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向腐败要利润,房企的2019反腐风暴

地产大爆炸 2020-01-08 23:03:40
距离2020鼠年春节越来越近了,回顾2019年的地产热词,反腐两字当之无愧!借用2020的一个“鼠”字,形容2019地产界的“硕鼠们”,再贴切不过了!在诗经里,硕鼠形容贪得无厌薄情寡恩,而在2019年,地产界的硕鼠们,可比几千年前的老鼠们厉害多了!自然,有腐败就有反腐,这对孪生兄弟,相伴相随几千年。京东刘强东说过:如果你贪了10元,我就要花100、1000的成本去调查你,让你彻底完蛋。对于反腐,在京东永远不计成本,因为你毁灭了我的梦想,败坏了公司的价值观!01强力反腐,一般用于党政机关、体制内比较多。建国前,毛主席曾对此有过精辟论述。他在中共七届二中全会上说道:“可能有这样一些共产党人,他们是不曾被拿枪的敌人征服过的,他们在这些敌人面前不愧英雄的称号;但是经不起人们用糖衣裹着的炮弹的攻击,他们在糖弹面前要打败仗。我们必须预防这种情况。”但2019年的地产界,不仅国有地产央企高举反腐大旗,各大地产民企也先后高调强力反腐,你方唱罢我登场,反腐大戏一浪高过一浪。我们粗略统计了一下,今年以来,已有中粮、雅居乐、朗诗、保利、融创、万达、复星、美的置业、金科、新华联等至少十家房企将反腐动作公开,超过30人涉案。这些地产企业内贪腐主要集中在营销环节,一方面是廉价卖房,内部人赚取差价。另一方面很多项目限价,房子很便宜,很多人买不到,于是肥水不流外人田,营销一线全链条参与其中,卖给相熟的人,上到高管、下到一线置业顾问,在中间拿钱。可以不客气的说:地产业内的腐败已经严重侵蚀到企业利润,严重损害了股东利益,兹事体大,强力反腐箭在弦上不得不发了!近日,美的置业发布了一则集团反腐公告,称包括区域公司副总、项目营销经理、置业顾问等在内的数名员工集体舞弊,利用职权牟利,已有6人被当地公安机关采取刑事强制措施。美的置业表示,集团审计风控中心再次重申,对于触碰公司管理红线的行为,将一查到底,绝不姑息,情节严重的移交司法机关。商业地产巨头万达也不甘人后,王健林在一次廉洁大会上怒不可遏,发表了时长半个的讲话。他表示,万达集团坚决打击腐败行为,严惩违法人员,通过加强制度建设、采用科技信息化手段堵塞漏洞、防治腐败,要求全体员工坚守廉洁底线。

万达集团官网截图据悉,万达商管部门牵扯利益巨大,和租户租金直接打交道,历来是比较容易滋生贪腐事件。此前,万达商管条线也曾爆发过贪腐案,有项目管理人员向商户乱收费,建立小金库。2019年,万达方面对商管部门反腐力度持续加大,通过万达的“纪委”审计部,360度无死角对商管条线进行自查自纠,查处方式也发生了较大变化,一改过去退钱开除的处理方式,达到一定金额就毫不留情移交司法部门处理,没有商量的余地。

一位曾经在万达工作过的同学告诉我们:“2019我们对审计部门甚至有了恐惧感,我们希望永远不要和他们那边的人有交集。因为当他们找到你的时候,基本上没有什么好事儿。怕!怕!怕!02我们观察多家地产企业腐败案例,当下,地产腐败重灾区集中在三个部门:一是营销口。尤其在房源稀缺时,往往“一房难求”,即存在所谓的购房需要托关系等现象;二是采购端。尤其涉及到建材等领域,部分管理层谋求私利,导致工程质量下降;三是土地市场。尤其拿地等方面会存在各类腐败机会。首先房地产开发的营销环节就很容易出问题。反复营销费用一般要占到一个项目的3%左右,一个项目按50亿货值算,那就是1.5亿的营销费用,两三年内要花完,可以想象其中来钱的空间有多大。除了营销费用,营销口掌握的特价房源也是一个灰色地带。把房子低价卖给勾结好的同伙,从中间拿钱大捞特捞。

