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这样“救市”有用吗?没什么用

楼市沛儿 2021-10-11 18:22:26

很多城市都在高调地出台「限跌令」,哈尔滨不一样,哈尔滨是鼓励降价的,发文件说要「积极引导支持房地产开发企业开展促销活动」。

这是哈尔滨可爱的地方,更是值得欣赏的地方。就应该这样。行情不好时,降价是应该的,而不是被禁止。

除了鼓励促销,哈尔滨还有更多的措施——很多媒体说,前两天(10月9日)哈尔滨打响了「救市枪」。其实啊,去年11月份哈尔滨也做过同样的事情。但背景不一样了,去年此时,大多数城市楼市行情都挺好的;但今年此时,绝大多数城市都行情低迷。

这样一来,哈尔滨发文「救市」就显得很有象征意义,容易让人联想:其他城市会跟进「救市」吗?

其实啊,更重要的问题是,「救市」有用吗?如果没用,那么就根本不需要关心其他城市会不会跟进。

先来看哈尔滨出台了哪些措施。归纳一下,刺激房企的措施主要包括:降低预售门槛、放松预售资金监管、降低土地增值税预征率。

刺激购房者的措施主要包括:购房补贴、降低公积金贷款门槛。

相比之下,刺激房企的力度远大于刺激购房者的力度。没办法,地方政府只掌握了刺激房企的权限,不掌握刺激购房者的关键权限——关键权限在央行、住建部等中央部门。

那么,这样的「救市」措施有用吗?先给答案:没什么用。

先要弄清楚哈尔滨楼市为何低迷。主要三个原因——

,经济下滑。哈尔滨GDP在2017年爬上6300多亿的巅峰之后猛跌,过去三年(2018-2020年)一直徘徊在5000亿出头,今年虽然还没过完,但肯定还是5000亿出头,没有太大起色。GDP上升不一定会带来房价上涨,但GDP下滑一定会给房价稳定带来压力。

第二,哈尔滨土地供应量过大。2020年,哈尔滨供地可建面积将近1200万㎡,但房产销售量不到500万㎡,再加上历年库存,供大于求的压力巨大。当然,土地供应量过大只是表面原因,如果调控政策宽松、银根松弛,再多的库存也不是压力。

第三,给哈尔滨楼市致命一击的,还是「两道红线」。和所有城市一样,哈尔滨也因为「两道红线」而房贷紧张,既表现为房贷利率上升,也表现为房贷放款周期变长。这是「一盘棋」的威力,这不是地方政府「因城施策」就能解决的。

总结一下:GDP通过努力,最终还是会有起色的;土地供应量过大这个问题,很难根治,因为绝大多数城市都抑制不住卖地的冲动;至于「两道红线」这个关键因素,那是地方政府根本左右不了的。

GDP上升,是楼市行情的「启动键」;土地供应量过大,只能算是楼市行情的「暂停键」;「两道红线」,才是楼市行情的「停止键」。

所以,哈尔滨的「救市」措施不会有太大的用处。即便哈尔滨楼市真的振作起来了,那也不是地方政府「救市」的作用,而是因为「两道红线」放松。

总之,地方政府应对楼市下跌的措施,其实是非常有限的。

去年11月份哈尔滨发文「救市」时,住宅均价大概是11310元/㎡,如今已经降低到10482元/㎡。「救市」快一年,房价降了将近1000元/㎡。今年的「救市」力度比去年还是要略大一些,但今年的情况更加严峻,因为去年没有「两道红线」,今年有。

哈尔滨和其它几乎所有城市一样,最该关注的是:「两道红线」到底会调整到什么程度——也就是说,在房住不炒的主基调下,央行究竟会给楼市补充多少「弹药」。

文︱刘德科

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