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超全盘点!带你看清房地产调控趋势

上海房天下 2021-09-14 09:14:40

今年以来房地产市场调控政策持续收紧,调控内容亦更加细化,调控机制不断完善。自722会议中定调下半年房地产调控方向以来,中央和地方调控均愈发频繁,调控内容除了对以往政策进行“打补丁”外,亦呈现出新的特点,值得企业关注。

中央:“三稳”目标不变

不断完善房地产市场长效机制

7月底以来,中央多次召开会议表态房地产市场调控,接连出台了近20条相关政策,内容包括房地产金融调控收紧、推进保障性住房体制、加强整顿房地产市场秩序、“两集中”土拍规则调整等内容。

1、坚持“房住不炒”和“三稳”调控目标不变

坚持“房住不炒”和“三稳”调控目标不变。今年以来全国房地产调控政策呈收紧态势,7月22日国务院副总理韩正重申“房住不炒”的定位,为下半年房地产政策调控明确定调,全面落实稳地价、稳房价、稳预期的房地产长效机制。

中央要求进一步落实城市政府主体责任。7月22日同日,住建部房地产市场监管司司长张其光表示,要会同有关部门,进一步落实城市政府主体责任,强化省级政府的监督指导责任,对调控工作不力、房价上涨过快的城市要坚决予以问责。7月29日,住建部约谈银川、徐州、金华、泉州、惠州5个城市政府负责人,重申“房住不炒”的定位,要求切实履行城市主体责任,针对上半年房地产市场出现的新情况、新问题,加大调控和监管力度。

2、房地产金融监管持续强化,财税制度进一步完善

中央坚持房地产金融审慎态度,房地产金融管控持续加强。7月22日,国务院副总理韩正提出,“要牢牢抓住房地产金融这个关键,严格房地产企业’三线四档’融资管理和金融机构房地产贷款集中度管理”,同日,住建部表示“下一步还将加强房地产金融管控,完善房地产企业三线四档融资管理规则,落实银行房地产贷款集中度管理,坚决查处经营贷、消费贷、信用贷违规用于购房”。同时,央行加强防控违规资金流入房地产市场,表示下一步将持续完善房地产金融管理长效机制;银保监会强调,防止银行保险资金绕道违规流入房地产市场。

近期房地产金融监管维度持续完善,7月初,房企商票被纳入央行监管范围。试点房企被监管部门要求买地金额不得超年度销售额的40%。

房地产税再次被提及,试点进程或将加快。8月18日晚,全国人大官网发布了《国务院关于今年以来预算执行情况的报告》,再次提出要“积极稳妥推进房地产税立法和改革”。上半年,国新办和财政部均表达过相同态度。5月财政部联合四部门召开房地产税改革试点工作座谈会,会议中听取了部分城市政府负责同志及部分专家学者对房地产税改革试点工作的意见,未来或将选取代表城市进行房地产税试点,为立法和正式实施积累更多经验。

3、整治规范房地产市场秩序,聚焦四大领域

7月23日,住建部等八部门联合印发《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》,提出要“力争用3年左右时间,实现房地产市场秩序明显好转。”同时,明确“因城施策”要重点整治房地产开发房屋买卖、住房租赁物业服务等领域人民群众反映强烈、社会关注度高的突出问题。《通知》明确了整治规范房地产市场的重点工作内容,同时对落地方案给出了具体指导。

图:八部门《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》中的重点整治内容

数据来源:中指数据CREIS,中指研究院综合整理

4、加快完善住房保障体系,努力实现全体人民住有所居

加快建立以公租房保障性租赁住房共有产权住房为主体的住房保障体系。8月31日,在国新办举办的以“努力实现全体人民住有所居”为主题的新闻发布会上,住建部提到加快建立以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系,强调“十四五”期间,将发展保障性租赁住房为重点,将进一步完善住房保障体系,增加保障性住房的供给,努力实现全体人民住有所居。

保障性租赁住房是解决人口净流入城市新市民、青年人等群体住房困难问题的重要举措,住建部住房保障司司长曹金彪表示,新市民和青年人多、房价偏高或上涨压力较大的城市,在“十四五”期间,新增保障性租赁住房占新增住房供应总量的比例应力争达到30%以上。

今年以来重点城市在租赁住房供应、完善租赁住房政策等方面持续跟进,各省市亦把租赁住房建设作为“十四五”规划的重要内容。

表:部分省市“十四五”规划关于保障性租赁住房的相关提法

数据来源:中指研究院综合整理

5、城市更新行动防止大拆大建

严格控制大规模拆除、严格控制大规模增建。8月10日《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知(征求意见稿)》中提到,除违法建筑和经专业机构鉴定为危房且无修缮保留价值的建筑外,不大规模、成片集中拆除现状建筑,原则上城市更新单元(片区)或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%。除增建必要的公共服务设施外,不大规模新增老城区建设规模,不突破原有密度强度,不增加资源环境承载压力,原则上城市更新单元(片区)或项目内拆建比不应大于2。