这些灰色红利就成为少部分人眼中的唐僧肉。由于限价原因,近两年很多城市新房一房难求,又衍生出很多捞油水的环节,像茶水费、小费、好处费等等。地产贪腐,真的是防不胜防无处不在。03有人的地方,就有可能产生腐败,尤其房地产本来就是一个高杠杆的行业,在房地产业动辄几千万、上亿元的利益面前,上至高管、下至基层工作人员,能有几个禁得起这么大的诱惑,人性是贪婪的,如果制度笼子再扎不牢,后果必然是无处不在的地产腐败。尤其最近三四年,由于政策性限价,部分热门城市出现大量一、二手房价倒挂的现象,买到即赚到,让房企销售系统人员面临着巨大的财富诱惑。房企销售队伍原本年轻,自制力较差,如果公司为达到销售目标,过度授权给一线销售,而没有有效的风险控制措施,就容易产生腐败。通过现象看本质,管理体制漏洞也是难辞其咎。04地产反腐年年有,为什么2019年刮的特别猛烈?某家知名房企审计人员说:“过去反腐,看你和老板关系亲疏,被发现问题后,和老板关系好,打江山的老臣子,老板看在过去的情分上,也会放一马,让走掉就好,也不对外说。所以,多年来,房地产内部反腐常常是悄悄地进行的。”可今日不同往昔。为什么2019老板们现在不操心融资,操心反腐?或许和2019时代大背景密不可分。调控不断加码,其中,典型的如,苏州三个月内,三次调控升级;大连房价只准跌不准涨,但跌幅不能超5%;网红城市西安,“5年社保”更是看齐北京、上海等。融资卡死了!既卡房企,又卡买房人。银行在收紧,连地产信托、海外债监管都在变得更加严格。有统计,2019年8月份,40家典型房企融资金额大跌近60%,其中,公司债融资大跌超过80%,信托贷款融资大跌超过60%。另一方面,买房人借钱,也越来越难。2019年不少地方房贷利率从上浮20%下调到上浮10%甚至更低,现在又恢复到20%左右。做了一回过山车,像合肥,据说有12家银行已经对二手房停贷。尤其是包治百病的高周转失灵了,销售回款缓慢,交付维权此起彼伏,种种难题让老板们焦头烂额,企业利润从哪里来,上市房企如何交出一份完美的报表?这时候,哪还顾得上兄弟情分,过去还能放你一马,今年挖我墙角,岂能轻易放过你!你的贪婪已经危害到企业的生死存亡了,老板们清醒了,妇人之仁要不得!老板家都没余粮了,你还吃拿卡要,这些钱,过去可能无所谓,睁一只闭一只眼就过去了。但对当下的开发商们来说,显得尤为珍贵。反腐查出的的钱可都是纯利润啊!从另外一个意义上来说,2019年开发商内部反腐,反倒成为了楼市冷暖的一个先行指标!在调控趋严的大背景下,房地产行业从“黄金时代”进入“白银时代”,房企利润空间进一步压缩,行业竞争日益精细化。反腐也是生产力,也能创造利润,这个新思维在生根发芽!05反腐手段黑又硬,自然很好,但制度管控,防患于未然,仍然是地产企业管长远的一个核心抓手。这方面万达在全行业做出了一个表率!过去相当长一段时间,万达的订单开发模式具有无可复制的优势,万达对项目承包公司一管到底,管的过细,虽然有利于全过程把控,但也给很多地方项目职业经理人带来了寻租空间。为此,万达不仅建立了“廉政公署”制度,审计部具有至高无上的权力,只对王健林一个人负责。还在工程建设领域,也改变了以往订单开发模式,实施“总包交钥匙”管控模式,承包公司全权负责项目的计划、质量、安全、成本等事宜,最后向万达交钥匙,彻底斩断了伸向企业的黑手。地产反腐,关键是要有一个好制度!两手抓,两手都要硬,制度建设不能牛栏关猫,要让制度的利爪时刻高悬,在地产企业内部形成不敢腐、不能腐、不相腐的良好文化!· END ·

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