上海的首次集中供地，出让得一点都“不集中”。
首批27块涉宅地中，15宗地块采用挂牌方式出让，12宗地块采用竞价招标方式出让。其中，挂牌方式的在18日和21日完成，而竞价的在22日-25日出让。
加上4宗涉宅的城中村地块，经过5个工作日的竞拍，31宗宅地成交总价为773.79亿元，平均溢价率为5.23%。
值得注意的是，因为一年多前的虹口北外滩地块围标事件，在上海位居全口径销售额首位的万科，和位居权益销售额首位的中海，均无缘此次土拍。
另一家在上海年销售额突破200亿的级房企，也因为此前拿地过猛，受到监管关注，并未报名此次土拍。
此外，包括老面孔大华、招商、金地、建发等也报名积极，参拍地块均在10幅左右，总共约40家房企围猎本次出让。最终，保利以105.13亿元竞得静安区灵石社区地块，成为本轮拍地的金主。而金地和碧桂园在此轮出让中，均拿下3幅宅地，并列入囊房企。机构数据显示，2020年，万科在上海的全口径销售额为355.47亿元，位居区首；而中海则以227.6亿的权益金额，在权益榜上赢过万科。但围标的代价，是他们和另一个主角华润置地，将禁入上海招拍挂市场，2-3年（据传万科、华润2年，中海3年）。之前保利发展在上海，一直是不温不火，直到2020年，全年集中推出了6个楼盘，其在上海的权益规模，才刚刚突破100亿。投资上，也比以往更舍得下手。去年8月22.48亿元拿浦东川沙宅地；12月、联合招商、融信，以52.129亿元拿下静安中兴社区内环内纯住宅地，成交楼板价约为7.2万元/㎡。加上保利置业在奉贤两入宅地，不完全统计，保利集团去年在上海花费的拿地总金额超过129.5亿元。今年2月时，保利发展继续11.46亿元拿下金山工业区宅地；6月2日又与上海地产集团签署了战略合作协议，参与总规模约800亿元上海城市更新基金。包括这一次，以总价105.13亿元竞得上海静安区灵石社区N070403单元095a-02、095b-01地块，楼面价51707元/平方米，溢价率8.39%，成为本轮竞拍的“总价地王”。以及从18家争夺房企中突围，18.35亿元拿下本轮出让中最抢手地块——宝山区罗店大居0110-02地块。合计独取2宗地，成交金额123.5亿元，位居“掷金首位”，想深度参与上海的心情，可见一斑。（上海首次集中供地27宗宅地竞得企业，来源：亿翰智库）还有金地。去年金地在上海的排位，大概是全口径第7，权益第12。而这次，金地除了积极报名，运气也极佳，拿下松江区1宗地和嘉定区2宗地，斥资68.5亿元。其中，松江地块是在一次书面报价环节以0差价优势收获的。而在北京刷过一波活跃度的卓越，亦高调联手京东，99.1亿拿下条件设置严苛的普陀区商住用地（需引入国内首店新品等商业元素，以及互联网服务与零售等科技企业，另外商办约占一半）。虽然它在范围内名气并不大。但在上海，其市场占有率一直位列前几。在2019年时，大华还一举拿下过上海地区拿地面积和拿地金额双料。这次集中出让，大华以14.66亿元拿下宝山区大场镇2幅联东村旧改地块。这背后，大概也因为静安地块，不仅需要引入央企金控总部、央企区域总部、受让人在地块竣收后每年纳税标准不低于8000元/平方米，非大央企或者本地深耕企业，很难实现。深圳湾壹号的开发商深圳鹏瑞，也在这次土拍中崭露头角——底价获得了临港科学家社区地块。有意思的是，这个地块要求引入高标准的生物化学类实验室，建设对标世界一流标准的实验室，而鹏瑞老板正好拥有另一家公司——迈瑞医疗；云南旧改大户俊发，也继续发挥专长，拿下青浦区徐泾镇老集镇旧改地块。此外，豫园股份、大名城、光明地产、杨浦国资委、奉贤国资委等本地房企，也均有收获。值得一提的是，尽管万科和中海两大上海销售巨头失去竞拍资格，但这二者在上海的刷脸并没有停止。去年的4、5、9月，万科捆绑中建，组成万科中建联合体，三度以底价拿下杨行的城中村旧改项目。加上此前1月拿下的另外一幅，整个2020年里，万科在宝山杨行连下4宗城中村改造用地，土地出让金合计85.3亿元，规划建面合计44.1万平方米。上文提到的目前落地规模的城市更新基金——上海城市更新基金，万科集团亦有签约参与。年报显示，2021年万科可供开发的项目包括徐汇万科中心、安亭新镇项目、天空之城、中兴路项目、上海天际、上海七宝商务区两幅地块、四季都会、青藤公园、上海晓风来、上海华漕项目12个项目，存量充足。而中海，同样也在围标事件后，加大了旧改上的投资决心——去年7月，中海与上海黄浦区人民政府签订合作框架协议，黄浦区建国东路67-71街坊历史风貌保护及城市更新项目五幅土地将交由中海进行开发建设。据媒体报道，签约当天，中海董事局主席颜建国、副主席罗亮、行政总裁张智超等核心高管纷纷现身站台，并当场宣布，这将是中海发展历史上投资规模的项目，总投资额将达到590亿元。有接近中海人士表示：上海公司去年销售额在中海内部排名。加上大量的旧改储备，就算3年不拿地，也不愁卖。甚至因为被禁拿地，中海上海公司的部分投资部员工已经转到了营销岗。但“北外滩地块围标事件”中的另一家受罚房企华润置地，则未那么幸运了——在2020年里，华润只以174.42亿和78.63亿的全口径销售额和权益销售额，分别位列上海市场第10名和13名，在上海的声音本就较弱。2020年报中披露的位于上海的主要项目，也仅有和华发联合打造的静安府一处住宅项目。在围标惩罚下达后，华润置地在上海更加沉寂了。只在去年6月，以34.32亿元入股了仁恒的静安区市北住宅项目，拥有该项目20%权益。
且随着上海新设的防止“围标”土拍规则出炉：即申请人竞得地块后，不以任何直接或间接的形式将本方（及本地块项目公司）的股权或投资权益转移给本地块其他申请人或关联方；而未竞得地块的申请人，本方或关联方也不得以任何直接或间接的形式获取受让人（及本地块项目公司）的股权或投资权益。
入股这条路，在未来也将行不通了。
房地产壹哥2021-06-29 16:53:10
