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9月上演土拍大戏 本周5幅宅地集中出让竟有1幅0溢价率成交

喵主角 2017-09-08 16:11:51

进入9月,房地产市场也就进入传统意义上的销售季——“金九”,而上海土地市场9月档热度也依旧不减,土地市场迎来盛宴,尤其是9月第二周,更是上演一场宅地出让的土拍大戏——5幅宅地集中出让。

据统计,上海9月拟出让20宗经营性用地,包括13宗宅地和7宗商地,总起始价约为248亿元,总规划体量约为206万平方米,其中宅地包含3宗动迁安置房用地和4宗租赁住房用地。

值得注意的是,9月拟出让的4幅租赁用地都位于上海的中内环,分别为长宁区古北社区W040502单元E1-10地块、徐汇区漕河泾社区196a-08地块、浦东新区南码头街道滨江单元06-05地块和浦东新区北蔡社区Z000501单元03-02、03-03地块,起始价约为17亿,规划体量约为22万平方米。而9月份拟出让的商住和普通商品住宅全部遍布郊外环区域。6幅宅地中,青浦有1宗、奉贤3宗、金山1宗,总起价约133亿元,出让面积约49.44万平。

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6宅地都位于外环外偏远区域,其中本周集中出让的5幅地块采取今年新推出的招挂复合的拍卖方式,而9月底将出让的金山新城地块将采用挂牌式出让方式,从目前的获知的情况来看,本周5幅宅地最终仍会以低总价和低溢价率成交,而月底金山新城的宅地以挂牌式出让会出现何种局面,值得我们拭目以待。

下面开始给大家划重点(本周集中出让的5宗宅地附近目前都有哪些新盘在售):

青浦区西虹桥徐民路南侧19-05、20-02、21-05、22-01、31-03、35-02地块

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2017年9月5日,上海青浦西虹桥出让一地块东至蟠祥路,南至盈港东路,西至蟠龙港,北至徐民路,规划用途为餐饮旅馆业用地、商办、商住用地,总面积137405.4平方米,起始价28.9973亿元。出让方式为招挂复合,共分为6个子地块。最终由中核房地产开发有限公司以总价295000万元摘得,近底价成交,成交楼面价9750元/平米,溢价率1.7%。

地块距离地铁2号线徐泾东站直线距离约1.8公里、距离在建地铁17号线(预计2017年年底开通)的蟠龙路站约1.22共里,邻近国家会展中心,交通便捷。距离徐泾小学直线距离在0.92公里,地块距离目前在售的新房中建锦绣天地直线距离大约在0.66公里,中建锦绣天地目前仅剩商铺在售,建面约79-104平,均价6万/平。项目后续无住宅房源,项目最近一次住宅房源在售是在去年3月份,当时在售90-120平非毛坯住宅,报价在52000元/平,目前项目的二手房房源在售均价在58000~62000元/平之间。未来该地块的住房售价预计也不会太低。

地块出让要求:

1、建筑比例要求:地块面积13.74万方,规划总建面30.26万方,其中住宅总建面10.13万方,配建保障房面积占该出让宗地规划总住宅建筑面积的5.0 %以上,中小套型住宅不低于住宅总建筑面积的80%,100%住宅建面全装修。

2、2、自持要求:受让人应当按出让年限整体持有社区配套商业物业、商品住宅用地配套商业物业(除按照相关规定应当移交政府及政府有关部门的物业除外);受让人应当自项目规划土地综合验收通过之日起自持建筑面积不低于80%(计47955.47平方米以上)的商业物业(包含酒店、核行业文化展示馆)不少于20年,自持建筑面积不低于50%(计70659.79平方米以上)的办公物业(包含核行业国际培训中心)不少于20年,自持建筑面积不低于25%(计24057.72平方米以上)的住宅物业(除按照相关规定及合同约定应当移交政府及政府有关部门的保障房等物业外),以上自持面积须用于租赁。

3、开发经验要求:项目定位为核产业国际合作科创园,在开发商评分技术资质中要求核电行业相关专利,近三年在境内“一线城市”及“港澳台”有开发经验,并承诺总部落户,引入核电行业企业,建设并运营科创园,竣工后三年内举办国际核能会议,可以说这些要求几乎是为中核房地产开发公司量身定制。

青浦区盈浦街道胜利路西侧04A-01地块

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2017年9月6日,上海市青浦区盈浦街道胜利路西侧04A-01地块公开出让,该地块东至胜利路,南至盈港路,西至淀湖路,北至贺桥村路,出让建设用地面积20959㎡,规划用途为商住,起始价为100604万元,远洋最终以101004万元竞得该地块,楼面价24096元/平米,溢价率0.4%。

