文章转自公众号“房金所”
前晚，广州的楼市调控加码了：买房后2年内不准交易，新的商办类项目不准卖给个人。2天前，杭州、厦门、福州的调控政策加码。
本轮调控的底层逻辑，就是在房价不大起大落的情况下，尽可能减少一二线的房产交易，让资金去往三线或实业。
广州突发新政，调控再次加码！
3月30日广州政策重点
限购升级
1、家庭新买住房证需满2年，才能转让；法人单位新买住房证满3年，才能转让。
2、住房赠与满2年后才能再买房。有购房资格，才能接受赠与。
3、外地户口只能在从化、增城买1套。
限贷升级
1、离婚1年内再买，首付按已拥有1套房执行。
2、公积金贷款：本地户口连续缴纳1年以上，外地户口连续缴纳2年以上。
商服类（商业和办公）房地产调控
1、不得变更为居住用地。
2、分割单元不低于300平方米。
3、销售对象必须是法人单位，不可作用居住用途。
值得关注的是
3月17日，广州已经发布过调控升级令
两周不到，调控再次加码
更是出现产证满2年才能转让这样的“王炸”
一线城市的调控前景
应该让不少人背脊发凉了
3月17日广州政策重点
1、 本市户籍成年单身（含离异）人士在本市限购1套住房。
2、 非本市户籍居民家庭能提供购房之日前5年在本市连续缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的，在本市限购1套住房，非本市户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明购买住房。
3、居民家庭在本市拥有1套住房且无贷款记录的，或拥有1套住房且贷款已还清的，购买普通商品住房首付款比例不低于50%；居民家庭在本市拥有1套住房且贷款未还清的，购买普通商品住房首付款比例不低于70%。居民家庭在本市拥有1套住房，购买非普通商品住房首付款比例不低于70%。
4、增城、从化不纳入限购。
下面附上3月30日广州新政全文↓↓↓
广州市人民政府办公厅
关于进一步加强房地产市场调控的通知
穗府办函〔2017〕65号
各区人民政府，市政府各部门、各直属机构，各有关单位：
为保持我市房地产市场平稳健康发展，经市人民政府同意，现就进一步加强房地产市场调控通知如下：
一、加强住房限购政策
（一）居民家庭新购买（新购买是指自本通知施行之日起购买，下同）的住房（含新建商品住房和二手住房，下同），须取得不动产证满2年后方可转让或办理析产手续；企事业单位、社会组织等法人单位（简称法人单位，下同）新购买的住房，须取得不动产证满3年后方可转让。
（二）住房赠与他人的，须满2年后方可再次购买住房；接受住房赠与的，须符合本市的现行限购政策。
（三）非本市户籍居民家庭在从化、增城区内限购（含受赠）1套住房。
二、加强差别化住房信贷政策
为防控信贷风险，经广东省市场利率定价自律机制研究通过，对我市差别化住房信贷政策作以下调整：
（一）对离婚一年以内的住房贷款的申请人，银行业金融机构按照居民家庭在本市拥有1套住房的信贷政策执行。
（二）对已成年、未就业、没有固定收入且还款资金来源于其他共同还款人的借款人，银行业金融机构应进一步严格住房贷款条件，按照居民家庭在本市拥有1套住房的信贷政策执行。
（三）本市户籍职工连续足额缴存1年以上，非本市户籍职工连续足额缴存2年以上，方可申请住房公积金贷款。
三、加强商服类房地产项目管理
（一）商服类（商业和办公，下同）房地产项目应当严格按规划用途开发、建设、销售、使用，未经批准，不得改变为居住用途。
（二）房地产开发企业新报建商服类房地产项目，分割单元不得低于300平方米，不符合该要求的，规划部门不予批准。房地产开发企业违反规划将商服类房地产项目改为居住用途的，一经查实，按有关规定严肃处理。
（三）房地产开发企业销售商服类物业，销售对象应当是法人单位；法人单位购买的商服类物业不得作为居住使用，再次转让时，应当转让给法人单位。本通知施行之前，已购买的商服类物业可转让给法人单位、也可转让给个人；个人取得不动产证满2年后方可再次转让。
四、加强房地产市场监管
（一）房地产开发企业应严格按照预售许可备案价格明码标价，已经签订认购协议的不得提价或变相加价。
（二）房地产中介机构在房屋交易前，应当书面告知当事人房地产调控政策并签字确认；不得教唆、协助购房人伪造证明材料、骗取购房资格，不得怂恿、协助当事人签订“阴阳合同”，不得强迫当事人选择其指定金融机构或接受金融服务，不得提供或推荐“首付贷”等违法违规的金融服务。
（三）对于协助购房人伪造证明材料、虚构市场交易情况、发布虚假数据、制造市场恐慌、扰乱房地产市场秩序的，对房地产开发企业依法取消房地产开发企业资质、取消预售许可，对房地产中介机构依法注销机构备案、直至吊销营业执照，对其他当事人依法追究法律责任。
（四）由住房城乡建设部门牵头，联合发展改革、国土规划、金融、工商、人民银行、银监等部门，对房地产开发企业、中介机构、银行业金融机构开展常态化现场、非现场检查。举报电话：12345。
本通知自2017年3月31日起施行。
广州市人民政府办公厅
2017年3月30日
