房地产在中国经济中，有“夜壶”的别称。一方面，房地产对中国经济全产业链的拉动作用比较明显，通过房地产提振经济，有见效快的特点；另一方面，房地产也有很多副作用，包括鼓励投机、抬升杠杆、挤占消费等。所以房地产就像冬天的夜壶，虽然又脏又臭，但是离不开丢不掉。
因此我们房地产的发展史，就一直处于“鼓励—调控—鼓励—调控”的循环中，当前恰好处于调控期。今天早上，国社还针对近期市场的一些传言，专门发布了《新华社：决不会允许房地产调控半途而废、前功尽弃》。显然，政策层面还是比较慎重。我们先来看一下当前的房地产形势。
我们先来看一看北京、上海、深圳、杭州这四个一线城市的房价走势。图中的红色竖线，为2016年9月的房地产调控起点。可以看到，四个一线城市的走势是分化的：北京在160930之后继续迅速冲高，在170317之后急速下行，在18年年初开始触底并微幅回暖，但是在180913公积金新政的打击之下，北京房地产市场有二次下行的明显迹象。上海在1609之后一路基本上单边下行，目前还没有止跌迹象。深圳在1609之后盘整了一年左右，然后继续明显上行。而杭州在G20的催动下，一路基本上单边上行。
我们再来看一看合肥、武汉、重庆、西安这四个中西部中心城市的房价走势。图中的红色竖线，为2016年9月的房地产调控起点。可以看到，四个中西部中心城市的走势是比较一致的：在1609之后，除了合肥之后，其他三个城市都出现了不同程度的上涨，合肥是因为前期涨幅太高，所以出现了小幅回调，现在又呈现出止跌回暖的走势。
我们再来看一看宁波、长沙、昆明、济南这三四线重要城市的房价走势。图中的红色竖线，为2016年9月的房地产调控起点。可以看到，四个三四线重要城市的走势是比较一致的：在1609之后，几乎都是继续上行，涨幅也比较一致。
上面这些数据应该怎么用？为了便于比较，我们选取的时间段是2008年1月至2018年9月，选取的数据是国家统计局发布的月度二手住宅价格定基指数，纵坐标统一为【60，160】。
从三张图上可以看到，从过去十年的跨度上看，一线城市的涨幅，以深圳为例，定基指数从2009年初的50出头，到2018年9月的超过150，指数的涨幅在3倍左右。但是一线城市在20160930之后表现不佳，与调控措施较严格有关系。中西部中心城市自2016年以来的涨幅很高，而且涨幅基本上没有受到本轮调控的影响。三四线重要城市的涨幅，但是受调控的影响，甚至说没有受到影响。
我们知道，今年社会消费品零售增速下行的主因是汽车消费的下行，今年1-9月，汽车消费同比增长仅为0.2%，9月单月汽车消费同比-7.1%。而汽车和房地产恰恰为现代经济中两大支柱产业，因为两者具有强大的产业链带动作用。那么汽车和房地产的关系是怎样的呢？
从逻辑上讲，汽车和房地产应该是同向变动，原因在于，随着城市化的进程，一方面人口不断涌入带来房地产的发展和繁荣，另一方面随着城市边界的扩大，以及不同城市和城乡之间联系的日益紧密，人们的出行半径大大拓宽，汽车在出行中的地位越来越重要。
从上图可以看到，在2008年和2010年两轮房地产上行周期中，房地产和汽车的销售均出现了同比大涨，印证了我们上面的逻辑推断。但是在2013年房地产上行周期中，汽车销售仅仅是小幅上涨，相关性大幅下降，而在2017-18年这轮房地产上行周期中，汽车销售与过去的表现完全不同，其掉头向下，快速下行。
贵州省统计局在6月29日发布了一个《贵州汽车零售市场情况调研报告》，里面提到“房价快速上涨增加居民刚性支出压力，对汽车消费形成挤压效应”。这方面的分析已经有很多，笔者不再赘述。
那么别的国家有没有类似的房地产挤占消费的情况呢？我们来看看下图显示，美国的房价涨幅和汽车销售增速，可以看到美国2001-2005年间也出现了房地产和汽车的背离，随后的故事我们都知道了。
那么如果房价下来了，被房地产挤占的消费能否得到恢复呢？我们来看看日本的数据，从下图可以看到，上世纪90年代，日本房地产崩盘之后，消费也一蹶不振。
我们简单总结一下上文的分析：总的来说，自2016年的“930调控”以来，房地产仍然是拉动经济的重要力量，只不过房价的上涨主要发生在广大的二三四五线城市，媒体聚集的一线城市受到严格的调控，涨幅不大，所以性的房价上涨，舆论关注反而较少。
但是根据公众号《冰山指数》发布的房价实时数据，可以看到主要城市的房价开始进入下行。这种下行可能更多是市场力量。国社文章专门批判：“经济下行压力加大可能促使政府放松房地产调控”这种观点是不可能。但是笔者觉得，可能房地产本身也自身难保了。我们已经见到了救股市，救信用，救民企，希望下一个要救的不是房地产。
万钊
seaki疯小疯2018-11-01 10:57:08
