恒大式开局:1782亿已回款

疫情对楼市的影响还在继续。从隔离期线下卖房被封冻，到复工后的渐渐修复，再到海外疫情蔓延对我国经济的冲击，需求再次被抑制……可以说，直至现在，尽管受五一5天长假的刺激，各地楼市成交、网签备案出现了明显的波动，但多地的住宅成交量也只恢复到近年同期的六成左右。更何况，“房住不炒”的长期定位，使楼市横盘的时间被无限拉长，很多刚需还在考虑要不要上车……逆境下，总有人能拼出一条路。5月6日，恒大发布公告：? 4月实现销售652.1亿，同比增长11.6%；? 销售面积713万平方米，同比增长28.5%；? 销售回款646.5亿，同比增长70.8％；四月数据，均创下同期历史新高。再看2020年前4个月累计数据：?销售2125.7亿，同比增长19.4%；?销售面积2371.1万平方米，同比增长43%；?回款1782亿，同比增长60.8%。恒大2020年前4个月的回款已经接近恒大2019年前6个月的回款总额，刷新同期销售及回款历史纪录。01其实恒大的数据，节前克而瑞榜单就已公布。可以说，对于恒大的销售数据，炸天团并不感到诧异，毕竟从恒大开启线上卖房以来，它所走的每一步，炸天团都在关注并解读。早在2月，在恒大推出史上规模和力度的促销活动时，我们就曾断言，恒大的线上卖房“神操作”是可持续的：一方面是它可以让恒大的在售房源大部分在线上完成认购，并实现40%-70%的认购转化；另一方面是我们计算过恒大线上卖房的投入产出比，发现相较于渠道分销方动辄3%-5%的点数，他们不惜成本进行线上营销的成本还是低了很多的。所以，从全员营销上升到全民营销后，一番操作下来，恒房通上的房产中介数量大概率是高于绝大多数中介公司的。还需要提到的一点是，恒大的互联网流量思维。五一假期，不知道大家有没有被“93年女孩坐拥400栋楼年24亿”的新闻刷屏。关于D姐的真真假假，已经有各方进行解读。无疑，这是一次极为成功的营销案例。人人焦虑的年代，只要你有一点风吹草动能够刺激对方神经就能轻易收割到韭菜。因此，我们再结合恒大在疫情期间的所有动作，就更加能理解其用铺天盖地的信息进行线上线下全覆盖的意义了。02在恒大的公告中，真正让炸天团眼前一亮的，是恒大的回款数据——1782亿元。在业绩发布会上，许家印曾说过，2018年-2019年，恒大的销售回款每年维持在4500亿。而前几年，负债率高，回款率低，资金紧张，正是外界对恒大提出的质疑。不过，在了解恒大的全款分期政策后，又是另论了。恒大的全款分期政策少有人提及，但其实在恒大的销售中，其远郊大盘很多是采用1-2年分期付款的策略，即将所有的款项分期为1-2年，每6月为一个时间节点，每个节点都要进行付款。如：购房后3天内，交总房款的5%；6个内后交10%；一年内交……以此类推，直到在约定的时间内全部付完。所以，在销售额年复一年实现增长的前提下，再加上一年的销售不断落实到下一年的回款后，恒大的回款额实现了激增。说到这里，就不难理解，为什么今年恒大的回款目标高达7000亿了。03许家印曾说过：越是市场不好的时候,越能展现恒大的功底。克尔瑞数据显示，4月单月，百强房企销售金额达9002.3亿，环比上升17.2%，已较去年同期基本持平。可见，疫情之后，不仅楼市分化明显，房企的发展亦是如此。所以现在房企的生存镜像是：一边是如恒大这样的房企实现了销售的逆势增长；一边是如华夏幸福受区域布局等多种因素拖累，跌幅明显；还有一边则是没有竞争优势中小房企，已近裸奔的状态。值得一提的是，在业绩逆市飘红后，许家印提出今年恒大将全面实施“高增长、控规模、降负债”的发展战略。其中，“高增长”是实现销售高速增长，今年内部目标实现8000亿， 2022年实现1万亿；“控规模”就是要严控土地储备规模，实现土储负增长，未来三年每年要降低3000万平方米左右，到2022年降低到2亿平方米左右；而“降负债”就是要把有息负债每年平均下降1500亿，到2022年要把总负债降到4000亿以下。要知道，当前的楼市，没有人能预知下一秒，下一个，下周，下个月，下一年会发生什么。恒大的这一发展战略，再次印证了什么是“只有做到未雨绸缪，才能游刃有余”。