关注！2019租赁市场新动向

每一个时代都会有一个引领者。

有人说，20世纪的世界是由信息技术驱动的萌芽时期，那么21世纪是以消费者为先，迭代更新技术来满足消费者需求的世界。消费升级带来的物品价格的提升，购买力的疲软现象最直接体现在房产销售额。根据易居地产研究院报告指出，11月份上海新建商品住宅成交面积环比下降10.7%；新增供给面积环比下降26.7%。从成交价格来看，上海新建商品住宅成交均价环比下跌7%。

相比之下，租房市场的火热没有褪减。随着各大租房平台陆续开放信用体系、公积金贷款、支付房租等功能的开通，租生活成为了当下年轻人更愿意选择和接受的生活方式。据贝壳租房公开数据显示，新一线城市成都、杭州、南京、武汉、长沙、重庆2018年租房市场成交总量较2017年同期分别增长5.59%、5.15%、5.16%、13.39%、48.48%、51.20%。

去年芝麻信用公布的一项调研数据显示，在中国，73%的用户对租赁保持开放态度，用户多数集中在一线、二线城市中的年轻女性白领。

对于租赁产品接受度的提升，正在慢慢重塑这个世界的价值观。

近几年，中国市场的共享经济如火如荼地展开，共享单车，共享雨伞，共享充电宝…，这种本质上作为租赁经济的一种品类，证明了这部分人群和市场的存在以及逐渐扩大。但随之而来资本的追逐“吹塌了”大部分共享之风，让各类运营商谨慎前行。作为租赁形态的一种，共享的理念适应了当下产业发展的方向。互联网化的不断加快，以及消费升级下人们的需求的转变，新租赁经济正在慢慢铺开，新租赁形态下的品类正在以用户需求为导向不断扩大。

日本社会学家三浦展曾经在《第4消费时代》一书中曾经这样描述：“只买那些只能自己专有的东西，不买不必要的，不买不急用不必需的东西，抑或总结为能租借则租借，能共享则共享的态度。” 三浦展将其认为是社会从私有主义向共享主义的转变的特点之一，这同时也表明，新租赁将会不仅仅只是一种经济行为，更是一种新型消费理念。

新租赁，正在改变人们的生活方式。

新租赁VS传统租赁:互联网化+信用体系+个性化定制

租赁的本质是以一定费用借贷实物的经济行为，出租人将自己所拥有的物品交与承租人使用，承租人由此获得在一段时期内使用该物品的权利，而物品的所有权仍保留在出租人手中，承租人为其所获得的使用权需向出租人支付一定的费用(租金)。简单来说，便是完成物品的所有权和使用权分离。

目前来看，新租赁经济的新主要表现在：一，对于租赁经济的定义更新。闲置商品、资源的所有者，通过互联网平台，以信用机制做担保，有偿转让使用权。二，租赁手段的改变。与传统租赁相比，新租赁通过个人信用体系作为背书，代替传统租赁的押金形式。三，租赁品类的多样化。在新租赁场景中，图书、服装、玩具、家用设备、房屋、办公室都成为租赁对象。

此外，新租赁场景的品类按照残值高低分为长需求和短需求场景。资产由于使用带来的折旧，其价值会随着时间而逐渐减少，而任何时间点剩余的价值就被成为“残值”。华盖资本TMT副总裁举例说明：房子的价值几乎不减少，甚至有的空间；相比服装的价值，在经过一个季度之后只能剩下50%。

新租赁： 品类化发展明显

按照残值强弱以及需求高低，新租赁场景出现了以下两种品类：

其一：强残值，高需求——房地产

长租公寓

随着国家政策抵制房地产泡沫的发展，近几年来积极推动“租售并举”，而伴随着政策而来的是中国租赁住房人口的不断增加。根据东方证券研究报告，目前我国租赁人口预计为1.9亿人，租赁市场规模已超万亿元，长租公寓成为租赁市场的主力军。

伴随着租赁市场的活跃，长租公寓市场的玩家也不断增多，从几大派系的体量来看目前创业系与地产系（其中包含部分国企）切入长租公寓领域为主力军，尤其是在国家不断推进利好地方政策以来，国家队势头明显。

另一方面，伴随着互联网的进步和新时代消费人群需求更迭，以及在双创的支持下，企业对于办公环境的需求也在不断发生改变。联合+办公将成为未来企业办公的一种趋势。

根据不完全统计，今年在联合办公领域的融资事件共18起，其中A+轮至B+轮的品牌居多，优客工场今年D轮融资，位居榜首。

其二，低残值，高需求——服务型资产

根据残值曲线，我们可以发现，除了房地产以外，汽车、服装、出行等的残值曲线下降速度快，其特点是大部分属于服务型资产，对于资产本身的载体，而更多在于服务本身，如服装、充电宝，出行等等。

新租赁：历史发展的必然产物

早在2015年，作家凯文·凯利（KK）就在《必然》一书中，谈到人类未来的一个重要趋势：未来的人类，对于商品只需要更多的“使用权”，而非“拥有权”。也就是说，租赁将会成为未来市场一个重要的需求。以租衣和租充电宝为例，我们发现大多数企业都在B轮以上的融资，碎片化需求使得这些品类的企业的存在成为了可能。

眼看当下，新租赁的产生和发展随着时代需求的变化，它的发展有一定的必然性。主要表现为：

，市场需求由长期转向碎片化。从本质上来说，越是接近服务型并且可提供碎片化服务的资产，越会发生租赁的可能。比如雨伞，充电宝，单车等，这些服务性产品在人群所需要的碎片化时间里都可以提供及时的短期租赁。

第二，资产属性发生了变化。以房地产为例，根据上海市房地产协会发布的调研报告显示2018年上半年，上海全市存量房成交面积同比减少8．8％，其中住宅面积同比减少21．9％。而另一个在租房市场的数据表明，预计至2030年将达2.7亿人，整体市场规模将达4.2万亿元。二手房销售额下降和租房的火热，反映了买房不再是刚需，不动产开始向服务型资产发生转变。

第三，二手市场的逐步成熟。二手市场的培养为新租赁业务的发展提供了结实的物质基础。而同时，加之成熟的定价体系，从而能够使得多次租赁的成本降低且提高使用率使得租赁成为可能。

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