国内居住区底商变迁研究

引言

面对居住区底商销售难、招商难、经营难，可以说是房地产行业内的普遍难题。底商的开发与住宅的套数、居住人口及周边商业氛围是有密切关联和一定的科学比例，如一味的贪大求全就会导致商铺滞销和闲置。其不同于住宅，住宅可以通过续销解决去化问题，主要就是产品和价格，而底商一般认筹转化率超过50%就算正常。同时，底商对住宅的影响较大，如噪音、卫生环境、交通等问题。那居住区到底要不要设置底商，设置比例如何控制，业态招商如何选择。

一、居住区底商设置的必要性

1.居住区底商的相关政策发展

居住区底商是居住区公共服务设施配套其中之一，是与居民生活紧密相关的重要配套设施，是反映了居民对物质生活的客观需求和精神生活的追求。在从1958年至今，从住建部、商务部、国务院等部门发布的政策中，强调以人为本，着眼于居民多层次、多样化的物质文化需求，特别是对居民最关心、最需要、通过努力又可以解决的问题及时提供服务。因此居住区底商需贯穿以人为本，在比例、业态、形态等也随之不断的优化提升，以满足居民在五、十生活圈内物质生活需要和不平衡不充分的发展之间的问题。

2.居住区底商布局形态演变

内向型（福利性）：新中国成立后，随着我国经济的复苏以及苏联专家的支援，1950年中期受前苏联居住街坊理论的影响,规划布置以满足街坊内居民居住生活的基本要求为原则。商业配套主要采用内向型布局为主，布置在街坊的几何中心,服务半径均匀,使用方便,但规模较小,仅仅满足人们的最基本生活需求，其性质主要为福利性。（如下图）

北京市百万庄大街坊规划平面图

北京市龙潭小区规划平面图

外向型（盈利性）：1990年代中期以来,随着我国住房体制改革的深入和社会阶层的分化,住宅实行商品化，居住区建设和开发引入了竞争机制，从此更注重服务功能的完整性和商业环境的舒适性。因此商业服务设施则完全市场化, 由“内向型”的福利性转为’外向型”的盈利性，其设置内容及建设规模也随着经营体制的转变趋向小型化、多样化。

无锡芦庄小区规划平面图

3.现阶段居住区商业目前布局形式

目前规划中，商业布局的模式基本可分为三类：

类是商业设置在住宅建筑的底部（图1）；第二类是集中在一栋或者几栋高层塔楼的下部，设置四到五层的大型商业裙房，形成集中商业（图2）；第三类是在整个住区中，独立设置商业建筑（图3）。

纵观以往政策发展，底商的设置是一种必要的居住区设施配套，是体现以人为核心的环境意识，是满足居民日常生活和精神需求，也促使多样化的商业服务需求全面快速增长。

图1：底部商业

2：裙房商业

3：集中商业

二、居住区底商比例分析

1.93版和18版城市居住区规划设计规范商业配套比例对比研究

93版规范是以配套设施设置为主要依据，结合行政管理要求按照人口规模确定的一套完整的三级结构。各结构层次的规模是以配套设施服务的人口量来确定的。

18版四个层级，居住区≈15生活圈，小区≈10生活圈。以“时间+配套”结合人口提出生活圈概念。对比如下：

综上所述：随着城市规划由粗放走向精细、由经验走向理性的转型，对社会生活圈进行调整，通过对比，18版规范商业配套标准比93版规范标准低，尤其在小区级别降低较多。

2.其他政策商业配套比例对比

通过对《社区商业设施设置与功能要求》(GB/T 37915-2019)按照服务半径进行相应折算，与18版居住区规范进行对比，如下表：

综上所述：将《社区商业设施设置与功能要求》通过服务人口进行转化。与《城市居住区规划设计标准》对比分析，可看出《社区商业设施设置与功能要求》中的商业配套指标大于《城市居住区规划设计标准》中的商业配套指标。

3.各城市政策商业配套要求分析

通过对24个城市政策研究分析：

10个城市是按照规模占比进行控制：商业配套占比基本控制在3%以内，在北方区域商业配套比较相对较高，总体基本控制在10%以内。

14个城市是按照千人指标进行控制：基本与93版居住区规范持平，西安二环外、北京、南京、杭州偏高。

假设一种条件：每户3.2人，每户面积100㎡，商业配套占比3%（商业配套面积/地上总建筑面积），其他配套建筑占比7%（此数据依据各政策中要求公共服务设施为10%），1000人，商业配套面积情况，按照两种情况进行测算：

