2018-10-25 07:57
买房，也许不再是判断题，而是选择题了
当我们选择买房这件事与一个城市荣辱与共时，我们到底是在选择些什么？
直白点的说，如果每座城市是只股票，我们都是有资格的股东或者想入股的股东。
市场进入到最后一个季度了，但是不同城市的走势依然不明朗，和大家聊聊一些相关数据。
01
最近国家统计局刚刚发布了9月70城房价数据
总的来说，31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨1.1%和0.8%，涨幅比上月分别回落0.2和0.5个百分点。
35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨0.9%和0.8%，涨幅比上月分别回落1.1和0.6个百分点。
而腾讯联手云房数据发布各主要城市二手房环比数据，加上我们最近也市调不少了城市，正好可以借此简单一窥，当下混沌楼市下各城市纠结。
不过有鉴于新房市场受到类似限价等干预因素较多，市场最真实的态度其实还是在二手房上，所以我们这次也以二手房为基调。
02
四大一线城市向来都是中国楼市风向标。
从数据上，除了北京保持稳定之外，在环比增幅上似乎都在小幅回暖。
我们以回调程度最深的上海市场实际情况为例，市场价格波动由于干预，备案等等因素，真实情况情况并不容易反馈。
不过有个数据一定是真实的，那就是二手房数据。
近乎跌入近4年的谷底，看起来没什么起色，但如果你进一步探究成交细节。
外环外成交的走势从49%抬升为53%，说明底层需求还是顽强在释放。某种程度，我们可以看作上海楼市确实在筑底。
四大一线或许有着因城施策的差异，但本质上都差不多，内部都存在着分化，可总体上没有特别没有好，也没有特别差，回调中的稳定才是目前最严调控下主基调。
但是一线城市最主要意义其实已经不在于楼市风向。
事实上，在楼市到了如今的状态，虽然大周期基调还是主旋律，但各城的房价成因和涨跌，却在周期的轴线中逐渐分化。
四大一线城市价值在于，他们是中国楼市最宽的护城河。什么意思？看起来这波楼市中以北上为例，回调是客观的经历，但是回调到一个市场还能接受点，他们一定是能刹住车的，换句话说，这是真正能抗住周期的产品。
所以短周期来来回回折腾的价格，其实对一线城市，拉长时间看看，参考意义实在不大，只要能避开具体的坑
值得一提的是，同为四大一线，广州房价均价和北上深有近2万的水位差，加上突然经济整长失速，近来把将广州踢出一线声音不绝于耳。
而另外一方面，2017年末，广州常住人口1449.84万人，比上年净整长45.6万人，创下近5年新高。也算从数据看广州楼市，对无论新房环比增长0.4%，还是二手房的环比增长数据0.61%，目前稳中温吞慢牛行情，某种角度认知解读。
所以未来我们有机会也将会和各位详细分析下，这个因广东发展内部不平衡，而被财政困扰的省会。
03
如果一线城市在波动中看本质上还是简单的，那么新一线，或者强二线则是最复杂的。
这里需要说明是，这里一二三四线城市划分基调来自较早的新一线城市排行榜。
四大一线都是公认的，无可置疑的实力。唯独二线城市，就像哈姆雷特，每一个人都有自己心中的那把尺子。
或许有高估，或许有遗漏，但在这里，不是我们纠结所在。
简单大致梳理了下：
1）总体趋冷，相对分化。
2）最有意思的莫过于两个东北城市，辽宁双子星—沈阳和大连，数据上看，在这样楼市行情下，一直逆势上涨。在东北人口一直流出的情况下，让人不解。
其实这并不奇怪，大潮之下，沙滩上每个洞都会被灌满，只是或早或晚的问题。只要市场还有过剩的流动性，像沈阳大连这样之前房价低水位，但区位，资源底子还不错的二线城市终究会被抬升。
对沈阳和大连而言，长期支撑房价未来不是低水位的抬升势能，而是东北经济是否能触底反弹，真正能留住东北外流人口。
3）其次近期最亮眼的涨幅，莫过于西安，不仅二手房的环比涨幅虽然放缓，但依然有着很亮眼的1.67%，国家统计刚刚发布的新房涨幅上，西安仍然以6.2%环比涨幅继领涨。
