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“一城一策”维稳、城市发展分化,上榜2019房地产五大趋势

seaki疯小疯 2019-02-12 14:27:17

2018年被认为是房地产市场最“寒冷”的一年,在层出不穷的调控政策和步步收紧的融资渠道双重打压下,房企纷纷勒紧裤腰带过日子。即便是龙头房企碧桂园(HK:02007)也不得不带头降低拿地速度,地产老大哥万科(SZ:000002)更在高喊“活下去”中谋求发展。严峻形势下,2019年的房地产市场将会面临什么样的发展形势?成为各方人士关注的焦点。

2019年农历新年刚刚过去,房地产市场便已出现诸多新的变化和调整,各地两会纷纷下调棚改任务、“一城一策”政策频频出现,关于房地产长效机制也由“构建”进入“稳妥实施”阶段。

与此同时,2019年又是新中国成立70周年,也是全面建成小康社会的关键一年。这一年房地产市场又会迎来哪些发展趋势?市场又会有怎样的波动?在此背景下,蓝鲸房产对2019年房地产发展大事进行前瞻预判,特挑选5大关键词,以供读者飨食。

趋势一:棚改任务整体下调,大概率会因城施策平衡棚改货币化政策

自2008年,棚户区改造政策实施以来,“棚改”项目就被认为是牵系民生的重要工程,备受社会关注。2018年棚改货币化政策曾多次引发热议:2018年年初的《政府工作报告》中,曾提出启动针对新的棚改三年攻坚计划,确定了1500万套的目标,其中要求2018年完成580万套,2019年、2020年均完成460万套,刺激着楼市的发展。而2018年6月,网传国开行要停止棚改货币化安置,上收审批权,又为房地产市场的发展带来了恐慌。随着棚改货币化的逐步退出,三四线城市房价或将面临一定的调控压力。

2019年1月开始,随着各省市相继进入两会时间,各地区针对棚户区改造的计划也相继亮相。据中原地产统计显示,各地纷纷在两会提案中下调了棚改任务目标。

(图片来源:中原地产)

如图所述,各省市2019年的棚改目标较2018年均有所下调。其中,山西从12.52万套下调至3.26万套;河南从50万套下调至15万套;四川从25.5万套下调至15万套,变幅最大;北京、天津等地也几近腰斩。

对此,安居客首席分析师张波对蓝鲸房产分析,在2019年房地产市场和两会上,棚改本身的地位并不会发生改变。2019年棚改数量相比2018年会有所减少,是按照2018年既定目标推进的结果。张波指出,2019年,货币化安置的比例将进一步降低,但不会搞一刀切,因地制宜的特点将非常明显,不同城市的调整比例会有较大差异。同时,政府购买棚改服务模式取消,但会鼓励国开行、中国农业发展银行对收益能平衡的棚改项目继续贷款。

易居研究院智库中心研究总监严跃进向蓝鲸房产表达了相同观点,他表示,当前各地棚改目标的调整,体现了“一城一策”的导向。可以预计的是,很多2018年房价上涨过快的城市,尤其是东北、西北和西南等省会城市,棚改政策也会略有调整。当然目前新的情况在于,国家发改委对于轨道交通等建设的支持力度重新加大,实际上轨道交通沿线的棚改力度依然不会降低,这也是政策调整下行的市场机会。

显然,在2019年各地棚改任务出现大幅缩水的情况下,棚改的地位不会动摇,因地制宜、因城施策的特征将会愈发突出。

趋势二:“一城一策”楼市维稳,避免“高温”与“暴跌”行情

随着各地限购、限售、限价等调控政策的持续高压下,2018年房地产市场逐步回归理性。2018年年底,山东菏泽关于取消限售政策的内容一出,便引来市场热议,随后不久,广州便提出不再限定商服类物业销售对象。

彼时,有专家指出,2019年中央经济工作会议中,明确指出要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策、分类指导,夯实城市政府主体责任,完善住房市场体系和住房保障体系。菏泽和广州的做法,是“因地制宜”的重大突破。

(图片说明:实施“一城一策”城市,来源:大伟看楼市)

