■ 文 | 张洪平
深圳市螺岭外国语实验学校12月4日发布公告称，从2019年4月30日开始，将对住房面积不足50平方米的申请人进行1年至6年的入学限制。
公告称该限制是为了优先保障学校地段内实际购房居住的户籍适龄儿童就近入学的权利，防止临时择校性申请，挤占地段生学位。具体要求为：
（1）住房面积小于或等于30平方米的，需购房及实际居住满六年以上，且在深圳市内没有其他更大面积住宅类商品房。
（2）住房面积大于30平方米且小于或等于50平方米的，需购房及实际居住满四年以上，且未被锁定。
（3）住房面积大于50平方米的，需购房及实际居住满一年以上，且未被锁定。
虽然该公告现已撤销，教育部门也介入调查，但改变不了深圳和广东地区教育资源严重不足的现实问题。
2017年各省小学生数量分布
广东是经济最活跃的地区，深圳又是全广东甚至最有活力的城市，自然对青壮年人口具有强大的吸引力，青壮年成家或带领家庭成员涌入工作地，必然带来大量学龄青少年。
巨大的需求面前，教育资源的增长难以立刻满足所有需求，校方必须想办法对为数众多的申请人进行选择。
一切选择皆有成本。如果从经济学的角度讲，排队、抽签、靠暴力、凭资历、托关系，都会带来巨大的租值耗散，也就是你为了争取一份社会资源而做出的努力，并不会给其他人带来任何。相对而言，价高者得的方式是租值耗散的，你要为了“买”某种东西去努力挣钱，而你要挣钱就必须有人愿意为你的劳动付费，在你挣钱的过程中是创造了社会价值的。
但“价高者得”有违老百姓关于“公平”的直觉。大众会直觉地认为有些东西是不能买卖的，比如人口、人体器官、入学资格等，买卖这些被认为是不道德的。当然，这种对“禁忌”的反感自有其合理性，可以用结果公平来制约机会公平，防止极端两极分化，让狂飙的效率战车刹一刹车，不至于跑得太快而车毁人亡。
深圳这所学校采取这种方式确实有其苦衷，但也触痛了老百姓敏感的神经——房子。房子已经成了全民不能忽视的最重要财富要素，成功买房“上车”的沾沾自喜，没买房的咬牙切齿。以是否有房和房子面积决定入学资格使得公众的焦虑情绪雪上加霜，自然引得千夫所指。所以虽然是最难以造假的筛选方式，但却不能用。拥有相同的权力甚至租售同权在现阶段难以落实，既然不能用房子来决定入学资格，想必将出现更迂回但副作用也更大的录取标准。
相较起来，美国一些大学照顾少数族裔方式更高明。他们不会明说按民族比例录取，只是说要照顾低收入阶层，而低收入群体中少数族裔占大多数。实际效果和按民族录取差不多，但这样显得更加政治正确，自然骂声更少，当然收入较高的华人除外。
那么怎样的手段才能真正解决教育资源的供需矛盾呢？
我认为通过高房价多收房地产税，加上财政补贴多建学校，提高教师待遇，增加教育资源供给才是真正变堵为疏、标本兼治的办法。房地产税是地方税种，取之于民用之于民是题中应有之意，而且教育水平也是地方经济能否可持续发展、维持城市吸引力的正面因素，当然应该重点扶持。
房子作为争议的核心，其实质是居高不下的房价，而近来的一些动向引发了对房价走势的新一轮争论。看涨的理由是：首先，部分银行下调了房贷按揭利率，放款速度也有所提高，需求增加将推高房价。其次，地产债发行量升、地产公司债审判加速，增加了房企借新还旧的能力，减轻了降价促销加速回款的压力，房企还能抗很久。
看跌的理由是：，房企债券发行大部分用于借新还旧，净融资额同比减少。其次，最关键的银行贷款融资渠道方面，中央没有松口，房企实际融资成本不断上涨，国内的房地产集合信托月均率已经从1月的7.66%提高到11月的8.48%，而境外融资更贵，11月初恒大集团通过子公司在境外发行的美元债利率已高达13.75%。再次，今年前11个月一二线城市宅地流标数增140%，创6年来，这被解读为房企普遍看空后市，不愿高价拿地。最后，部分房企资金紧张，为了加快回款甚至替客户首付款垫资，深圳近日就出现了不足一成的首付比例。
尽管对房价走势的看法有分歧，但有一点各方基本达成一致，即大型房企与中小房企间的分化加剧，行业已经进入洗牌前夜。随便盖栋楼就能卖出去赚钱的日子已经一去不返，未来如果既没有规模和成本上的优势，又没有差异化服务的能力，基本只能被淘汰出局。而虽然整个行业不太景气，但也有房企逆市拿地，未来企业的运营效率将起决定性作用，行业的集中度将进一步提高。在不发生系统性金融风险的前提下，中央政府可以容忍甚至乐于见到房地产行业的兼并重组，做大做强，增强抵御风险的能力。
以上是从市场角度看房价走势，关于地方政府和中央政府对房价的态度，我之前在《房产局紧急约谈，楼市“降价未遂”，房价下跌趋势正在形成？》有过分析，总的看法是房价不涨也不跌。这里不再赘述。
综合以后，我对房价走势的看法是一线城市有上涨动力但会被行政手段限制，有条件的刚需可以考虑。二三线城市要看城市未来发展，但大部分不具备持续上涨潜力。四线及以下城市应重点考虑保值防守策略。
房超人2018-12-10 11:15:36