背后，是西安楼市虽然不再出现大规模抢房潮，但市场的依旧火热现实。
实际上这个在抖音上时常占据头条的网红城市，也是这轮二线城市抢人大战中网红城市。
据统计，2018年，仅仅过去9个月，西安新增户籍人口60万人，常住人口突破1000万大关。
看来抢人大战，虽然抢人城市各项配套是否能跟上，一直是颇具争议点。可无法否认滞后的启动行情，和抢人大战带了新增人口和购房生力军，短期还是带来了足够的支撑。
关注这样抢人的中西部城市，一时的短期供求的确是不得不考虑的因素。
可最重要的着眼点，是将抢来的人口转化为城市势能，简单点说，在抬升城市势能时，城市的城建，产业，公共设施能否能更得上。
而这才是一个城市的长远留住人的根本，或着，房价真正基石。
4）二线城市环比涨跌各有差异，但是即便数据下整体下行，二线城市内部板块开始出现强烈分化。
以苏州为例，近日苏州工业园区，唐宁府，月亮湾三号三期，苏州中心九号同期开盘。风雨中，久违的抢房大战又开始重出江湖。
虽然缘由是限价，但背后是苏州园区，在这轮楼市稳定行情下的改善潮势能余波。
事实上，我们对部分二线城市实地调研时，发现在这波盘整潮中，有两种类型在当下下行周期中表现堪称亮眼。
一者，富人区，其实不难理解，有余粮的主，对冬天的漫长，并不在意。
二者，足够的板块，这轮楼市盘整期，在经历板块重组和能级重塑。
什么意思，平稳即意味改善机会，从前追不上了，现在大家终于可以有机会在一起玩了，那还不赶快交朋友。
所以部分二线城市虽然在数据上看，经历下行。但是实际上，更多是盘整。城市优质板块在改善中供不应求，配套不足的板块则加速下行，城市板块之间，也可谓纠结。
对足够优质的地段和项目，改善和刚需，逻辑上只有能不能够得上问题。
但是否是意味投资，这取决于你怎么看看待周期。
，不要忘记，当下楼市混沌周期基调，强力调控下，整体着凉，个体迟早感冒。
第二，不要恐慌，任何纠结的周期所失去的，不需要将时间的轴线拉的很长，所失去都将以某一种姿态的姿态，讨要回来。
04
我们通常都将三四线城市，去归纳为一类城市，即非一二线城市。
但由于有新一线城市的概念，表单概念中的二线城市，部分属于主流认知中三线城市。
还是那句话，如果划分标准，取决于角度，并不一定面面俱到，比如表单中厦门，福州，济南，合肥，无锡，佛山等的城市能级高于一般三线城市。
但如果剔除他们，会看到，虽然略有分化，但三四线城市环比依然是以涨幅为主。
为何？
不限购下的流动性补缺和棚改的惯性需要时间。
怎么看待？
价格并非看待三四线城市的维度，是否具有足够流动性的才是三四线城市的命门所在。
也就是说，当你头脑发热涌进三四线买房市，价格不是阻止你理由，三四线城市未来足量的接盘人口，才是变现的前提。
当然，喜爱并扎根三四线城市为家的，请无视上一条。
然而，最玩味恐怕莫过于趁着这波棚改势能，善用周期，将三四线资产置换一二线资产的。
只是三四线涨幅诱惑当前，一二线回调在眼，这样逆周期操作的恐怕不多。
可就是全部真相吗？
我们总是喜欢用简单概念去掩饰认知的懒惰。
比如环沪的三四城市是否和中西部的三四线城市有同样的结局？长三角，珠三角，环京，甚至海南是否也是？
即便那些不处于城市群中三四线城市，是否如主流所认知那般下场？
中国的广袤和复杂，从来不是非黑即白的简单认知，往大层次分明，往小超出想象。
我们最近调研部分三四线城市，未来我们也会为大家一一解构。
05
总的来说，当下整体市场萎靡色调还是没有改变，但分化从未如此严重，这是之前中国楼市从未出现过现象。
换句话说，当下楼市越混沌，对买房人的考验越艰难。
但个体而言，却取决审视自身的的态度：
，或者是爱，或者价值，不要忘记选择一个城市作为命运共同体的出发点，因为他将陪伴你很长很长时间。
第二，楼市周期看起来绵长，可相比城市吃掉的生命时光，却无比短暂，该有的还是要有。
来源：真叫卢俊
seaki疯小疯2018-10-25 10:48:36