加快老旧小区改造,强化资金保障、完善长效管理机制等。8月31日,住建部表示中央高度重视老旧小区改造工作,并表示“十四五”期间,我国将基本完成改造2000年底前建成的21.9万个城镇老旧小区。9月7日,住建部发布《关于加强城镇老旧小区改造配套设施建设的通知》,通知内容包含加强项目储备、强化资金保障、加强事中事后监管、完善长效管理机制等内容。

6、重点城市“两集中”供地土拍规则进一步完善,“限房价、控地价、提品质”成模板

“两集中”供地土拍规则进一步完善。7月22日,国务院副总理韩正在会议中强调,要加快完善“稳地价”工作机制,优化土地竞拍规则,建立有效的企业购地资金审查制度。会后,住建部提出下一步将着力建立房地联动机制,推广北京市的做法,限房价、控地价、提品质,建立购地企业资格审查制度,建立购地资金审查和清退机制。自然资源部积极响应号召,召开闭门会议研究调整重点城市土拍规则,对第二批次核心城市土地出让政策进行调整,调整方向涉及“限定土地溢价上限”、“到达上限后通过摇号、一次性报价或竞高标方案的方式决定土地归属”等内容,对于房企而言,或将有利于降低房企拿地成本,一定程度上保障房企利润空间。

资料来源网络

地方:密集出台调控政策

积极响应中央号召

自7月22日会议为下半年房地产市场调控方向定调后,地方积极响应,调控政策密集出台,截至目前已有超30个城市累计发布超60条房地产调控政策,政策不仅覆盖限购、限贷、限售、房地产金融、二手房成交参考价格等方面,同时涵盖加强住房品质管理、优化调整土拍规则、加强住房保障等,各地不断完善房地产市场调政策,政策效果持续显现。

表:近期部分城市房地产调控政策汇总表

数据来源:中指数据CREIS,中指·项目云(点击试用)

1、限购、限售政策“打补丁”式完善

北京、上海、成都、西安、东莞等城市住房限购政策进一步升级。北京、西安堵“假离婚买房”漏洞,要求原家庭住房套数超限购,离婚3年(北京)、1年(西安)内不得买房。上海、成都加强了赠与管理,赠与住房自转移登记日起5年内仍计入赠与人拥有住房套数,且对受赠与人的购房资格进行限制。东莞出台房地产调控新政“莞八条”,并将法拍房列入限购范围内。广州、杭州、西安等城市收紧人才购房政策,广州黄浦区明确发文取消人才购房政策,且其他区域人才购房条件均有所收紧;杭州高层次人才二套购房政策调整,单身人才不能购买2套房,人才家庭也需满足落户5年要求。

上海、衢州、金华、惠州、义乌、大连、银川、西安等城市住房限售政策收紧。金华、惠州等城市新增限售新政,衢州、西安扩大了限售范围,银川扩大了限售群体至本地户口,大连、义乌、东莞等城市延长了限售时限。

对符合条件的热销或限价地块销售,多城市推出摇号购房机制。北京、杭州、上海、徐州、东莞、武汉等城市规定针对新建商品住宅房源中,对符合项目认购比标准的热销项目及采用“限地价、限房价、限销售对象”的项目,开发企业应采取公证摇号的方式,并优先无房家庭、人才家庭等符合标准的家庭。其中,上海对项目认购比高于入围比的,即触发积分排序规则,且项目中凡是认购比高于1.3的,继续实行“五年限售”政策;

另外,武汉全市推行“房票”机制,意向购房人要在申请到购房资格后,才能凭认定结果购房,有效期60天,一张房票只能认购一个楼盘

2、房贷利率上行,信贷环境持续收紧,部分城市公积金贷款放宽

热点城市购房贷款政策持续收紧,上海推出“三价就低”贷款标准。上海二手房贷款实行新规,申请房贷将参考“合同网签价、银行评估价、涉税评估价”,执行“三价就低”原则作为贷款申请的房价标准依据,同时,大幅上调了房贷利率,首套房房贷利率由目前的4.65%升至5.00%,二套房房贷利率由5.25%升至5.70%。东莞严格执行差异化住房信贷政策,有限支持居民家庭首套刚需自购房需求,并严格审核购房人首付资金来源。重点城市银行房贷利率整体呈现上升趋势,部分城市银行存在二手房贷款停贷、银行放款时间延长等情况,个人房贷获批难度有所增大。

