首批31宗涉宅土地成交773亿元
经过6天的现场竞拍，6月25日，上海首批集中供地收官，其中55宗涉宅用地出让金约852亿元。拆除安置房、租赁住房后，共有31宗经营性商品住宅用地，成交总额约773.8亿元。
对上海批集中供地的环节设置暂停价、报价和一次性书面报价，由于最终都是按照最接近一次书面报价平均价的原则确定竞得人，使该企业盲目报高价的意义被削弱，从而导致竞标人盲目报高，从而导致上海出现高溢价现象。
不但如此，上海土拍新规下，集中供地的现象并没有一家独大，规模的房企、中小房企都拿到了土地。在拿地房企中，大多是本土国企，也有品牌房企在上海深耕。
值得一提的是，从这次集中供地31宗含宅地块分布来看，五大新城共出让273万平方米，占总用地面积70％。同时，也与上海十四五提出的加快五大新城建设同步进行。
3月19日，上海市政府召开记者招待会，介绍了《关于加快推进本市“十四五”期间新城规划建设工作的实施意见》的制定和实施情况，并提出将按照独立的综合性节点城市定位。建设5个新城，包括嘉定、青浦、松江、奉贤、南汇等，成为引领上海经济发展的重要增长极，推动上海经济发展的重要增长极，推进人民城市建设的创新实践区、城市数字化转型的示范区和上海服务的辐射中心。
落实意见明确，到2025年，5个新城常住人口总数达到360万左右，新城所在区GDP总量达到1.1万亿，新城基本形成城市功能，初步具备综合性节点城市的地位。到2035年，5个新城将常住人口约100万，基本建成一个具有辐射带动作用的长三角综合节点城市。
就目前而言，目前新区建设还缺乏一定规模（人口、产业）以及相关的发展配套。经营土地供应量的增加一方面可以促进一定的人口流动，另一方面可以促进和完善交通配套建设，加速产业导入。
六成地块进入一次性报价
具体地说，在31宗含宅地块中，除4宗旧改用地外，27宗含宅地出现了明显分化的态势，即对地块有明确商业、产业经营要求的地块，基本都是低溢价或底价成交的，但有27宗含宅地却呈现出明显的分化态势。
在出让条件方面，27宗地块中有7宗设定了相对严格的出让要求，大大提高了房企参拍的门槛，仅有1宗达到竞拍人数要求，其中有7宗设定了相对严格的出让要求，其中有7宗为临港新区的芦潮港农场提供了大量的土地。
在7个地块中，灵石路和浦东曹路中心镇两个地块中，在举牌竞价环节达到中止价，进入了一次报价阶段，最终以8.39％和5.5％的溢价率成交，这两个地块都是因为出让方对引入产业类型有明确要求，因此最终由卓越京东、复地等具有一定实力的房企竞得，并为底价成交。
其他18宗要求不太严格的地块则全部达到暂停出让，进入一次性报价阶段，房企竞争较为激烈。
作为一个例子，杨浦区定海社区的地块，共有3家房企入围，但仍处于一次性报价阶段，最终由杨浦城投竞得，溢价率9.21％。
整体上看，对于出让条件相对宽松的地块，入围房企出价较积极，土地市场依然保持一定热度。首先，上海作为一条一线城市，土地是核心资源，僧多粥少的现象长期存在；另一方面，上海严禁房地产开发商在拿地后引进其他房企联合操盘，也加剧了竞争。
房地产开发商还有一定的利润空间
因为上海本次集中供地设置了合理的中止价、报价，其报价仅比出让底价高出约10％左右，而且不会采用“稳地价、控房价”等方式来控制房价。
排除了4宗旧改、9宗出让条件较苛刻的地块后，根据其余19宗含宅地块名义楼板价与规定的联动房价计算，来看，平均地价比为0.6，近五成地块地房比为0.5。
从地区看，静安、杨浦等主城区的房价比超近0.7。其中，杨浦区定海社区地块作为中环罕见的纯住宅，未来销售压力不大。与保利竞得的静安区一宗宗地虽然设置了限制条件，但门槛不高。鉴于近两年来大宁地区在金茂府的带动下，整体热度颇高，且该地块在区域内位置尚佳，尤其是以中小套型住宅为主的产品竞争力仍较强。
五大新城中，松江、青浦的地房比保持在0.5左右，利润空间比较大。但是像中骏、首创等在松江竞得地块中要求商业自持比例，并引入产业总部，因此未来更考验房企的运营能力。相较之下，奉贤三宗纯住宅中，有金汇镇与奉贤新城的地房比达0.68、0.72，虽然盈利空间尚存，但新城需求透支的问题仍有待解决。
从整体上看，上海这次首次集中供地，意义更为积极。一是一大批土地一次性推出，减少了开发商之间的争夺战；二是通过精细调控让规模房企、中小房企都有地拿地，避免了小开发商间的激烈竞争，另一方面，通过精细调控让小房企、小房企都有地拿地，严格规定了开发商之间的竞争。这种多维度、高精度的调控，既杜绝了地价过高过热的情况，又为开发商保留了部分盈利空间，同时对区域发展有利，长期来看，对市场的稳健运行大有益处。
繁华楼市2021-06-29 10:10:17
