未来，在上海买房子会更难吗？信贷政策调整后的影响几何？
打击阴阳合同
记者从银行及房产中介处了解到，最近上海二手房贷款在落地时确有变动，按揭三价原则并不是“买卖合同价、交易中心核验价、银行评估价”，而是“合同网签价、银行评估价”。
实际上，这三种价格都是不一样的，一般都是低于市场价的。由买方和卖房者双方商定的合同网签价；第三方评估机构将对所交易房产的资产价值进行评估；涉税评估，也就是房产交易中心评估的价格，所缴纳的税费将以交易中心评估价格为标准。
而且之前的二手房实际交易中，还存在着大量的阴阳合同。我们所说的阴阳合同，是卖方买方在签订购房合同时将购房款拆分成“阴阳”两个合同，分为“做高”和“做低”两种，“阳合同”即为应付网签的虚假价格合同。
以前许多合约做低，是为了避税。新政策出台，是变相不让做低合同的。记者了解到，以前这种操作比较常见，一般按照房产中心估价的价格写合同，其余的作为装修补贴，合起来就是实际成交价。
这种操作也从房产中介得到了证实。就是做低房价，把低端部分装修赔偿给房东。有中介告诉记者。
房地产价格上涨有助于购房者申请更多的银行贷款，降低首期首付压力，而低房价则是减税。
例如，之前四百万元的实际成交价，合同写成三百万元，另一百万元作为装修补偿的现金。对有些要买大头房、税费加起来很高的群体，这样操作就合算了。但是最近政策出台，需要三方评估，取价，银行是想多给你贷款也贷不到，一定要按价。
某国家的一位大银行工作人员向记者证实了这一原则，现在已经开始执行，比以前的贷款流程复杂得多。银行从8月6日开始按这个原则执行，在贷款过程中，我们需要询问交易中心的价格，一般情况下，交易中心给出的价格都是的，所以按照这个价格来帮助客户贷款。
事实上，这次的‘三价合一’，就是针对二手房交易的一些炒作行为。一些炒房客可能会通过“阴阳合约”来获取更高的杠杆，以获得更多的贷款；一些真正的刚需买家不会故意抬高网签价格，而是倾向于低房价，否则就会多缴税，增加购房成本。
有关专家认为，结合上海以往实行的二手房价核验制度，将对二手房市场产生较大影响，有助于抑制二手房价格过快上涨，防止资金违规流向房地产，提高税收公平。
＂三价合一＂或＂三价一降＂的政策，更多地是从控制信贷额度和信贷秩序的角度出发。以前，在银行放贷方面出现了变相提高估价而放贷的问题，从这一点来看，贷款方面也出现了各种乱象。于是，按的价格审批贷款，实际上也是为了防止贷款无序现象。从影响上看，目前上海二手住宅套数约为350万元，经过信贷控制后，可贷资金将减少。例如，过去可以贷款120万的，现在可能只能贷90万元。所以，一些违规操作的影响比较大。
对涉房融资严查
今年以来出台的认筹规则、新房限购等调控内容主要针对新房市场，但上海是以存量房为主的市场，对新房市场进行单一调控。7月二手房交易量在上海接近24000套，成交依然十分活跃，二手房的同比涨幅远超新房。所以，二手房同样要加强调控力度，“一二手”调控协同才能稳定整个楼市。这次“三低”楼市调控措施直指二手房市场，也是切入要害。
＂稳房价仍然需要继续用力，调控效果逐步显现。＂7月28日，上海市发改委局长华源在其作《2021年上半年上海市国民经济和社会发展计划执行情况报告》中指出，今年上半年上海市新建、市场化的商品房和二手住房成交量比一季度明显回落，房地产市场量价齐头并进。
今年初，上海出台了多层面楼市组合拳，显示了稳定房地产市场的决心。就银行贷款而言，7月上海银保监局共发出24张涉房融资罚单，包括工农中建交五大行等多家金融机构被罚款1890万元，再次被罚金额高达1890万元。
10月10日，交通银行上海市松江支行因2020年该支行部分个人贷款变相用于购房等，并处罚款30万元。
同一天，上海银保监局也对中国工商银行上海市松江支行作出处罚。有报道称，2020年11月，支行一笔经营性贷款变相用于购房；2020年12月，支行某个人经营贷款在银行处变相用于购房等，根据相关规定，上海分行将罚款50万元。
下一步要加强房地产金融控制，完善房地产企业四级融资管理制度，落实银行房地产贷款集中管理，坚决查处经营贷、消费贷、信用贷等违规行为。7月22日，住房和城乡建设部房地产监管司司长张其光强调，将会同有关部门进一步落实城市政府主体责任，加强省级政府的监督和指导责任。
繁华楼市2021-08-16 09:22:38
