对于把买新房纳入这两年计划的购房者来说。
上海今年总共三次土拍，最应该关注的是什么。
不是越来越烧脑的土拍机制分析，也不是金融严控下开发商拿地的意愿，或者到底有几块地在流拍
而是每次土拍表格最后那小小的一行数字：房地联动价。
房地联动在上海房地产史上今年是首次出现，但它却是上海新房市场未来最精准的价格风向标。
它决定未来上海每一块地上商品房的价格，进而又决定板块的价格区间，最后影响到一大批接下来刚需的买房决策。
伴随着第三批次土地集中出让信息公布，总共81块涉宅地块的房地联动价全部出来了。
花了很多的时间，在团队小伙伴一起努力下，终于把这些土拍数据全部梳理好，用最清晰的图像和表格为大家呈现。
接下来三五年，上海新房将会呈现怎样一个房价体系。
一、各个板块的价格脉络基本可以确定
我们把81块地以板块的价格做过统计发现：每个盘、每个板块、每条环线都有了新房参考价。大致情况如下：
1、目前出让的地块中，新房价格最贵的是位于中内环的徐汇滨江地块，单价突破13万/㎡，很有可能成为接下来三五年，上海滨江地段房价的天花板。
2、而在中环线附近的地块中，杨浦定海、普陀万里、静安大宁、杨浦周家嘴路的价格在9-10万/㎡左右。
3、郊环线附近的价格基本还是4-5万/㎡，但是在所有外环外附近的板块中，闵行春申7.36万/㎡、大虹桥规辐射板块6万+/㎡，价格最为突出。
4、对于五大新城来说，在今年上海的供地计划里，五大新城的供地体量，占比几乎达到了三分之一。
正是因为样本足够多，价格就更加清晰，临港新城3.3万/㎡、奉贤新城4万/㎡、松江新城5.8万/㎡、青浦新城4.3万/㎡、嘉定新城4.5万/㎡，几个未来吸纳人口的新区，供应量在加大，且房价极其稳定。
整体按照环线来总结的话：内环12万/㎡，中环9-10万/㎡，外环6-7万/㎡，外郊环4-5万/㎡，郊外环3万+/㎡。
大家除了考虑积分之外，大概率可以上车哪些板块，要做到心中有数哦！
二、凭什么说接下来上海五年新房价格基本都不涨了
我们拿这81块地的价格，和去年有数据参考的板块价格做对比，基本上九成的板块里，房价非常稳定，没有大涨也没有大跌。地价决定房价，懂了吧。
再看下近三年来的成交价格，发现上海这几个地方，新房价格是最稳的。青浦徐泾、青浦新城、青浦华新，从前三年到未来或许三年后，价格都很稳定。
尤其是青浦徐泾，2017年卖5.4万/㎡，现在也只卖6万/㎡，青浦新城2017年卖4万/㎡的新盘，2021年也只卖4.3万/㎡，且未来好几年可能价格都维持在这个区间段。
我们有理由相信，接下来三五年里，上海新房价格不大涨，会成为大概率事件。
三、上海在决心去开拓城市边缘的这些地块
数据上来看，在涉宅地块的81宗土地中，包含了临港16幅、青浦15幅、松江和奉贤各7幅、嘉定6幅，这五大重点郊区加起来就供应了51幅，占了三分之二的土地。
在这些地块中，其中属于五大新城的地块就有28幅。
且从供应环线分布来看，郊区的新盘正在大量供应，这81幅地块中，外环外地块占超过76%，这要换算过来，未来上海五个新盘里，会有四个位于外环外。
除了内环内目前土地资源少，出来的地块都以城市更新项目为主，开发难度大之外
同时也透露了一个清晰的信号：上海郊区还有大量的未开发的土地，上海也有决心去开拓城市边缘的这些地块，未来供应更多低总价400-500万，甚至300万的商品房，以此来平衡市区的高房价。
总之，目前上海的供地意图还是很明显的，浦西外环外的开发节奏明显高于浦东，反观浦东似乎重点都放在了临港。
这也告诉我们，接下来明年的的浦东新房，除了临港的16块地之外，恐怕会呈现供需不平衡的现象。而大虹桥周边新房的竞争将会进入白热化，不过也给了购房者在大虹桥更多的选择。
4、刚需，还是重点在五大新城
如果此时此刻你是一个刚需还未上车的个体
你应该从这样的信号中读出什么，我认为至少两点是很明确的。
一个是安心，上海市政府提出加大五大新城的土地供应的诺言得到了实现。
今年供地结构中因为看到大量的郊区的土地在开发供应，伴随而来的是，五大新城商业配套，教育配套，交通配套的完善。
当然，如今上海五大新城的界面也已经和大部分城市的中心没有很大差异，有理由相信未来会更好。
还有房地联动价格对影响的是价格预期。
当对价格有了良好的预期，年轻人在上海工作定居，也就更有信心。
上海从土地端牢牢控制住了未来3-5年的新房房价：价格得到了严控，房价至少这三五年，都是稳定的。
且目前上海实施积分购房，不管是土地、供应、价格、门槛和摇号规则程度利好无房刚需。
从新房市场这个侧面，上海越来越让人感受到是一座有规则、有温度的城市，因为土地财政依赖度极低，它确实也有底气这样做。
对于那些想要留在这，并还在为此努力的人，这座城市还在释放更多的善意。
纽盖特2021-11-10 09:40:59
