对于地产融资圈来讲，近期的新闻莫过于炒得沸沸扬扬的所谓“345”新规了。先重复一下流传的政策：
新 规
“345”新规，设置了“三道红线”，具体为：剔除预收款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1倍。
并对房企按“红-橙-黄-绿”四档管理，以有息负债规模为融资管理操作目标，分档设定为有息负债规模增速阈值，每降低一档，上限增加5%。即如果：
“三线”均超出阈值为“红色档”，有息负债规模以 2019 年 6 月底为上限，不得增加；
“二线”超出阈值为“橙色档”，有息负债规模年增速不得超过 5%；
“一线”超出阈值为“黄色档”，有息负债规模年增速不得超过 10%；
“三线”均未超出阈值为“绿色档”， 有息负债规模年增速不得超过 15%。
此外，银行间市场交易商协会要求房企新备案的债券募集资金仅能用于偿还旧债。从具体安排来看，8月10日后备案的项目，只允许偿还不超过对应存量债务融资工具的85%
政策传出后，先不说到底如何落地，先说一个现象，各大媒体争相报道分析，不同媒体计算的是否触碰红线的数据不一致……大家可以用万科数据进行对比，抢占热度可以，建议抢占得认真一些。
再梳理下，部分人士值得商榷的观点：
1.“如果按照传言的版本对房企进行融资监管，房企销售规模的增速将趋于一致。过去几年增长较高过高的房企会因为资债指标超限，融资受限，未来几年会放慢增速”；
2. “地产弯道超车不可能，销售增速趋于一致，排名趋于固化；应对举措要去库存、价格战，要增加表外项目”；
3. “设计“归母净负债率”指标，归母净负债率越高，说明企业的实际债务风险可能越大，定义为：归母净负债率 =（有息负债-货币资金+少数股东权益）/归母权益”。
针对政策及上述观点，谈谈个人一些不成熟观点，与大家交流，不当之处，欢迎指正：
1.三条红线的衡量标准是三个公式计算结果，如前文所述，不同媒体计算结果不同……有低级错误，也有口径不明确造成的偏差。实际执行中，个人认为不会一直以2019年6月末数据为准，应该是以融资主体最近公开披露的年报、半年报为准，无法动态监控（这个很难，也没第三方实时鉴证），所以企业还是有腾挪空间的；
2.三条红线及四档标准，尤其扣预收资产负债率和净负债率，其实都是针对资本结构的管理，针对不同情况限制的是有息负债的增速，没有任何一条说要降低有息负债，翻译过来说，企业是可以借新还旧的，考虑到发债只能偿还存量债务融资工具的85%，企业的融资结构会发生变化。部分人士的资金链紧张的观点，不知如何推测而出，如果对标2019年6月，过去一年有息负债大幅增长的企业，可能会承压，但不能以偏概全；
3.企业的销售规模过去十年确实发生的几何级数增长，尤其全口径销售额的增长，这主要通过经营的快速开发、融资、股权合作提高权益杠杆等方式，现在只是堵死了靠债务融资驱动规模增长或者控制了增长率，为什么弯道超车就不可能了呢？？销售增速趋于一致？？在地产内生增长的年代，通过加大股东投入或者扩大再生产，提升资产周转，加大合作杠杆，也是黑马频现吧？？这部分可以看看本人写的“各开发商都在喊的“快周转”逻辑是什么，你知道吗？”，再发表意见吧；
4.更有甚者，危机意识非常强，要降价去库存，更不能理解这个逻辑从何而来，是不能融资了吗？传出的规定，只是控制有息负债增速，并没有提降负债，完全可以借新还旧，只是需要经营现金流来弥补融资利息支出，所以企业只要正常运营，完全可以靠自身造血持续运营，为什么要价格战呢？举个例子，就好比我们日常做小生意一样，银行贷款可以续期，我们为什么非要低价亏本甩货呢？正常合理价格实现合理去化，就ok吧？
5.增加表外项目，能突破新规？持此观点的人，想法可能很简单，表外项目融资不计入合并报表有息负债，可以做大规模同时不增加有息负债。但是表外项目如果未融资呢，如果有息负债扣除货币资金金额小于少数股东权益呢？？其实这只是一个资本结构管理问题，经营或者融资行为对资产负债率、净负债率、现金短债比都会产生相对明朗的影响，合并范围的调整对资本结构产生的效果要具体问题具体分析，正因为如此合作项目进出表管理历来是资本结构管理的重要手段，具体可参见“上市房地产企业年报—少数股东有嘛用？”；
6.关于归母净负债率指标，个人认为有些道理，但是有些过分，如果把明股实债形成的权益视同负债，这个无可厚非，毕竟这些都是通过技术处理放入权益的，但是真正的合作项目，合作方股东是真正的股东，是要承担合作公司的债务风险的，把这部分少数股东权益视同负债，需要母公司股权来做保障，计算出来的结果，是毫无意义的。
本人时间有限，不具备公开数据，无法做太多分析，奉劝有实力的媒体，根据各开发商中期财务报告，测算下各开发商增量融资上限，以及靠融资能够撬动的土地储备货值等，而不是人云亦云喊狼来了。个人认为监管的初衷是控制有息负债规模，控制资产负债率，控制系统性金融风险，而不是要把企业一竿子打死。
之前多次提到资本结构管理，由于时间原因，无暇详述，等新规落地，拟写一个资本结构系列及新规应对措施。今天草草论述，但观点明确，监管确实在细化，在严控，但不是前文某些人鼓吹的那些观点，寥寥2000字，以正视听，欢迎交流指正。
编辑：Allison
图片：网络
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土神网2020-09-01 19:37:42
