1月21日，上海市住建委、房管局等八个部门联合印发《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》（下文简称“《意见》”），意见包含十方面内容，涉及限购、信贷、税费、土地、完善新房摇号等多个维度，主要针对近期上海新房认筹比率过高、二手房价格上涨过快的现象。近期，上海市场明显过热，出台调控政策已在意料之中，但《意见》出台之及时充分表明上海“稳房价、稳预期”的决心，政策内容也体现出“支持无房刚需、抑制投机投资”的重心。
限购升级，离婚追溯3年，遏制假离婚
“严格执行住房限购政策。夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。”
该措施定向打击上海户籍家庭利用“婚内更名+假离婚”以获取额外一套购房资格，甚至获得首房首贷资格的炒房行为。去年以来，深圳、南京、无锡、成都等多个城市针对夫妻离异出台或升级限购政策，如南京、无锡均为离婚2年内追溯过去家庭所有房产，而上海升级后与深圳同为3年，调控力度更为严厉。
税费升级，增值税免征年限“2升5”
“调整增值税征免年限。将个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。”
该措施旨在通过提高二手房交易税费，增大投机投资性购房短期换手成本，防范房屋快买快卖的现象，同时避免误伤刚性置换需求。该政策积极落实去年“724”房地产工作座谈会精神，从税费角度实施管控。政策调整后，无论是普通住宅还是非普通住宅，未满5年均要全额征收增值税。由于不满2年的房屋交易均是全额征收，因此本次计税调整主要是针对满2年、不满5年的房屋交易，对于普通住宅由免征变为全额征收，非普通住宅由差额征收变为全额征收。上海房屋交易税费转嫁普遍存在，政策实施将因买方购房成本增大而抑制部分需求，但同时也会造成二手房市场供应量的下降。
加大商品住宅用地供应，稳地价、稳房价
“完善土地市场管理。优化土地供应结构，增加商品住房用地供应，特别是在郊区轨道交通站点周边、五大新城（南汇、松江、嘉定、青浦、奉贤新城）加大供应力度。坚持房地联动机制，引导企业理性拿地，稳定土地价格。”
该措施强调上海不仅要进一步加大商品住宅用地供应，从源头上缓解住房供求矛盾。近两年，上海逐年加大商品住宅用地成交规模，2018至2020年成交建面分别是374万方、571万方、928万方，商品住宅用地占涉宅用地的比重也从2018年的34%提升至2020年的60%。2020年出让的宅地入市后将在一定程度上缓解当前新房市场供不应求的紧张关系，后期进一步加大商品住宅用地供应将使中长期的住房供求关系更为均衡。同时，随着城市发展不断外拓，购房需求向城市新兴板块溢出的趋势更加明显，《意见》明确加大郊区轨道交通站点周边及五大新城的土地供应力度，区域市场供地的调整同样旨在优先保障刚需购房群体。此外，政策亦提及对土地价格的稳定，强调坚持房地联动机制，防范地价上涨并传导至房价。
完善认筹制度，新房摇号优先倾斜“无房家庭”
“严格商品住房销售管理。严格新建商品住房销售方案备案管理。严格执行商品住房销售“一价清”“实名制”等各项管理制度。完善新建商品住房公证摇号选房制度，优先满足“无房家庭”自住购房需求。加强预售资金监管，保护购房人合法权益。”
该措施将严格并完善包含新房销售方案备案、销售价格、认筹制度、摇号制度、预售资金等商品住宅销售各环节的管理，抑制“打新”现象，新房优先支持“无房家庭”自主购房需求。关于“无房家庭”的认定细则（可能包括对人才购房优惠政策）以及优先满足“无房家庭”的摇号选房制度并未同步公布，预计将在近期内完善并公布。
执行差别化住房信贷政策，实施房地产贷款集中度管理
“严格执行差别化住房信贷政策。实施好房地产贷款集中度管理，加强个人住房贷款审慎管理，指导商业银行严格控制个人住房贷款投放节奏和增速，防止突击放贷。引导商业银行进一步加强审贷管理，对购房人首付资金来源、债务收入比加大核查力度。严防信用贷、消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场。”
政策首提房地产“贷款集中度”管理概念，意在合理控制个人住房贷款规模，放缓居民部门杠杆率上涨速度，个人住房贷款执行上可能优先支持“无房家庭”。该措施是对2021年正式实施的《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》的积极落实。同时，加大对购房人首付资金来源、债务收入情况的审查，将有效解决目前市场存在的部分违规资金套现行为。
上海房地产调控政策历来严厉，此次政策组合拳的出台有效针对近期市场问题，同样是及时、到位。短期内，政策精准打击投机投资需求，提升其购房持有成本，抑制部分不符合新政条件的购房需求。当前上海火热的楼市将有所降温，成交量或将回调，尤其是二手房市场；市场价格仍有支撑，大幅下调可能性不高。中长期来看，政策优化及逐步完善有助于未来上海房地产市场运行更加有序、健康。
主笔分析师：方颃
上海特价房2021-01-25 09:40:11
