【每期一案】
2013年7月1日，承租人小张与出租人小王签订了某套房屋的《租赁合同》，双方约定租期自2013年7月1日起至2015年6月30日止。2014年5月7日，小王告知小张，该套房屋已经出售且办理了产权过户手续，要求小张在月底前搬出该房屋。小张不服以“买卖不破租赁”为由诉至法院要求继续承租该房屋，人民法院予以支持。
【法律依据】
我国《合同法》第二百二十九条中规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”即买卖不破租赁。
当出租人在租赁合同有效期内将租赁物的所有权转让给第三人时，租赁合同对新所有人有效。
同时在《法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条中还规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。……”
【小编观点】
根据上述规定，在租赁合同合法有效的情况下，出租人在租赁期限内将房屋出售的，承租人对于该房屋的使用权，不会因为该房屋的买卖而受影响，买受人仍应当继续履行原租赁合同的规定，只有当租赁期限到期时，买受人方才可以行使完整所有权。因此，承租人可通过司法救济维护自己的合法权益，而买受人可通过要求产权人在双方签订《买卖合同》前处理妥善处理好房屋内的租赁来预防这种情况的发生。
鉴于此，小编提出如下建议：
1、承租人在承租房屋时应与产权人签订合法有效的《租赁合同》，在发生上述情况时可以依据租赁合同保障自己的合法权益不受侵害。
2、买受人在与产权人签订买卖合同前可要求产权人说明该房屋的相关租赁信息，是否存在租赁、租期情况等。
3、买受人在与产权人签订《买卖合同》前，应协商租赁的处理方式，解除租赁、转移租赁或是租约到期后方办理交房手续等。同时，买受人可要求产权人提供承租人放弃优先购买权及配合办理相关手续的书面说明。
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[案例分享] 违法搭建存隐患，产调核实是关键
案情回顾
近期，买方吴先生来公司总部上门投诉，言通过我司购买的蕴川路某物业，自己已付卖方房款30万，但因为房屋存在违法搭建，无法过户。要求我司协助处理与房东之间的解约事宜，并要求我司退还全额。经核实，本案我司送定前没有做产调单，而该物业早在今年3月份，就存在因违法搭建问题，被区住房保障和房屋管理局申请不予过户的登记信息。
法律分析
根据《合同法》第四百二十五条：居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。
我司作为专业的房地产中介机构，除了负有如实向买方报告已知晓的房屋信息以外，还应审慎审查与订立合同有关的重要事实。该物业存在违法搭建问题，并被主管部门登记公示，此直接影响到买卖合同是否能够正常履行，属于与订立合同有关的重要事实。但我司在交易前，并没有向房地产交易中心或物业管理单位查询房屋有无违章搭建、及是否影响交易等信息，存在明显的居间过错。
根据司法实践，该类案件买方若起诉至法院，我司不仅需退还全佣，并需对卖方返还买方已付房款承担连带责任。
操作建议
一、根据相关法律规定及司法实践，我司送定前对房屋相关的信息核实义务至少包括以下几点：
1.权籍调查：向房地产交易中心调查、征询所交易房屋权利的来源、现状、有无抵押、有无权利限制等；调查、征询涉及权利人的处分要求和条件；核实处分资格、权利人和相关人的身份及权利等。
2.使用状况调查：收集、调查、征询房屋坐落环境、使用年限、有否隐瞒缺陷、房屋内的顶、墙、地、门、窗及设备等是否需要检测或修复，设备转让价格及有关费用的结清情况等；向物业管理单位查询有无租赁、违章搭建、相邻关系侵权，以及维修基金的缴纳和使用情况等。
3. 网上备案系统调查：根据产调单及已掌握的房屋信息，通过网上备案系统查证涉案物业是否已经存在有效的买卖关系，防止“一房多卖”。
二、对在调查中发现的上述任何事项，务必及时告之买方，并在问题消除前中止交易；对买方同意继续交易的，务必告之其风险，并让其签字书面予以确认。
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[案例分享] 重要交易信息切勿轻信房东口述
案情回顾
蒋先生来我司某分行挂牌出售一套房产，该房地段、房型都很不错，一挂牌就不断有客户询问。房子好，价格自然也不便宜，而且该房买入未满两年，房东要求买家承担所有税费，许多客户在价格面前犹豫不决。一天，客户李小姐通过我司看过房后比较满意，要求我司帮其计算一下购房成本，分行同事询问了房东上手买进的价格后，在纸上帮客户计算各项税费，总计八万多元。客户经过与家人商量，认为这个价格可以接受，就与房东签订了买卖合同。过户时，客户却惊讶的发现房东拿出来的购房发票上所写的金额和他之前自称的买入价相差颇大（买入时做低了房价），税费比当初计算的多出了五万多元。李小姐起初不同意承担这笔税费，但考虑到合同中明确约定了税费由自己承担，若不同意过户则可能承担几十万元的违约金，无奈只得交纳税费并完成过户手续。事情并未结束，几天后李小姐依据我司帮其计算税费的清单，表示自己不会再支付，并要求我司赔偿其五万元损失。
法律分析
《合同法》第四百二十五条规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况，给委托人造成损失的，不得要求支付报酬并应当承担赔偿责任。我司作为居间方有义务为客户提供涉案房屋全面、真实的房地产交易信息，轻信房东的口述而将未经核实的信息介绍给客户，这种行为存在一定的居间过失。房东所说的价格为买入时实际交易价格，非交易中心过户时买卖合同中的价格，且房东未就买入价格向客户作出过承诺，而我司未与房东详细核实、确认买入价格，即据此帮助客户以书面形式计算税费，确有不妥。这类纠纷往往使我们辛苦做成的交易无法得到回报，还将面临赔偿责任。
操作建议
已经谈好的价格到了交易时又有变化，这对于一般人都难以接受。因此重要的交易信息，尤其是涉及价款的信息，应该在与房东的沟通中多留个心眼，切勿轻信房东的一面之词。在有条件的情况下，尽可能让房东提供书面材料，如果一时不能核对书面材料的，也要让客户明白提供信息的义务在于房东，对于有可能不真实或者有变数的信息适当告知。绝大多数人在事前可以允许一定的风险存在，一般性的提示通常不会影响交易，而简单的一句话却能在问题发生时改变矛盾的指向。
ihaveawish2022-01-01 09:02:04