据蓝鲸房产不完全统计,近期在陆续召开的地方两会上,至少有10个省份政府工作报告中提出,房地产调控要以稳为主,强调完善住房保障体系。此外,“一城一策”的字眼也频频出现。其中,福建省提出,落实城市主体责任,编制实施住房发展规划,福州、厦门编制“一城一策”实施方案;河南省明确坚持因地制宜、综合施策,实行“一城一策”。另外,杭州、宁波、成都、长沙等地还明确将开展房地产市场调控“一城一策”试点。

贝壳研究院院长杨现领指出,在“房住不炒”的大前提下,“一城一策”已经成为核心政策逻辑。中央定原则,地方定细则,夯实城市政府主体责任。“一城一策”既能给予地方调控的灵活性,同时也可避免统一调控带来的系统性风险。

张波则对蓝鲸房产指出,2019年房产调控的目标就是“维稳”,因此政策微调将会聚焦于各类不稳定因素,换言之地价、房价、预期三者预期会出现不稳定因素的地区和城市就是政策微调的主要城市。同时由于夯实城市政府主体责任,地方调控的灵活度会大大增强,不同城市的调控手段也呈现明显差异。

他认为,总体来看,“维稳”将会在三个方面进行不同程度的“微调”:其一,信贷政策。针对首套房支持性信贷政策或将强化,针对改善型需求限制政策有望出现松动,总体依然会体现”房住不炒“,即在打击炒房的同时更注重对刚需人群的保障。其二,限价政策。由于房价整体走稳,更多城市将对于原有的限价政策进行相应松动。但值得关注的是,不同于2018年的“限涨”,为了落实房价稳定,部分城市或将对于商品房的预售价格下调进行相应干预。其三,限商政策。落实房住不炒的关键在于住宅,针对非住宅类产品,例如商住房在部分城市或将出现政策调整,商住类产品在部分城市“高库存”问题,或将得到改善。

趋势三:房地产长效机制持续推进,房产税短期仍难落地

2019年1月21日,在省部级主要领导干部坚持底线思维着力防范化解重大风险专项研讨班上,提到应对经济领域可能出现的重大风险时,特别提到“要稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案”,这与2019年中央经济工作会议时的“要构建房地产市场健康发展长效机制”措辞具有很大差别。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭分析认为,从去年12月中央经济工作会议上的"构建",时隔一个月后变成了"稳妥实施",而且还增加了"方案"两个字,说明已经形成了方案,就差公布与实施了。

严跃进表示,政策表述口径中强调了两个概念。第一是"稳妥",实际上也是要求长效机制落实中能够和短期的市场调整进行结合。第二是"方案",这或说明房地产长效发展的内容更加成熟了,这对于2019年楼市定调有积极的作用。

房产税作为房地产长效机制的重要一环,是针对房产出租或出售而征收的一种税,在一定程度上遏制了房价的畸形增长。其能否在2019年与大家见面,市场上却有不同意见。

上海中原地产分析师卢文曦对蓝鲸房产指出,作为长效机制,其实最重要的一点就是房产税,但是现在来看的话,房产税很难有一个实质性的突破,短期内落地的可能性不大。

张波认为,房产税在2019年依然很难全面落地,其实房产税立法后,谁持有谁纳税的方式会更合理。但值得关注的是,持有环节的房产税与土地出让金制度本身就具有一定的互斥性,前者是细水长久,后者是一次性收入,而收取土地出让金后再征收持有环节房产税,本身就存在较大争议,房产税的全面落地依然有待时日。

显然,在2019年房地产长效机制有望落地,但是房产税的推进仍举步维艰。

趋势四:土地市场持续分化,三四线市场或将降温

随着房地产行业“马太效应”愈演愈烈,土地市场分化趋势愈发明显。国家统计局数据显示,2018年,全国土地市场整体供应增加两成,带动成交量及收金上涨。但是,在全国调控政策的影响下,土地成交楼面均价同比回落,平均溢价率持续呈现下跌之势。全年300座城市成交土地均价同比下滑近10%,降至3966元/平方米;一线城市、二线城市、三四线城市成交土地均价同比分别下滑5%、12%和1%。

与此同时,全年土地流拍情况显著增多。全国300城市合计流拍土地1809宗,一线城市流拍21宗;二线城市合计流拍519宗;三四线城市流拍1269宗,三四线城市热度骤减。