• 一种为小区商业配套占比3%，住宅占比97%，商业配套面积为：960㎡/千人 ；

• 一种为小区商业配套占比3%，其他配套公建7%，住宅占比90%，商业配套面积为：1040㎡/千人 ；

综上所述：居住区配建的商业面积与其服务人口规模相对应，才能方居民使用和发挥各项目经济效益和社会效益。从以上数据分析，18版居住区规范中规定的商业配套指标相对合理，《社区商业设施设置与功能要求》中规划的商业配套指标略高。但在新区规划或周边配套设施不齐全的区域，居住区底商的比例上可适当提升，以满足居民的需求。

伴随着“互联网+”的影响，线上服务、线下体验成为趋势，因为在底商规模设置时需要全面考虑该因素的影响，因此建议：

5生活圈（5000-12000人），居住底商建筑规模：可参照人均商业面积300-400平米/人的标准进行配置,或参照地上建筑面积的≤1.5%的标准进行配置。

10生活圈（15000-25000人），居住底商建筑规模：可参照人均商业面积350-650平米/人的标准进行配置,或参照地上建筑面积的≤3%的标准进行配置。

在新区规划、周边配套设施不齐全、市中心核心商业的区域，居住区底商的比例上可适当提升，以满足居民的需求。

三、居住区底商业态的现状与未来

根据居住区底商的特征：具有顾客属地型、业种配套性、日常便利性、服务亲情性、盈利稳定性、需求依赖性、生活属性。需综合分析步行五生活圈、非机动车十生活圈内，哪些是居民所需的业态。

1. 居住区底商业态现状

目前，我国很多城市小区商业提供居民对应急商品的需求，餐饮、理发店较多、超市，而标准化菜市场、便利店、综合维修等便民生活服务网点较少，有特色的休闲娱乐、早教中心等严重不足，不能充分满足社区居民的多元化需求。

2. 居住区底商业态未来

“互联网+居住小区商业”，是通过信息通信技术以及互联网平台，让互联网与传统行业进行深度融合，创造各行业新的生态。其特点：

• 空间创新：集合式仓储，互联网支付，更多展示和体验空间

• 业态创新：引导新的生活方式，覆盖全龄人群

• 平台接口：整合人流、物流、信息流、资金流，形成泛社区商业服务平台

• 泛社区化：插入更多的基于商业平台的功能模块，如教育模块、养老模块、医疗模块、运动模块。

商业配套模块

目前，居民的消费习惯已从以往的“线下”向“线上”转变。社区商业也形成了“互联网+ 智慧社区”商业模式。具体两种模式：一种是通过线上线下融合的社区商业O2O模式（如下图），实现社区“最后一公里”服务。另一种是智慧社区平台模式，主要是围绕智慧社区建设，以社区或企业为主体打造基于云服务智。

020模式

在互联网+的催化下居住区底商产品正发生深刻的变化，在围绕用户需求，深化经营、模式创新,提供便捷、体验的服务构建一个便捷、温情的生活空间，将是底商产品的核心。

因此，在设置底商业态时，需从人的最基本的需求出发，设置满足生活需求必备业态，着力于解决“柴米油盐酱醋茶”、日常生活用品，如综合超市、菜市场、24便利店、理发店、综合维修店、24药店等，服务半径应步行五之内可到达，其规模应根据小区规模、服务人口适度配置。

24便利店

24药店

综合维修店

理发店

在非机动车十之内可到达生鲜超市、餐饮店、洗衣店、药店、菜市场、房产中介等。同时，为满足精神需求，应增加一些具有体验功能、创新型的业态，如美容美发、花店、宠物店、健身运动、教育培训等。

教育培训

宠物店

餐饮

房产中介

在设计布局方面往往就在用地的临街区一侧，既能对外服务，又能方便对内服务，同时应该严格执行国家相关规范规定，考虑在方便服务的同时对住宅不要造成干扰，从技术的角度，弱化“商”与“住”的矛盾。

在进行设计时，要注重商铺的开间和进深的关系，一般可参考商铺的黄金宽深比：开间4-6米，进深12-18米（如下图）。还应注意无障碍等多方面的人性化设计。整体设计应充分满足消费者对商业体的审美、生理及心理需求，要遵循以人为本的原则，以实现商业环境和居住环境的良性互动为目标，并体现一定的创新性、延续性和生态性特征。

商铺的黄金宽深比

四、结语

居住区底商作为"生活的最后一公里"，本质是生活服务，聚焦周边家庭生活的需求，因此设置时必须合理利用各种商业模式，要综合考虑在五生活圈内居民的的需求平衡及便捷性。底商的业态选择在考虑居民必备业态的同时，也要考虑居民的体验性需求，如趣味性、场景化的业态。在规模比例的设置需综合考虑服务半径、周边配套完善情况、商业氛围等因素，选择合适的比例，即有助于满足居民需求的同时，也便于开发商控制商业的规模。

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编辑：Allison

图片：网络

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