据不完全统计，截至目前，已有45个城市限购，除了增加限购区域、限制购买套数、提高首付比例、延长个税或社保缴纳时间等常规政策外，记者发现，北京、广州、厦门等城市出台了之前没有过的新政，甚至，贫困县安徽临泉县紧急对房价进行了限制。
那么，高房价的根源到底是？限购是不是的办法？房价怎么走？本文对一系列问题尝试解答！
首先谈谈本轮调控基本线路：
1. 限制外地户籍投资客购房（通过认户籍和社保等手段)，以减少交易量。
2. 提高外地户籍投资客的资金成本。
3. 限制本市户籍居民购房。
4. 提高本市户籍居民购2套房的资金成本。
5.提高本市户籍居民的换房成本。
6. 直接冻结部分房屋产品交易。
疯狂的根源
新加坡国立大学房地产研究院院长邓永恒接受中国经济学教育科研网采访时曾表示，分税制推出以后，地方政府大部分的财政都上交中央，许多地方政府留下的收入很少。然而，中央政府对于地方政府财政拨款往往不能满足地方建设发展的需要，所以地方建设很多还是依靠地方财政支撑。与美国不同，中国地方政府不能发公债，到银行借钱也有诸多限制。地方政府就会以土地作为抵押，通过土地财政获取地方建设发展所需资金。因此，土地出让价格越高，对地方财政就越有利。
邓永恒介绍，几年前他做过一个研究，发现地方政府在任期内的GDP业绩以及他们对于环保建设的投资，与地方政府考核有很高的相关性。通过考察283个地级市市长、市委书记10年来的升迁情况，研究发现市长和市委书记的升迁概率与他们任职期间GDP增长业绩有很大的正相关，而GDP的增长又受房地产繁荣的拉动。
清华大学中国与世界经济研究中心主任李稻葵在今年两会期间表示，国际经验表明，房地产的“根”是土地财政。地方政府控制土地，通过卖地或开发来获得收入。但在此过程，要明确地方政府需留出足够土地财政收入，用以购置或控制一批房源，用较为平价的价格进行长期出租，支持本地经济发展。
限购“良药”苦口
一直以来，国内对房地产市场的调控主要通过限购的行政手段来实现。这些政策一定程度上增加购房难度，抑制了投机，但是政府对房地产采用限购的调控政策是不是的办法呢？
邓永恒表示，近年来中国出台了多套“降温”政策，对这些政策的有效性做过跟踪。研究发现在不少房市中，“降温”政策出台六个月后，有半数以上出现了房价反弹现象，导致市价变得更高。
邓永恒称，中国政策的目标通常较短，往往通过行政手段进行调控，没有一个长期的政策框架。2016年，是房地产的大牛市。不仅中国一线二线城市房价飞涨，在海外，加拿大温哥华、澳洲的悉尼和墨尔本以及美国的加州也兴起了一波房产投资的热潮。同样是，同样是空间有限，但在新加坡，房价已经连续3年下跌了。
邓永恒表示，新加坡政府的房市宏观调控政策就相对有的放矢。新加坡制定房市调控政策会兼顾老百姓对住房的可支付能力，通过政府各部门间的协调实现“提高住房质量，降低住房费用”的目标。
例如，新加坡有80%的住房属于政府开发的组屋，仅有10%是较高端的私有住房。新加坡政府运用多次提高房产交易印花税的方式，逐渐达到了有效调控其私房市场一度过热，吸引了过量的投机、投资的问题。
中国的政策出台往往还存在“一刀切”的问题。二线房市供过于求，却出台一视同仁的“去库存”政策，导致一线房地产市场过热。实际上，这与许多国际媒体问“中国房市是否会崩盘”犯了同样的错误。
李稻葵今年两会期间表示，房地产市场需要一个长期、有效的基础性机制。但截至目前，只是采取了调控手段，如限购或调整对二套房、三套房的信贷政策，这并非治本之策。
从土地财政来看，李稻葵认为，地方政府一方面控制了土地财政，另一方面却不持有和管理自己的房产，因此房地产问题不能得到解决。重庆模式是一个很好的探索，但它只做了一部分，政府只是在土地供给方面“随行就市”，用土地供给的多寡来控制土地价格。这还不够，地方政府还必须再持有相当一部分房产。
去年以来，房地产市场持续过热也在一定程度上加剧资金“脱实向虚”风险。在李稻葵看来，避免经济“脱实向虚”要从两方面入手：
一是去“火”，当下金融业有“虚火”。目前不少刚性兑付的产品，给投资者带来一个假象，认为这些投资品的投资对象风险很低，因此不愿意直接投入到实体经济中。
二是降成本，营改增之后地方政府的财政收入明显下降。实际上，地方政府在过去很长一段时间内是推动民营经济发展和帮助民营经济发展减税的主体。因此，建议在营改增后，适当给地方政府一些财政和税收返还，让地方政府用以扶持民营经济。
房价会涨下去吗？
钱全都进入楼市了，房价自然会不断上涨，总有一天会让所有人都十分难受，一旦形成大规模抛盘，楼市是无论如何也稳不住的，这个道理大家都懂。所以未来楼市不能肆无忌惮上涨。它必须是按照预期的节奏上涨。
房价掉得下来吗？
下跌可以，但崩溃不行。一旦崩溃，银行坏账大幅增加，购房者财富大幅缩水，政府收入急剧减少。即使是下跌也必须在政府可承受范围内。
现在看来，2017年甚至今后一段时间的房地产，我们应该以平常心视之。买房仍然可行，但希望通过买房来实现一夜暴富已经不现实。
房地产走到今天，对开发商和项目操盘手来说，早已没有那种“一招在手，天下我有”的策略和手段。把最基础的内功做扎实，看准市场的演变趋势，合理的运用策略组合，就能安然过冬，踏破雨雪冰霜，看到春暖花开。
爆料king2017-04-01 13:33:29
