土地“慌”了|房企切换抢地模式

这是一个的时代，也是一个最坏的时代。

乱花渐欲迷人眼。

01

最近，千亿房企中梁着急了！

各大媒体平台遍撒英雄帖，求股权合作、联合拿地，只要你有地、有好项目，钱管够。

以中梁为代表的若干地产巨头，去年还大叫渴死了的大型地产巨头，时至今日，口袋鼓了。

尤其是央企，钱多的花不完，必须买买买。

追根究底，最近发生的一系列“地荒”事件背后的真相究竟是什么？

02

过去的一年，地产企业饱受去杠杆、融资难的影响，“钱荒”弄的一众地产大佬们灰头土脸。

没想到一场疫情、一次股灾，地产巨头们却因祸得福，一夜之间从缺钱变成了缺地、缺好项目。

美联储的无限量化宽松，引发了全球竞赛，攀比着看谁放水厉害，地产商无论在海外，还是国内，融资难度和利率都大幅度下降。

政策层面对金融市场融资出现松动后，规模性房企出现债券融资的小高潮。Wind数据显示，2020年1~2月，国内房企债券融资2484亿元，同比上升36%；2020年2月单月，房企境内发债规模为363亿元，同比大增50%。自2月10日逐步复工以来，包括中梁、禹州等多家地产公司逐步披露融资计划。

• 首创置业一笔60亿的私募公司债在“已受理”后第二天就显示“通过”。

• 2月24日，保利地产也公布，公司于2020年2月21日成功发行2020年度期中期票据永续中票，期限3+N年，实际发行总额9亿元，发行利率3.39%。

• 阳光城发债80亿元，期限7年。

• 金地集团成功发行了110亿元的小公募债。

尤其是千亿级地产巨头，不仅融资规模大，融资成本也大幅度降低。

“钱荒”没了，“资产荒”降临了。

03地产巨头们融资市场旗开得胜，下一步就是进军土拍市场。三四线都是大坑，有钱也不去。聚焦一二线热门城市，才是王道。上一轮牛市的四小龙城市，最近的土拍火爆异常！杭州楼市迅速回暖的另一面，杭州土拍市场率先火了。首先是杭州疫情后的首场土拍。

• 没有地铁、没有商场，位于萧山区郊区的新塘板块宅地，竟然被多家房企疯抢！开拍仅39，地价就直接封顶！进入竞自持！最终旭辉以自持3%拿下这块地！总价21.37亿元！
• 紧随其后，万科经过52轮竞拍，拿下了城北勾庄宅地，成交楼面地价高达20308元/㎡！
• 杭钱塘储出[2020]1号宅地，被祥生以封顶价20.95亿元拿下，成交楼面地价10125元/㎡，自持4%，溢价率29.7%；
• 杭钱塘储出[2020]2号宅地，被祥生以总价24.01亿元拿下，成交楼面地价16763元/㎡，溢价率18.21%。

杭州楼市迅速回暖，在长三角率先走出一波独立行情，土拍成为先行指标。前两天苏州场土拍也火了。央企华润率先出手，6块地，共吸金123.68亿，其中：楼面单价：18485元/㎡；总价：358566万元。春江水暖鸭先知，土拍热不热，开发商兜里钱多不多，一场土拍看房企的参与程度就能知道。苏州2020开场大戏，充分印证了一个真理：当下的开发商真的钱太多了。近200家开发商参与，叠加人才新政的利好，大部分地块都溢价成交。尤其让炸天团吃惊的是，去年流拍的地块，这次再次包装上市，成了香饽饽。可谓三十年河东三十年河西！地产市场翻脸比翻书还快。04当然，当下的“土地荒”的原因也不仅仅就是开发商融资容易，钱太多必须花。因为从历年来的销售规律分析，一季度通常是销售淡季，销售金额，四季度销售为旺季，销售金额。从历年房地产行业全年销售业绩分布来看，季度销售金额占比往往低于20%，在全年销售金额中占比；第四季度销售业绩，通常高于30%。新冠疫情发生后，1月底多城市密集发布通知，要求房企暂时关闭售楼处，线下售楼部关闭导致各家房企销售业绩惨不忍睹，线上销售效果也不尽如人意，1、2月除了恒大这样的个别房企外，绝大多数房企业绩基本上可以忽略不计。未来10个月的销售业绩要填补上年初这两个月的大坑，地产企业压力山大。尤其是千亿以上地产巨头们基本上都是上市房企，2020年的财务报表好看与否至关重要。为了完成全年的销售业绩，保持既定的增长速度，3月份再不拿地，真的来不及了。开发商从拿地开发到能够预售，正常节奏是六个月到九个月。3月份拿地，最快也得9月才能销售，慢一点可能就要拖到11月或者12月了。地产巨头们着急啊，实在是等不起了！所以，多重因素叠加下，“土地荒”难得一见出现了！让地产巨头们也做了一回过山车，不管后疫情时代，楼市行情如何，钞票太多，先买了资产再说。毕竟全球量化宽松的时代，一二线热门城市土地这种稀缺资产，大概率会保增增值！· END ·

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