6月25日，上海首次集中供应地迎来了收官之战。
其中，除24宗保障性住宅用地外，31宗合计约774亿元，平均溢价率为5.23％，与去年同期溢价水平基本相同。
中指研究院数据显示，2020年上半年上海共有11宗商住用地溢价率超过10％，达53.1％。今年，除建设竞争的崇明陈家镇地块溢价12.89％外，溢价率均控制在10％以下。
这是因为这次土拍设定的限价竞争规则。另一方面，报价一般不超过起始价格的1.1倍，另一方面，在一次书面报价的一环中，最接近平均报价者，不是高价者而是竞争者。
在这种情况下，盲目追求高度没什么意义。如大华房地产比杨浦城投价高10万元，与杨浦定海地块失去了手臂。
这次土拍也出现了锦鲤。中建、碧桂园和金地分别在奉贤新城、嘉定南翔和松江车墩地块竞争中正确命中平均报价，以0差额抱住地块。
这次土拍吸引了40多家住宅企业参加竞争。20％以上的保证金和1.1倍以上地块起拍价格的金额进入监督账户的要求使中小住宅企业陷入困境，但招标过程中每转让一块土地减少15分的评分机制也给头部房企带来了很多土地。
同一申请人规定，房企不能用多个马甲，从最终归属来看，31个住宅区最终由24家住宅企业获得，分化仍有集中于头部房企的倾向。
中建、金地、碧桂园在此次供应地各占三块地块，排名。
其中，土拍前两天累计建设了三块土地，金地22日获得松江车墩地块后，24日在嘉定马陆和南门社区连续两人，共挥金68.5亿。
松江车墩和青浦夏阳两个地块竞争中，碧桂园进入决赛圈后放弃报价，最后两天押宝成功，投资95.1亿获得三个地块，与金地、中建一起成为本次土拍的胜利者。
同时，保利、初创、大华等中央企业国有企业也分别获得两个地块，招商蛇口、建发、中铁建、金融街分别获得一个。在上海系住宅企业中，光明的房地产获得了两地块，大名城有一个落袋。另外，雅居乐、宝业、复地和中骏也有所斩获，金茂、旭辉、新城、大悦城等，很遗憾一起跑。
值得注意的是，来自深圳的鹏瑞房地产首次进入上海市场，鹏瑞这次以17亿美元获得了临港新地区一科学家社区地块。
从区划分布来看，上海本次拍卖的55个区划中有4个位于主要城市。位于大宁板块的静安灵石社区综合地块被保利豪投105亿拿下，成为此次土拍总价的一宗地，也让保利一举成为此次土拍中拿地金额的房企。
该地块周边配套齐全，附近多为高档小区，地段优势明显。但“需引入央企金控总部、央企区域总部”和“受让人在地块竣工验收后每年产税标准不低于8000元／平米”的严苛出让条件劝退了一众房企，最终只有华发和保利竞争。
面积的普陀万里社区地块以99.1亿元的底价与京东合作获得。该区域定位为普陀区如城市副中心，转让要求包括引进互联网服务和零售、在线新经济等科技企业总部运营基地，堪称为京东度身定制。
位于内环线的杨浦定海社区离市中心最近，转让面积只有8760平方米，减去规定菜场建设的2600平方米后，给开发者留下的馀地很少。尽管如此，这块地块还是拍了64040元／平方米的楼价，被杨浦城投收入囊中。
在上海五大新城计划的支持下，嘉定、松江、奉贤、青浦和临港新区的地块热度也上升，引起了很多住宅企业的争夺。20个地块（包括旧改建用地）共拍摄372亿元，其中13个突破中止价格，进入报价阶段。
值得注意的是，年初发表的上海十条中提到的住宅联动机制的具体表现，各地块转让文件中出现了住宅联动价格的询价结果。
政府没有明确房屋销售平均价格不能高于这个价格，项目上市时，房地产联动价格成为销售方案和一房一价审查的重要参考依据。
根据这个指导价格，成交楼价为6.4万／平的杨浦定海地块的未来收盘价为10.8万／平左右的徐汇滨江地块成交楼价为4.3万／平，收盘价为13.1万／平。
业内人士分析称，溢价率规定了住宅企业的成本上限，保障了一定的利润空间的住宅联动价格为未来的销售价格提供了合理的期待，有利于对住宅价格的制约。
上海在积极增加供地和稳定地价方面采取了各种新动作，同时也关注了土地结构的优化，从普通商品住宅到城中村改造，可以满足不同层次的住宅需求。
繁华楼市2021-06-28 10:56:40
