短期遏制的交易少则10000+套，多则2000+套，如果疫情蔓延时间超过4月上旬，因此而累积的需求量则更多。那么这些需求在疫情之后，是否会如期释放。
二、需求仍在，爆发性变现很难
疫情之后，购房需求是否会如期释放，核心就看本次疫情对于购买力的遏制有没有扼杀的成分，目前可预知的整个上海在4月中旬解封，30多天的城市全产业停摆，对经济的创伤是客观存在的，这势必会对居民的实际收入和可预期收入有所影响，对于小微企业和民营企业的经营乃至生存有更高挑战。
隔离管控的当下，每个人深切感知到：我们需要生活物资、需要外卖，但是店面不具备经营条件了、骑手也被隔离了、小区封禁了等等因素，让我们无法将需求变现。
房产交易也一样，诸如企业业绩受挫导致收入预期不看好了、裁员后短期就业接驳难了、经营恢复阶段现金流变窄了，等等因素都会让需求变现具有不稳定性，因此，4—5月份，部分购房需求会停留在关注市场和线上看房多的观察阶段，参与到线下看房、与卖家谈判等深度购房行为中的压力仍然很大，需求的逐步释放，需要稳健的经济基础作为支撑。
疫情之后一定是生产力重建的阶段，每个人都相信上海政府的综合实力和上海全民的经济实力，因此我们相信，上海人民对居住品质和幸福生活的追求，就是购房需求长期存在的基础，但是短期爆发性释放是存在相当大挑战的。
三、库存压力之下，卖房会面临什么
遏制了10000套需求，就等于积累了10000套库存，而疫情后需求的释放节奏，会让库存短期加剧，因此5月份上海在售二手房源量有可能重回两年来的高峰，那么就会导致一般好卖的房子变得比较难卖、难卖的房子更加难卖，疫情前，某平台展示的通过核验价的二手房源，43%已经超过180天卖不掉（详见下表）。
当然可能因为“限价不展示”的原因，从表象上会不太能够感知到库存压力。但是作为二手经纪从业人员和正在看房的客户，会深刻体会到房源变多，最终会用脚投票——即从业人员会在休养生息多日之后，抢收有限的需求，急迫地去带看最好卖的一波房子；而需求本身，会锁定最优性价比的房子。双方的深度需求重合，会让更多的房源在短期受到冷遇。
四、业主如何为卖得快卖的好做准备
长期卖方的市场，让业主形成了出售压力钝感力，“躺平”“赌时机”“等周期”的惯性，但疫情让一切的变数都变大了，多数置换业主需要面对的是“买卖均衡”——卖的慢，买的时候正赶上需求扎堆就非常不利；降价卖，市场未完全恢复，不一定卖得快；大幅降价，又损失大，换房难度也变大。因此，尽早规划有确定性的快速出售方案，高效售房最为关键。
评估自己的房产是否处于好卖阵营：从过往的带看反馈，可以评估自己的房子是否处于好卖阵营，当前就可以线上继续客户，通过与中介小哥的高度链接，可以在全民居家随时线上的便利下，进行线上推广。
如何增加好卖指数：高性价比房源永远是优先被追逐的，如何加工自己的房源，让好卖指数增加——提升自己房产的屋况品相，进行售前美化装修，也是一个不错的方案。
网上也有很多这样的案例，一些老破小，不仅外立面改造、楼道重新刷墙、房东为了能快速卖掉并且卖个好价钱，还重新装修。
6月二手房市场确实和预测的一样，没有当年的迅速回暖之势，据中介朋友介绍，除了内环内300万左右的老破小，其他中介的反馈都是，二手房成交和带看，离回暖也还有很大的距离。
爆料king2022-06-23 10:15:02