房贷利率上行的同时,部分城市公积金政策放宽。长春允许住房公积金家庭组合贷款,购房人家庭成员(包括父母、子女、配偶)缴存公积金的,可共同使用公积金贷款,但仅限2人共同还贷。沈阳高层次人才在沈购房公积金最高额度提升至240万元。

3、限价升级,“限涨”与“限跌”同现

多地效仿深圳推出二手住房交易参考价格,城市范围从一线城市向热点二三线城市扩大。截止目前,已有深圳、上海、广州、合肥、西安、东莞、成都、绍兴、无锡、宁波、衢州、金华、三亚13城发布二手小区成交参考价或进行价格核验,多数城市针对重点或热点区域进行价格指导。

其中,成都采用分批推出二手房指导价的方式(已发三批次),持续扩大覆盖热点楼盘范围,引导市场预期。另外,各城市加强房源信息核查,要求下架价格虚高的二手住房房源,上海增加二手房房源价格核验,以市场真实价格为依据,对每套房源进行核验,未通过价格核验不得对外发布。各城市进一步落实参考价格在金融信贷方面的应用,合理发放住房贷款,进一步强化政策效果。

严格实行新建商品住房价格备案机制,限制新房涨价。大连、海口、温州、东莞、银川、徐州等城市加强房价备案管理,严格控制价格涨幅,其中,海口、温州、东莞、徐州均通过设置批次或区域最高平均价格的方式,确保项目价格保持稳定;银川杜绝以赠送面积或其他方式抬高房价的行为,并严格限制入市后涨价行为。

加强房地产市场秩序管控,部分城市新房“限跌”。近几个月,多个城市加强了对于恶意降价行为的管控力度。岳阳对商品住房销售价格做出了官方指导,明确新建商品住房销售价格不得低于备案价格的85%,规范部分企业对楼盘恶意降价的行为。长春要求根据项目实际情况,合理确定商品住房预售申报价格并对外公示,不得低于九折销售。唐山、昆明、株洲等城市召开房地产企业座谈会,强调打压恶意降价相关内容,以保持市场平稳。

4、再现发放购房补贴

为鼓励人才和农民购房,长春对符合条件人群发放购房补贴。长春为首次购买90平方米以下商品住房的大专及以上高校毕业生、中级及以上职称人员等人才以及进城农民,分别按50元和80元/平方米额度予以购房补贴。同时,市政府投放5000万元资金,以抽取消费券形式,向符合条件的购房人才和农民发放。此外,鼓励开发企业对留(来)长人才和农民购房给予优惠,但成交价格应不低于商品房备案价格的85%。

5、预售资金监管方式有差异

预售资金监管制度进一步完善。天津实行新建商品房预售资金监管制度,房地产开发企业不得直接收存房价款。购房人应凭新建商品房预售资金缴款通知书,将房款直接存入预售资金监管账户,而非将房款直接交由开发企业或存入其普通账户。惠州加强预售资金监管,房地产开发企业严格按照有关规定足额缴存和支取预售资金。

用保函代替资金进行预售资金监管。长春为防止开发企业因资金不足,导致项目烂尾,允许符合条件的商业银行为房地产开发企业出具保函,以保函替代预售资金监管。减小了房地产开发企业的资金压力,一定程度上释放了企业资金的使用自由度。

6、重点城市土拍规则大调整,限地价、摇号、提品质基本成标配,试点现房销售、限制企业参拍地块数量等或成为新的关注点

表:22个重点城市第二批“两集中”供地各城市土拍规则调整汇总表

数据来源:中指数据CREIS,中指·项目云(点击试用)

多地下调限制溢价率上限,并采取“摇号”或“一次性报价”方式,释放项目利润空间。截至目前,除部分已完成第二批集中供地出让的城市外,目前发布出让公告城市均将限价地溢价率上限下调至15%以内,多数在达到限额后采取“摇号”或“一次性报价”方式确定竞得人,降低了房企拿地成本,一定程度上释放房企利润空间。采取“摇号”+“限马甲”方式,部分城市明确同一集团成员企业不得同时报名竞买(或联合竞买)同一地块,并明确界定同一名申请人概念。

建立购地企业资格审查制度,加强购地资金来源审核。天津、福州、苏州、济南、青岛等大部分“两集中”供地城市均加强了购地资金的审核机制。其中,广州购地资金不得直接或间接使用金融机构各类融资资金,产业链上下游关联企业借款或预付款等非自有资金,并要求参与竞买企业需说明购地资金来源、提供相应证明并对上述要求做出承诺。

