“年报好不好，看年报公布日期就知道了，越是后面公布的，往往是丑媳妇怕见公婆。”
这是资本市场里盛行的“秘密”，我们正好可以验证下！
3月9日晚，我们等来了上市房企中的份年报，来自宝龙地产。
01
成绩单
话不多说，先看份年报中的核心数据。
去年，降速求质是行业的主基调。
然而，我们似乎并未看到宝龙在降速，反而是加速度：
在宝龙成绩单中，分来自于租金及物业管理服务收入项，也有25.1%的增幅；分则达到了70.2%的增幅，为核心盈利项。
外界最为关心的销售项，则录得了47.1%增幅，再次创下了宝龙历史新高。
尤为醒目的是其毛利率项，为36.4%，高出去年行业平均值近10个点。
看完宝龙的这份成绩单，似乎也验证了资本市场里的秘密。
于炸天团而言，宝龙的这份成绩单却并不意外。
去年中期业绩发布会上，宝龙的少帅许华芳就曾信心十足的上调2019年的全年销售目标。
请注意：2019年，业内的普遍共识是过往10年最艰难的一年，也是未来10年的一年。
宝龙要打破的，就是这个共识。
02
基础项展示
在业内，宝龙地算得上稳健前行的代表，它是在2016年才开始发力住宅地产的。
应该说，宝龙错过了住宅开发的黄金期。
不过，共识就是要打破的：
2017年完成209亿元销售额，2018年直接翻番至410.4亿元，去年直接跨上600亿规模。
照这速度玩下去，宝龙销售额破千亿都用不了2年时间。
炸天团好奇，宝龙是吃了啥，比黑马还能跑。
我们分析了，宝龙至少吃对了三样东西：
“1+6+N”战略
房企都喜欢用数字，自己人容易记住，外行又看起来高深莫测。
我们来拆解下：
简单而言，就是“以上海为中心、深耕长三角”。
宝龙的年报显示：2019年的合约销售额中，长三角区域的占比达到了84.9%；集团土储有73.2%土储集中于长三角地区，总可售货值约人民币 2,626 亿。
不过，在2019年宝龙开始有南飞大湾区的迹象。
去年11月，宝龙首次在珠海拿地，并在大湾区成立独立事业部，并计划进驻中山、佛山、广州等大湾区城市。
未来，大湾区销售比重在30%，这是许华芳的期望。
长三角是现在，大湾区是未来，中间连着的就是宝龙的龙兴之地大福建。
“商业+住宅”and“商业+地铁”
在业绩发布会上，许华芳并不掩盖自己拿地的秘密：
三分之一“勾地”，三分之一竞争商住为主的地，三分之一竞争纯住宅地块。
三三制原则，原来还可以这么玩。
事实上，不止有三三制原则，还有1+1算法。
首先是“商业＋住宅”传统拿地模式。
去年，宝龙有68%新增土地投资是以“商业+住宅”合作形式获得。
其次，研发了“商业＋地铁”新拿地模式。
无论哪种模式，都得益于宝龙在商业地产领域的优势：
①可获取较多的综合体项目，商业和住宅可以形成良好的协同作用；
② 在深耕区域具备较强的品牌效应和拿地溢价能力；
③ 土地成本管控能力较强，利润率连续保持在较高的水平。
依靠着新与旧两种“1+1”拿地模式，最终实现了宝龙的土储成本优势。
去年，宝龙新增的41幅土地，总溢价率仅为7.8%。
最终，这些低溢价率都将转化为高毛利率。
截至目前，宝龙待转化的土地储备2973万㎡，预估总货值约 3773 亿。
至少，三到五年时间内，开发用地无忧。
24种变幻与三板斧
我们梳理宝龙产品线，很简单：
商业上“宝龙一城、宝龙城、宝龙广场、宝龙天地”等四大金刚与住宅上的“宝龙艺墅、宝龙世家、宝龙观邸、宝龙尚府”四大天王。
4＋4，支撑了其“商业＋地产”的24种组合变幻，保证每一个地块都能有精准的产品线匹配。
除了的产品线定位，宝龙还用了三板斧切入市场：
①始终把创新和标准化放在位，完善和升级各类产品线；
②产品开发坚持品质要求，注重客户体验，培养客户的忠诚度；
②采用因地制宜的销售方式，既适合当地市场需求，同时满足地方政府要求。
三板斧砍下去，效果很明显：
杭州临安宝龙广场，作为当地规模的一站城市商业综合体，以100%的招商率、开业率开业，首日总客流量15万人次，创下该区客流和销售额记录。
03
加分项展示
宝龙商业分拆上市，是2019年宝龙成绩单中的加分项。
因在商业地产领域深耕多年，分拆上市就像是宝龙商业的一个成人礼，让商业团队释放更多活力。
许芳华说的更为直接：分拆商业上市就是想锻炼团队，让业务能独立成长。
既然是分拆，自然少不了分拆的嫁妆：42家商业广场的持有与管理与3家轻资产项目管理。
在宝龙地产年报推送的同时，宝龙商业也发布了自己的份年报成绩单：
全年实现营业收入16.2亿元，同比增长35.0%，其中商管收入占到了82.4%。
众所周知，商管服务，比住宅服务的溢价力和利润率更高。
事实上，许华芳给宝龙商业的嫁妆还不止这些：
2020年，11家宝龙购物中心将密集开业，宝龙有史以来的一年。
04
资本评语
2019年是宝龙地产上市的第10年，十年间：
宝龙地产的总资产增长11倍，
从2009年145亿元到2019年1652亿元；
合约销售增长21倍，
从2009年29亿到2019年604亿；
总收入增长6倍，
从2009年41亿元到2019年260亿元；
租费收入增长22倍，
从2009年1.3亿元到2019年28亿元。
在业绩发布会上，宝龙宣派上市十周年特别股息 4分港币，与2019年每股36分港币的宣派股息叠加后，宝龙的股息率近8%。
我们对比去年人民币1.5%的1年期存款利率。宝龙让投资者磕到了最甜的糖，而投资者也用行动给宝龙投了票：
2019年，宝龙地产股票价格全年涨幅达 68.83%，股票市值全年增长 75.02%，获得“价值地产股”。
“买入”，是去年国际投行及金融机构对宝龙的评语。
05
今年目标
2019年的成绩单我们总结完了。
按照惯例，我们要听听宝龙要在2020立个什么样的FLAG。
尤其是超级黑天鹅事件的爆发，更让我们好奇。
“750亿的承诺一定要做到，我们会更努力往前冲。本来定的目标是800亿，后来考虑到疫情影响，保守一点，降了50亿。”
作为房企业绩发布会上的个FLAG，许华芳很实在，将增长目标从30%降到了25%。
问题是，25％的增幅也依然是高增长啊。
或许许华芳并未意识到，他已经给后来者出了个很大的难题：
跟还是不跟？
· END ·
地产大爆炸2020-03-11 21:08:54
