竞价上百甚至数百轮，溢价率超100％，最终高价成交......
如此盛况，你觉得会是什么？土拍？新房摇号？都不是。
这是上海法拍房的写照。不过这幅画面或许将成为历史。
继1月21日“沪十条”后，上海房地产调控再出补漏措施，将法拍房纳入限购。
1月25日，浦东新区、静安区、闵行区、普陀区等4家法院，分别对即将进入拍卖程序的房屋标的发布拍卖公告。
重点内容如下：
1、竞买人参与竞买的，应当事先确定在本市具有购房资格，必要时可致电本市房地产交易服务热线“962269”具体咨询限购政策。
2、拍卖成交确认后，因买受人在本市无购房资格的，将依法承担悔拍等法律后果。
3、买受人应当在拍卖成交后持拍卖成交确认书以及住房限购审核所需材料，及时向商品住房所在地区房地产交易中心申请办理住房限购审核，取得房屋交易审核情况通知书，并至迟在按照拍卖公告的要求支付剩余价款后十日内向执行法院提交，执行法院在审查确认后依法制作拍卖成交裁定书。
在此之前，上海是一线城市中一个法拍房不限购的城市，这也让法拍房成了楼市限购的“法外之地”，不少没有资格的购房者会通过该渠道为自己在上海谋得一席之地。
上海中原市场分析师卢文曦表示，尽管法拍房市场占比只有1％-2％，但交易过程比较复杂，由于此前法拍房不限购，而且法拍房只需要缴纳下家的税收，也吸引了不少投机客户，有的法拍房最终成交价甚至比市场价还高。
去年8月，虹口区白金湾一305㎡大平层拍卖，起拍价2121万元，成交价5331万元，溢价率超151％，单价超过17.7万／㎡，而相关二手房交易网站显示白金湾的均价为10.5万／㎡。
去年9月份，浦东新区御翠园一座576㎡独栋法拍房挂牌，起拍价5622万元，最终以9522万元成交，溢价率约70％，单价超过16.5万／㎡，超出该小区二手房均价4万多元。
随着参与竞拍人数的增多，法拍房逐渐呈现出多轮竞价，超高溢价的趋势。从2020年4月开始，上海法拍房的成交溢价率逐步升高，甚至超越100％。
据统计，上海300万以下的法拍房住宅，平均溢价率110.2％；300-600万的法拍房住宅，平均溢价率98.8％；500-800万的法拍房住宅，平均溢价率97.3％；800-1000万的法拍房住宅，平均溢价率88.5％；1000-1500万的法拍房住宅，平均溢价率92.6％；1500万以上的法拍房住宅，平均溢价率81.7％。
今年上海法拍房也延续去年态势。
1月12日，徐汇百汇园二期一套面积189.73㎡房屋，起拍价1414.6万，经过529轮激烈竞价，最终成交价2801.6万，成交均价约14.7万／㎡，而该小区二手房挂牌均价约12.3万／㎡。
1月14日，绿城黄浦湾一期一套面积为406.23㎡的房屋进入法拍流程，起拍价为3920万元，共14人报名，492轮的激烈竞价，最后6813万成交，成交均价约16.7万／㎡，高于该小区约14.4万／㎡的二手房挂牌均价。
就在昨天，阿里拍卖上又有10套上海的法拍房落了锤，热度依然高涨，最终的成交价均大幅高于市场价。
据了解，法拍房办理过户等手续时与正常二手房交易无差别。不过法拍房如果要做正常按揭需要事先与拍卖行、银行沟通好方才可行。另外，需要注意的是法拍房有无房产证，有网友就曾通过司法拍卖拍到过无证动迁房从而导致无法过户的情况。
此次上海部分法院修改法拍房竞买规则，可以看做是对21日“沪十条”的修补，不过此次调控的组合拳也不只有这一招。
昨天金融领域也有一项措施出台。1月25日，工商银行仅面向上海地区的、购买一手二手及法拍房等个人住宅（商用除外）中所缴纳税费的分期贷款产品正被全面叫停。而此前，该行这款产品的贷款金额可达到房产价格的10％（50万）、年化利率约3.4％，用于刷卡支付购房过程中需缴纳的税费。
对于此次上海楼市的调控，业内专家对东地产表示，政策出台及时，也非常全面，涉及土地、限购、信贷、税费等内容，充分体现了上海稳定房价、稳定预期的导向。通过调整增值税征免年限，使得二手房的交易税费成本增大，防范部分房东房源快买快卖的现象，有助于促进二手房交易的稳定，类似政策对于后续二手房交易影响较大。
不过法拍房每年2000多套的成交量，相较于每年成交几十万套的市场，算是九牛一毛。但就是这“一毛”也要拔下来，可以说反映了市场真实的供需关系。
法拍房的漏洞堵上了，金融领域的措施也收紧了，假离婚也被锁死了，接下来就看供应了，毕竟供需失调才是影响房价稳定的关键因素。
上海中原数据显示，当前上海新房库存约为771.2万平方米，去化周期不到9个月。而市场需求却远超供应，单是旧改释放的需求就有数万之多，且相当一部分是货币安置，这些潜在的需求大部分会在一年内买房。
供求失衡意味房价还有上涨压力。虽然在1月21日的政策中提到了增加商品房供应，但这需要时间。数据显示，上海新房从拿地到入市平均周期大约11个月，也就是说，即便现在拿的地也需要1年左右时间才能入市。
稳房价还有很长的路要走。
本期采编：项俊文
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东地产2021-01-28 17:02:12