这一趋势或将在2019年得到延续,随着棚改货币化在2018年下半年得到调整,三四线市场的整体需求开始降温。大部分三四线城市楼市在2019年农历新年前后,表现出观望的态势。众多布局三四线城市的房企,销售表现乏力。以重仓三四线的碧桂园为例, 2019年1月,碧桂园实现销售金额460亿元,与去年同期相比,销售额几近腰斩。

中原地产首席分析师张大伟直言,2019年楼市除非信贷政策出现明显转向,否则三四线城市从春节开始进入明显调整期的可能性越来越大。

卢文曦对蓝鲸房产指出,土地市场其实和楼市一样,都是房地产市场的一个指标,如果楼市出现分化的话,土地市场也会出现难以避免的分化。2019年土地市场可能会出现回归。随着棚改货币化政策的收紧,房企普遍看到了三四线城市的拿地风险,拿地速度会进一步放缓。为保证企业的正常发展和运行,企业可能会慢慢向具有抗风险能力的一二线市场回归。

张波分析,2019年整体土地出让金预计和2018持平或降低,并且很难出现出让金环比继续大幅增长局面。值得关注的是,由于“去库存”接近尾声,棚改的货币化安置政策调整的不断落地,2019年房企在三四线城市拿地会变得更为谨慎,同时房企在拿地策略上,或许会更重视城市群的进入战略。

由此可以看出,2019年,三四线市场或将降温,进一步回归理性。未来房企仍将一二线城市,作为“主战场”。

趋势五:保障房集中交付,房屋质量将成为民生关注问题

保障性住房是政府为种地收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房,因其低廉的价格,一经推出便受到了市场和消费者的追捧。以北京为例,2018年,北京市保障房新开工5.45万套;分配公租房3.23万套,其中实物房源2.66万套,新增发放市场租房补贴0.57万户;完成棚户区改造3.43万户,超额完成任务;深圳2018年供应人才住房和保障性住房4.63万套,其中,公共租赁住房20925套,人才住房8112套,安居型商品房4991套,拆迁安置房1.22万套,其他类型102套,也超额完成了供应任务。

2019年,各地的保障房建设项目将陆续进入集中交付期,流向市场。北京市住建委副主任邹劲松曾在接受媒体采访时表示,2019年,北京市首批保障房开工计划共有116个项目,将提供13.6万套房源。其中,共有45个政策性租赁房项目、房源约4.6万套;包括了0.8万套公共租赁房,3.5万套集体土地租赁房,0.3万套企业自持租赁房。同时,还包括约9万套政策性产权房,共涉及71个政策性产权房项目;深圳计划在2019年建设筹集人才住房和保障性住房8万套、供应3.4万套;上海2019年计划新增供应保障房6万套。

张波对蓝鲸房产分析,各地保障房建设的规模不同,采用的主要模式也存在一定差异,但总体来看,保障房的目标群体都是中低收入人群,包括限价房、共有产权房等等形式。保障房目前的问题主要集中在两个方面,其一是房源的位置普遍较差,这也是保障房本身的价格偏低所导致,部分城市和地区的保障房所处位置不但偏远交通还十分不便,造成了空置率高、入学难等问题;其二是保障房本身的利润空间有限,对于成本的控制要求较高,如果项目流程管控等问题上出现问题就容易引发质量问题产生。

张波强调,现在保障房在竣工验收方面,其实跟商品房没有本质上的区别。但是开发商在建筑过程中,为压缩利润,难免出现质量问题。这时就需要不断提高相应的标准,详细的列出刚性指标。他认为,这样做也有助于提高企业的责任感。

农历新年过后,2019年正式拉开帷幕。在“一城一策”、长效机制等政策落实、执行下,房地产市场也必将迎来新的气象。2019年,是新中国成立70周年,也是房改20周年之后又一新的纪年,这一年房地产市场会迎来怎样的改变,我们拭目以待。

免责声明:本文仅代表作者观点,不代表房天下立场。本文系作者授权房天下房产圈发表,未经许可,不得转载。

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fang4271525769
2019-02-12 22:22:06

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