“定品质、竞高品质方案”成为主流,引导房企开发高品质住宅产品。杭州、沈阳、合肥、重庆、武汉等城市推出竞品质、竞装配率、竞高品质住宅建设方案等土拍方式,从源头上引导房地产市场供应高品质住宅产品。另外,成都、南京等地在土拍阶段“定品质”,对新建商品住宅项目的质量、品质、使用功能等进行详细的规定。

深圳、广州、重庆等城市“竞自持”或“竞人才公寓”。深圳有6宗地块竞配建“全年期自持的市场租赁住房”面积;重庆采取“拍卖+竞自持租赁房屋比例”的方式确定竞得人资格。另外,成都转变“竞自持”方式,转为“竞销售型一类人才公寓面积比例”确定竞得人;

试点竞现房销售面积,竞全装修房屋比例。北京在试点地块推出“竞现房销售面积”土拍方式,即达到土地出让溢价上限后,现场竞报“现房销售”面积程序。武汉推出在地价达到上限后,依次采取“竞地价款的付款进度”、“竞现房销售的比例”、“竞全装修房屋的比例”等方式。

除此之外,土拍“政策工具箱”持续丰富完善,南京为确保工程建设质量和施工安全,保证科学的设计和施工周期,要求在竞得土地后6个月内住宅部分不得申领预售许可证深圳将本批次用地普通商品住房销售限价在原限价基础上下调3%-9.2%不等,安居型商品房销售限价在原限价基础上下调2.8%-9.1%不等,通过价格引导进一步稳定市场购房预期;杭州、深圳、南京限制企业参拍地块数量,其中,房企在杭州最多参与5宗,深圳最多参与3宗,南京最多参与不超过总数的30%,进一步确保土拍机制的公平。

7、加快保障性租赁住房建设,持续完善相关配套政策

增加保障性租赁住房供给,支持非居住存量房屋改建。徐州、厦门、郑州、珠海等城市为加快发展保障性租赁住房,鼓励利用集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地等非居住存量闲置房屋,在符合一定条件下改建为保障性租赁住房,增加保障性租赁住房供给。另外,深圳对建造技术、居住环境、套型空间、公共配套等方面做出了高品质要求,确保满足居住需求。

加强公共租赁住房资格分配和管理,持续优化保障性住房运营管理。

提高租赁公积金月提取限额,支持租赁市场发展。上海提高无房租赁方面的按月提取限额,职工租赁的住房属于网签备案范围的,每户家庭月提取限额为3000元,不属于该范围的,从原来的2000元提高至2500元。

8、规范房地产市场秩序,北京、上海等城市从多维度跟进

表:部分城市规范房地产市场秩序政策汇总

数据来源:中指数据CREIS,中指研究院综合整理

9、城市更新政策频发,配套政策不断完善

2021年以来,全国各地共出台百余条城市更新政策,政策类型从实施意见、流程指引到更新条例不断深化。北京发布《关于引入社会资本参与老旧小区改造的意见》,明确提出将以多种方式引入社会资本参与;对社会资本参与老旧小区改造的,将加大财税和金融支持,支持通过“先尝后买”方式引入专业化物业服务,简化审批等。上海发布《上海市城市更新条例》,提出一系列政策供给,涉及规划、用地、标准、金融、财税等各方面。

表:今年4月以来部分城市有关城市更新政策汇总

数据来源:中指数据CREIS,中指研究院综合整理

总结

2021年以来,房地产调控政策持续收紧,中央坚持“房住不炒”和“稳地价、稳房价、稳预期”的主基调不变,严格落实房地产贷款集中管理制度,落实城市主体责任,继续围绕人、房、地、钱四位一体的联动机制完善相关政策。

地方层面,当前各地出台的政策呈现一些新的特点,公积金贷款放宽,针对特定人群发放购房补贴,强调严禁企业恶意降价、严禁炒作学区扰乱市场秩序等;另外,重点城市土拍规则调整,试点现房或全装修销售、限制企业参拍地块数量、限制项目预售时间、部分地块销售向特定人群倾斜,22城之外的热点城市土拍规则亦跟进调整为限地价、限房价、提品质等。这些特点均值得重点关注,部分政策或将成为未来调控方向。

短期来看,预计各地继续响应中央号召,稳市场预期、规范市场秩序,房价韧性仍较强的城市有望跟进二手小区成交参考价政策,土拍规则调整或将进一步向三四线城市扩围。但整体上,随着房地产市场调整压力的不断加大,四季度房地产调控政策环境或有改善,各地继续大力度加码的可能性明显降低。

图:重点城市短期政策预警

数据来源:中指数据CREIS

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