近期应南通市通州区政府之邀，赴「 通州区房地产投资暨人居价值高峰论坛」发表专题演讲。由于内容涉及我国未来20年甚至更长时间的经济与房地产发展方向，加之现场以政府官员、新闻媒体及知名、指标性房企为主（你想的到的都到了），我的演讲内容也做了相应调整与深化，应值得将重点汇整提供予读者参考。
长三角是经济发展“排头兵”
首先要说的是，为什么今年以来我对长三角经济与房地产发展格外的看好？有不少人“以小人之心度君子之腹”的认为，是因为我数度应邀前往演讲或项目推广集中在长三角所致，其实大谬，而原因刚好“本末倒置”。在史无前“厉”之调控措施层出不穷的当下，许多城市已在“退潮中裸泳”，而长三角乃至“上海大都市圈”，却仍呈现盎然生机，因此我更乐于接受长三角区域与房地产有关的邀约。就如同这些年来“我看好房地产前景所以积极买房”，而非“买房了才看好房地产发展”的道理雷同。
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必须知道的是，随著改革开放40年，经济增长状态已由“又快又好”到“又好又快”与“健康平稳”，进而不可避免的陷入停滞不前的高原期，乃至因包括人口、土地在内的各种红利逐渐丧失，使得过去比拼“招商引资”优惠力度的城市竞争态势已不可持续，以避免、防堵相互抵消、恶性斗争的“割肉效应”漫延。
长江经济带“任重道远”
那么未来将采取什么对策呢？我看是更多的仰赖城市之间的协作、互补，创造产业竞争优势及资源的节约、有效利用，否则将不足以因应“未来已来”之国际经济、金融、产业格局的强烈变化，而这种“城际联动”的“城市群”推进模式，就是“城市（镇）化”→“新型城市（镇）化”的升级版，力图在暗潮汹涌、优胜劣汰的国际竞逐中保持领先位置。
于是中央“十三五”提出了19个城市群规划（总计31个城市群），一方面是城乡全覆盖式推进经济建设已心余力绌，另一方面则是“让少部分先富起来的城市，带动发展迟滞的城市”，然后透过都市圈辐射效应，进一步缩窄城乡差距及确保GDP稳定运行。
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目前来看，十九个城市群已然“形成气候”的有六个——京津翼、长三角、珠三角、长江中游、长江上游、海峡西岸等，其中“长江流域”显然扮演重要角色，堪称“任重道远”。事实上，早在1992年6月国务院便提出相关构思，2014年更将之与“一带一路”及“京津冀”协同发展，一起作为国家发展三大战略，可见“长江经济带”的重要性。
南通进入风口期是“有的放矢”
很多人可能并不清楚，以武汉为首的“长江中游城市群”GDP占9.57%，仅以微弱比例略逊于珠三角的9.83%，在城市群中排名第三，突显长江经济带的“强强联手”，将成为维持中国经济稳定发展的“关键力量”。而毋庸置疑的是，“长江经济带”的主轴是长三角，长三角的重中之重非上海市政府于去（2016）年提出的“6+1上海大都市圈”莫属，分别是江苏的苏州、无锡、南通，浙江的嘉兴、宁波、舟山。
如此抽丝剥茧、逐步细化可以发现，以“环沪环（城市）”观之，南通做为上海北大门，均价尚不及1万元（9122）/平米，明显处于房价洼地。尤其是2019年沪通铁路等一系统高铁通车之后，南通因黄海、长江的天然屏障阻隔，与上海“似近还远”的当前窘境将被彻底打破，更别说“上海第三机场”可望设在南通这个超级大利好一旦实现，所将带来的爆炸性效应！
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这才是我看好南通的本质原因，即使有所偏爱（我母亲是南通人）也是“有的放矢”啊！
（本文于2017年12月22日刊载于《理财周刊》）
蔡老师楼势说2017-12-22 11:03:52
