最近，一则上海多家银行抵押贷款额度告急的新闻引起了社会各界的高度关注。从那以后，有关贷款利率上升的消息，甚至银行也纷纷传出二手房贷款停止的消息。那上海房贷的实际情况如何呢？
在此基础上，记者实地走访和多方采访后发现，目前上海地区，无论是国有大银行还是主要股份银行都正常接受住房贷款业务。对于新房购买者来说，贷款利率变化不大，但部分银行的贷款周期略有延长。对于二手房购买者来说，贷款利率略有上升，但总体变化不大，贷款周期延长到六个月后。
针对这一情况，有业内人士对记者表示，今年上海房贷贷款整体来看确实比较缓慢，部分银行出现额度紧张的情况也是受多种因素影响的。通过对上海整体供地情况和宏观调控政策的监管分析，明年整体购房友好度将上升，资质较好的首套房客户需要耐心等待。
抵押贷款各环众生相
6月25日，刚准备下班的小李突然收到房产中介发来的消息：抵押贷款政策调整！银行业审批3个月，贷款周期6个月，均需排队贷款。由于银行政策的调整属于不可抗力，不能作出有效的预判，因此不能和承诺贷款时间，具体贷款时间以银行通知为准。
毕业6年的沪漂小李，在今年开年后便开启了密集看房模式，经过一番比较，最近相中了位于上海西南角的新房。不过，看着此时房产中介发来的这条消息，让她倍感不安。
最近关于房贷利率上涨，额度紧张的消息一直在继续。现在加上中介给我发信息，心里更加不安。虽然这两天和建行的沟通是我买的新房贷款利率不会变，但是没有人能保证后面会有新的变化，也担心贷款周期会延长。没想到买房不买房都让人焦虑！李小姐无奈地说。
去年年底刚买新房的王先生对记者感叹，没想到去年被家人催着买房，赶上了上海房贷变化的末班车。最近我们业主都炸锅了，大家都在谈房贷。我是在中国银行办理的抵押贷款。目前银行咨询新房和二手房，利率基本保持不变，但贷款周期延长。
王先生告诉记者，今年1月初办理抵押贷款时，银行基本上在一个月内发放贷款。但是最近买房的朋友告诉我，他们的抵押贷款至少要两到三个月才能下来，银行的人也不能保证。我觉得很幸运，在银行抵押贷款改变之前上船。
在购买者和卖房者倍感焦虑的时候，房产中介们也在卖力“吆喝”，出谋划策。
目前上海的银行还没有宣布停止二手房贷款业务，但从实际业务操作过程中不难发现，二手房贷款审批更严格，审批流程更长。从套房的利率和贷款时间来看，整体上没有太大变化。但是在这种情况下，我们不敢保证给客户贷款，甚至银行也不能保证按时贷款，只能等。浦东一家房屋中介公司的小告诉记者，贷款速度变慢并不意味着不贷款，后期金额有了还是会再贷款。目前排队贷款周期已经延长到半年多了。
小先生向记者介绍，根据经验，贷款时间银行一般根据购房者的贷款金额和资质状况进行评价。例如，如果购房者的贷款金额在百万以内的话，这样的贷款肯定会变慢。如果购房者的贷款金额高，自己的资质好的话，时间会比较快。
另外一个沪上房屋中介小齐告诉记者，也许是因为今年打新房的客户比较多，大银行都和开发商合作，留给二手房的贷款额度就变少了，虽然现在有些小银行还有一定的额度，但贷款周期的确有所延长。另外，目前许多银行也加强了对首付来源的审查。国家政策是房住不炒是主调，预计以后银行也不会有太多的增量额度，能贷就早贷，不要拖，到时候没了就尴尬了。
鉴于二手房贷款周期比之前延长的原因，从贷款的亲密程度来看，银行对一手房的支持会更大，因为一般银行与开发商有持续的合作。二手房往往是通过中介进行的，如果关系不紧密，也会影响贷款。另外，从风险的角度来看，如果二手房太老，或者房子有很多历史问题，贷款往往比较困难，所以二手房的调控更符合操作惯例。