周边其他地块情况:去年8月青浦区盈浦街道淀惠路北侧36-01商住用地最终花被中南以总价19.6亿元的竞得,按照36279平方米的出让面积和2.5的容积率估算,这一商住用地的起始楼板价约为21610元/平方米。

地块周边生活氛围浓郁,交通生活配套都很齐全,距离在建中的17号线(预计2017年年底通车)曹盈路站直线距离约0.62公里,距离逸夫小学、尚美中学、晨星幼儿园直线距离也都在1公里内,距离购物中心——青浦卓越世纪中心直线距离在0.79公里。目前周边在售的新房项目比较多,与地块一路之隔的新城盛世目前在售建面约134平的4房,均价42000——43000/平。同样与地块也仅有一路之隔的盛誉世家在售高层住宅和洋房,户型为高层住宅105平米,洋房为127平米和139平米,均价为43000/平。距离项目较远一点的葛洲坝玉兰花园目前在售在售102平两房,128平三房、145平和170平四房,均价42000/平,另有部分190-220平复式房源在售,总价800/套起。目前来说,周边新房整体售价大概在4.2/平上下。17号线预计年底即将通车,俗话说:地铁一通,黄金万两,有了交通的利好,周边的房价势必仍有一轮小波动。

出让要求

1、限高要求:不大于40米,住宅不低于24米,且住宅之间的高差不得超过较高建筑的1/3,商业(除酒店)不超过24米。

2、自持要求:受让人应当自项目规划土地综合验收通过之日起自持建筑面积不低于 100 %(计 8383.6 平方米以上)的商业物业不少于 20 年。

3、建筑比例要求:商业服务业用房建筑面积占计容建筑面积的比例为20%,住宅用房建筑面积占计容建筑面积的比例为80%,浮动比例不超过计容建筑面积的1%。配建保障性住房建筑面积应占该出让宗地规划总住宅建筑面积的 5.0 %以上,计 1676.72 平方米以上。中小套型住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的 80.0 %,住宅100%全装修。

4、公共服务设施、公共空间建设要求:地块内应设置建筑面积不少于总建筑面积0.48%(计 200 平方米)的公共服务设施,包括:配置养育托管点,建筑面积不小于200平方米。社区公共配套服务设施建成后权属无偿移交政府。 设置不低于用地面积9.5%(计2000平方米以上)的公共环境空间,包括:配置开放广场一处,面积不小于1000平方米;配置开放绿化空间一处,面积不小于1000平方米。设置一条宽度不小于8米、长度不小于142米的东西向慢行交通通道,公共通道建成后产权归受让人,24向公众开放。

5、绿化要求:出让宗地中的绿地率为商业20%,住宅35% ,绿化面积不小于 6707 平方米。

临港奉贤园区二期04FX-0002单元B0801地块

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2017年9月7日临港奉贤园区二期04FX-0002单元B0801地块以招挂复合方式出让,该地块位于临港奉贤园区,东至恬桃路,南至石槐路,西至承贤路东侧绿化带,北至江山路南侧绿化带,出让面积44993.4平方米,建筑面积71989.44平方米,起始总价59137万元,起拍楼板价8215元/平。最终被保利以5.93亿摘得,同样也是近底价成交,楼板价为8242元/平,溢价率0.34%

周边其他地块情况:2016年12月27日,碧桂园以2亿1900万拿下临港奉贤园区二期04FX-0002单元B0204地块与本地块相邻,成交价格 2.19 亿元,楼板价8616 元/平方米溢价率5.07%,可售部分楼板价10670元/平。

地块周边目前比较荒凉,以农地,厂房为主。根据规划,临港奉贤园区将规划整个奉贤园区内形成“一心四点四片”的空间格局,一心为产业与生活配套中心,设置地区级商业、商务办公设施与社区公共服务设施,形成包括酒店公寓、花园住宅等多种类型宜居社区。后续建设中将会导入大量产业和企业,人口随之也会增加,未来值得期待。短期内来看,地块周边配套还是欠缺的。没有轨道交通支持,公交站点也比较少,出行可能主要依靠自驾,另一方面,商业、学校等等都在起步中,等成熟还需相当长时间。如今,地块周边已经有碧桂园、绿城等品牌房企的入驻,未来的发展也有更广阔的天地。

出让要求:

 1、本合同项下出让宗地范围内配建保障性住房建筑面积应占该出让宗地规划总住宅建筑面积的 5.0%以上,计3599.47平方米以上。

2、全装修住宅建筑面积应占总住宅建筑面积的25.00%以上(不包含保障性住房等),计17097.49平方米以上,保障性住房的全装修住宅建筑面积应占保障性住房建筑面积的100.0%以上,计3599.47平方米以上。

3、受让人应当按出让年限自持建筑面积不低于15%(计10258.5平方米以上)的住宅物业(除按照相关规定及合同约定应当移交政府及政府有关部门的保障房等物业外),以上自持面积须用于租赁。

4、装配式建筑面积的比例为:100.0%

5、受让人应当按出让年限整体持有社区配套商业物业、商品住宅用地配套商业物业(除按照相关规定应当移交政府及政府有关部门的物业除外)。同时,根据土地出让公告要求,该地块内中小套型住宅建筑面积不得低于该建筑面积的60.0%,多层建筑面积不大于90平方米,小高层建筑面积不大于95平方米,高层建筑面积不大于100平方米;在公共服务设施方面,则规定地块内应设置建筑面积不低于计容建筑面积0.53%(计380平方米)的公告服务设施。

奉贤区南桥新城04单元15B-06区域地块

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奉贤区南桥新城04单元15B-06区域地块以招挂复合方式出让,该地块2016年6月8日应出让人要求中止出让,于2017年7月5日以招挂复合方式再次出让。2017年9月8日被出让,地块东至:奉浦河,南至:浦南运河,西至:远东路,北至:奉浦河,出让面积为53969㎡,容积率为2.5,建筑面积为134922㎡,起价为134922万元,楼面起价为14000元/㎡。出乎意料的是,最终被山东黄金以底价成交,楼板价14000元/平,溢价率为0%。

周边地块情况: 2013年9月,金辉以成交价11.8亿元竞奉贤区南桥新城04单元13-01、13-04(2)区域地块,楼面价为11912元/㎡,目前项目已开发为金辉天鹅湾且已售完,目前项目的二手房均价在42000元/平。

地块周边生活便利,临近沪金高速,周边有高速入口,距离5号线南延伸段(在建)望园路站直线距离约900米,如果需要前往市区的话,可以到南桥汽车站乘坐相应的车次,地块周边无论是自驾还是公共交通都很方便。此外,周边生活配套很齐全,大型的商业配套有奉贤宝龙城市广场和百联南桥购物中心,直线距离也都在1.5公里内,学校的话,1公里范围内多个学校:毓美幼儿园、南桥小学、教育学院附属实验小学、奉贤区实验中学等多所学校。医院的话,区域内有一所综合性医院奉浦医院。目前区域内在售正在建设新房项目有中粮南桥半岛,具体何时出售,还待定中,南桥板块目前二手房挂牌均价在3万左右。随着5号南延伸段的通车,区域内房价还是有一定的升涨空间。

出让条件:

1、混合用地各用途建筑面积比例: 住宅用地不大于48%(计64762.56㎡);商务办公用地不大于40%(计53968.8㎡);商业用地不小于12%(计16190.64㎡) 。

2、本合同项下出让宗地范围内配建保障性住房建筑面积应占该出让宗地规划总住宅建筑面积的 5.0 %以上,计3238.13平方米以上。

3、装配式建筑面积的比例为:100.0%。

4、自项目规划土地综合验收通过之日起自持商业物业建筑面积不低于100%(计16190.64平方米以上)不少于20年。

5、自项目规划土地综合验收通过之日起自持办公物业建筑面积不低于70%(计37778.16平方米以上)不少于20年。

奉贤区海湾镇13-02区域地块

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奉贤区海湾镇13-02区域地块以招挂复合方式出让,地块东至:星西路,南至:星荣西路,西至:农工商大道,北至:星火公路,出让面积为64538㎡(约97亩),容积率为1.5,建筑面积为96807㎡,起价为10.6亿元,楼面起价为11000元/㎡。

目前中标候选人如下:按照目前的有效报价,无论哪位中标,仍将是低溢价率。

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周边地块情况:2015年1月,绿地以成交价32960万元竞得奉贤区海湾镇13-04区域地块,当时楼面价为4073元/㎡。

虽然海湾镇相比于上海来说是比较偏远的郊外区域,但是地块位置还算位于海湾镇的中心位置,距离海湾火车站约1.7公里,距离海湾镇政府约900米,距离海湾幼儿园大约200米左右,周边生活配套也算齐全,1公里内有农工商超市、星火集贸市场、奉贤区海湾镇社区卫生服务中心。目前,周边无新房销售。二手房挂牌价大约在2.2万/平左右。

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