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上海一季度住宅市场报告

上海特价房 2020-06-29 09:35:33

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2020年一季度市场概况

因疫情突发,全国各行各业均受到一定冲击,房地产行业也受到一定的影响。尤其是2月份,各地售楼处、经纪机构基本处于关闭状态,新房、二手房呈现全线下滑的态势。为缓解房企生存压力,促进房地产行业平稳健康的发展,中央及地方相继推出楼市扶持措施。坚持“房住不炒”定位,因城施策,保证房地产市场总体平稳。3月随着国内疫情得到有效的控制,市场进入恢复期,短期积压的购房需求得到释放,导致3月二手住宅市场成交量明显升温。同比来看,成交量恢复已超过了去年3月小阳春的一半。但疫情的影响尚未完全解除,整体市场的调控政策仍未松懈,市场仍处于稳步回升阶段。

全市一手住宅市场双量齐跌。其中供应量同比下跌69%,成交量同比下跌34%,成交价格同比下跌2%。

二手住宅市场由于新冠疫情和春节假期的影响,经纪门店延迟复工,带看短期受阻,全市成交量全面下跌,同比下降了40%。但全市大部分区域的二手成交均价的同比皆出现微涨,全市总体微涨2.8%。

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上海一、二手住宅市场分析

一、一手住宅市场供求分析:1、一手住宅市场供求量价

图 1全市一手住宅供求量价

图 2中心城区一手住宅供求量价

供需情况:

2019年全年,从一手住宅市场的平均供求比来看,全市为1.0。说明新房市场供应量与需求量匹配度较高,基本保持1.0左右,供求关系处于平衡。

2020年第一季度,受疫情及春节淡季双重影响,从1月下旬开始,一手住宅供应市场一度停滞,2月份全市的商品住宅供应量甚至归零。随着3月疫情开始得到控制,全市各区的一手住宅市场供应量和成交皆逐步复苏而回升。2020年一季度,全市供应量同比下降69%,成交量同比下降34%。

成交均价:

2019年全年,一手住宅市场的成交均价全市整体趋势稳中略降,在8月到达年度的较低值,临近年末翘尾态势初现。2019年全市成交均价为49916元/平方米,同比上涨4.43%。

2020年第一季度,全市成交均价为51851元/平方米,同比下降2%;中心城区一手成交均价为101193元/平方米,同比上涨7%。

2、2019年一手住宅市场认筹率分析

表1 2019年各板块认筹率

通过网站公布的新房摇号数据,我们进行整理,分析出2019年的平均认筹率为62.7%。其中传统中心城区(老静安、黄浦、徐汇、长宁)的平均认筹率为70%,符合市中心精致加沉稳的老上海气质。外高桥的森兰壹公馆开盘均价6万远低于周边二手7万,143套房出现259%的认筹率,拉高该板块平均值。新兴热门板块如前滩整体认筹率较好,达到186%,依然是上海最炙手可热的板块。

二、二手住宅市场供求分析

  1. 二手住宅市场监测价格

从2019年全年的住宅监测价格走势来看,上海二手房市场监测均价逐步从2017-2018年的下跌趋势趋缓,2019年呈稳定态势,均价基本保持在49700元/㎡左右。

  1. 二手住宅市场成交量价分析

图 6  2019年-2020年分季度二手住宅量价

成交量:

从2019年全年的成交量来看,第二季度受春节需求释放,非户籍居民家庭获得购房资格,持币入市,有一波较强上涨。但未能实现金九银十预期,成交量在第三季度、第四季度趋于收窄。各区域的成交量和2018年相比上升显著,二手市场开始价稳量升。

2020年一季度,受新冠疫情和春节假期影响,经纪门店关门,带看短期受阻,全市二手房成交量全面下跌。其中,全市二手房成交了31122套,同比下跌了40.3%;中心城区的二手房成交了8799套,同比下跌了40.0%。

成交均价:

从2019年全年的二手成交均价来看,全市大部分区域的二手房价格呈现“稳中略跌”的态势。

2020年一季度,大部分区域的二手成交价格都出现了同比微涨,其中全市二手成交均价为39152元/平方米,同比上涨2.8%;中心城区二手成交均价为54879元/平方米,同比上涨3.6%。

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疫情对上海房地产市场的影响

一、疫情对短期一二手住宅市场的不利因素体现

图 9  2019年-2020年一季度上海市认筹率变化

二、疫情对上海房地产市场影响分析

房地产价格影响因素众多而复杂。一种是房地产的自身因素,如区位因素、实物因素和权益因素;另一种是房地产的外部因素如人口因素、政策因素、经济因素、社会因素、国际因素、心理因素和其他因素。本次疫情对房地产价格的影响主要体现在外部因素。在此略作分析(具体分析详见报告)。

+为正影响,●为不受影响,-为负影响

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各区区位因素对比

根据联城行对各区域影响房地产价格的五大区位因素分别聚类加权赋值,获得的各区的商圈、生活配套、周边环境、人文环境、交通配套分值的雷达图。

中心区域区位因素雷达图如下:

非中心区域区位因素雷达图如下:

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结论

1、“房住不炒”、“稳地价、稳房价、稳预期”始终是中央房地产市场调控的前提与主基调。近期出台的地产金融政策稳健偏乐观,主要目的是尽量减少疫情对房地产市场流动性的影响。但房不刺经仍是主基调。

2、如果中国疫情能继续保持现在的胜利成果,疫情对上海房地产的负面影响在第一季度前基本能消化殆尽,从4月起,成交量将继续回升,有望实现疫情之后的“小阳春”。房价不会大涨大跌,基本保持5%左右的波动。

3、但如果疫情出现反复,或者国内出现第二波疫情,则房地产市场的影响冲击较大,需要重新进入冰封期及修复期,上海也难于幸免。

4、疫情过后,客户需求结构发生变化,改善需求比重增加,更关注物业品质,相比来讲,对市中心的中高端楼盘会有一定利好。

5、通过疫情,上海的社区网格管理、联防联控机制在此次疫情中经受考验。学校、医疗资源丰富区域,会吸引国内、境外的中高端人才置业,对高端以上楼盘有利好。

6、传统中心区域,从长期来看,新房供应量有限,无需太担心新盘的去化率,但应控制价格的过度变化,保持一定的上涨节奏。

(分析报告节选)

此文为联城行原创,已获得授权转载

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