2月13日，我们全网率先推送文章《恒大再现卖房“神操作”》，在几个平台上都获得了10万＋的极高关注度。
如今3天时间过去，恒大的“神操作”效果如何呢？
01
3天580亿
今天上午，恒大通过网络视频举行了“全面实施网上销售”新闻发布会，首次披露了网上销售的业绩情况。
3天时间里，
“恒房通”新增用户超过300万人；
客户认购房屋47540套，总价值约580亿元；
的一个楼盘直接被认购了870套。
说句心里话，写作《恒大再现卖房“神操作”》时，我们的心里还是打了个很大的问号——公众会买账吗？
但看到眼前这个数据，我们被震惊到了！
事实上，不仅公众买了账，其他房企也买账了。
在恒大推出“神操作”的当天晚上，就有房企连夜开会研讨恒大的“神操作”。
而几十个后，中南置地、东原地产、富力集团、禹洲集团等版本的“神操作”相继出现，全部师出恒大一脉。
而以我们目前掌握到的信息，接下来两天还将有好几家房企同样跟进。
显然，恒大掀起的“神操作”正在席卷整个房地产行业。
事实上，在这样的时刻，我们更应该冷静的思考几个问题。
02
这种效果可持续吗？
恒大给出的推断是未来几天内，网上认购的数据就将突破10万套。
显然，恒大是保持了非常乐观的推测——1周时间差不多完成10万套的认购。
按照目前的增长势头——16000套／天的速度来推断，10万套应该也是可以大概率的完成。
事实上，恒大还准备了另外一个杀手锏：将在2 月18 日推出恒大历史上力度规模的促销动作。
以下是秘密文件的首次公开！
那么，叠加史上规模和力度的促销动作后，最终很有可能演进的一个结果是，恒大当前在售的房源大部分都将在线上完成认购。
03
认购转化成交的数据分析
花5000元就能够认购一套，门槛大为降低后，从认购到转化成交的数据会不会很难看？
目前，恒大给出了两种预测结果。
种预测结果是网上认购转化率70%，换句话说就是10万套认购的房子将有7万套转化为实际销售，销售金额600亿元。
70%的认购转化率，是常规楼盘的去化和转化数据。
相较于以往的成交转化，网上认购转化有两个鲜明的特点：
- 认购客户已经直接具体到某楼盘某单元几楼几零几；
- 正是因为具体到门牌号，被认购的房源在全部房源中都是最为优质的。
这两个鲜明的特点决定了其认购转化率应该不会很低。
第二种预测结果是网上认购转化40%，相当于成交4万套，金额约360亿元。
40%的认购转化率，应该也是综合考虑了两个因素：
- 疫情严重打击中国经济基本面，政策宽松也无法拯救楼市，整个行业全面下行；
- 神操作门槛较低，且含有对赌和游戏成分在其中，导致网上认购的房源中掺杂了较高比例的投机者，也就是薅羊毛派。
在我们看来，最终的网上认购转化应该介于40%～70%之间，并大概率的接近于70%。
04
网上卖房的效果测算
接着，很多房企都会思考的一个问题，就是投入产出比是怎样的。
我们不妨先看看恒大自己对兼职销售员的回报测算。
10万套认购房源中，认购转化成交率设定为高值70%，而在这其中又有50%是推荐购买成交的，那么恒大将发放3亿和奖励3.5亿给网上认购的买家。
换句话说，用6.5亿元的线上营销成本，带来600亿元的销售金额，线上营销的成本仅为1%左右。
当然，我们不能忽略掉另外两个重要的成本：
恒客通的广告营销成本和成交转化中的线下分佣。
不过即便如此，相较于渠道分销方的辄3%～5％点数，线上卖房的综合营销成本还是低了很多。
其实，话题聊到这，我们才算真正开始挖掘到恒大不惜成本一定也要做成功这件事情的真正目的。
05
不惜成本的真相
据恒大公布的数据显示，在累加3天300万新注册用户后，恒房通APP的累计用户已经超过了1000万人。
1000万人的构成中，恒大员工14万人，恒大老业主147万人，两者占比16%多一点；
在其余83%多的用户中，主要就是两类：社会兼职销售（可以理解成微商）、以及房产中介和其他房企置业顾问等。
事实上，恒房通上的房产中介数量已经远高于绝大多数的中介公司。
而恒大的目标还远不止如此。
06
万亿增长极浮出水面
在恒大网络视频发布会上，恒大副总裁刘雪飞透露，恒房通的平台用户数未来有可能突破1个亿。
恒大给恒房通的定位也并不仅仅是卖恒大的房子，而是其他房企销售的房子也可以在恒房通上卖。
至此，我们终于看清了恒房通的面貌。
目前，中国商品房的年成交金额在16万亿元，其中恒大一家就超过6000亿元。
那么，恒房通未来的想象空间是一个年成交万亿量级的超级交易平台。
别忘了，恒大不止卖房子，现在的恒大还在造车。
恒房通上有1个亿的用户时，汽车也是可以卖的。
因此，恒大给恒房通的未来定位应该是集合房子、车子等大宗商品的网上交易平台，而它的售卖方式是通过1个亿的兼职销售员兼职推荐完成的。
或许，讲到这时，我们才真正揭开恒大所隐藏的更大目标所在。
恒大的传统地产业务，很快就将达到的个万亿增长级；
恒大的新能源汽车业务，目标是打造第二个万亿增长级；
而恒房通这个超级交易平台，则是恒大有可能实现的第三个万亿增长级。
因此，别被3天580亿惊到了，恒大真正想要的目标才刚刚开始。
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地产大爆炸2020-02-17 01:04:26