监管的适当控制杠杆不仅是为了稳定房地产贷款金融市场，也是为了有序引导健康的购房行为。特别是各种不合理的购房和杠杆容易造成风险或问题，及时控制是非常必要的。
额度紧张或受多种因素影响
6月29日，记者实地走访了上海地区多家国有大行、股份行和城商行。
民生银行上海一支行工作人员对记者说：我们银行的额度暂时没有收紧，还在正常开展住房贷款抵押业务，更没有因额度不足而不放款。
根据记者采访了解到，目前总体来看，无论是新房还是二手房，首套房或二套房，贷款业务都没有暂停，与以前相比，利率变化不大。
据悉，在买卖房屋的实际操作中，全额客户的比例一般不超过30％。这意味着无论是新房还是二手房，贷款对买家都很重要。
目前，银行没有停止贷款。一些银行可能在上半年发放更多的抵押贷款，因此抵押贷款金额将会收紧。一家城市商业银行的相关负责人在接受记者采访时表示，大多数商业银行对每季度的房地产信贷金额都有一定的限制。一旦金额超过这个金额，本季度的房地产信贷将不允许再快速增。因此，在这种情况下，一些银行可能会出现房地产信贷金额不足的现象。此外，从去年开始，上海一些地区的房地产过热，二手房价格倒挂，因此国家有意通过金融调控稳定房地产市场的交易。
事实上，无论是去年的监管划红线，还是今年的限贷令，，监管部门都希望通过银行信贷方面对房地产支持的限制来达到稳定房价的效果。简而言之，就是减少或限制银行对盖房子或买房子的支持，让流入房地产行业的贷款减少，从而达到抑制房价的效果。
2020年12月31日，中央银行和银行业监督管理委员会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中管理制度的通知》，自2021年1月1日起正式实施，对银行业金融机构房地产贷款集中度提出了红线要求。银行业金融机构的房地产贷款比例和个人住房贷款比例设定了上限。根据新规定，许多金融机构的房贷余额已经接近红线，甚至已经踩线，必须进行调整。因此，未来可以释放的房贷余额自然会受到很大限制。
抵押贷款额度紧张的情况，在今年上半年确实存在，去年上海的房屋交易还不错，使得申请贷款的人数也比较多。而且今年还要积极落实房贷集中政策，以及房地产本身也需要调控，所以客观上会使上海的房贷微紧张，但停贷的情况确实尚未发现。
上述城市商业银行人士告诉记者，对于银行来说，抵押贷款是一项相对高质量的资产，任何银行都不会放弃这项业务。此外，从监管部门多次出台的房地产政策可以看出，国家对房地产的态度一直在调控，而不是压制，最终达到不炒房的目的。国家仍然支持房地产的健康发展，许多人对房地产的刚性需求也是真实存在的。因此，只要房地产市场一直在运行，银行的抵押贷款就不会停止，而且会继续发展，只会向相对稳定和健康的方向发展。
许多贷款，尤其是二手房贷款，都是通过一些中介操作的。有些中介可能合作频率低或者资质弱。这时候帮客户办理贷款经验不足，很容易导致贷款申请延误。
中南财经政法大学数字经济研究院执行院长、教授盘和林认为，下半年住房贷款额度将继续紧张，住房信贷将进一步收紧，直至房价开始平行或下跌。在现阶段周期上升的大背景下，政策对房地产降温的整体做法不会改变，银行等金融机构需要进一步调整信贷结构。
今年房贷整体来说确实很慢，资质好的套房客户还需要耐心等待。上述城市商业银行人士对记者进行了分析，结合上海的整体供应情况和宏观调控政策进行了分析，明年整体购房友好度将上升。
繁华楼市2021-06-30 09:16:58
