[摘要] 自3月以来，上海豪宅市场持续升温。高端项目接连入市，“日光盘”应接不暇。
自3月以来，上海豪宅市场持续升温。高端项目接连入市，“日光盘”应接不暇。
4月18日，上海陆家嘴豪宅“滨江凯旋门”开盘售罄，总价1.1亿元“楼王”开场即被选购，单日收金70.27亿元；4月21日，外滩壹号院二期开盘首日去化率高达100％，总成交金额99.97亿元。
据某机构统计显示，今年截至2024年4月10日，上海总价2000万元以上高端住宅已成交1271套；其中内环内共成交1014套，而过去十年间，上海总价2000万元以上高端住宅平均每年卖掉约1195套。
目前，上海高端改善项目推盘节奏加快，接下来还将有多个单价超16万元、单套总价三四千万元的楼盘上市。“上海市场上前期积压的豪宅需求正在慢慢释放。”上海中原地产市场分析师卢文曦向《华夏时报》记者表示，从国家统计局公布的70城房价数据看，上海市场韧性很强，“的确正在向好，而且优质住宅产品的前景更为（令人）看好”。
4天两大豪宅项目成“日光盘”
4月21日，融创外滩壹号院二期开盘“日光”。凭借单日99.97亿元的销售额、100％的去化率成为今年内上海单盘销售额TOP2的项目。当晚，项目官微即发出“融创外滩壹号院，99.97亿，首开售罄”的大红海报。
据悉，融创外滩壹号院二期是上海市黄浦区重点项目，项目地处外滩董家渡板块。该项目此次共推出204套房源，以建面约255平米—380平米的大平层为主，开盘均价为16.8万元／平米。根据一房一价表，该项目单套起价约3900万元、套均总价5000万元。
此前，4月10日至4月14日，融创外滩壹号院二期开启认购。根据公开的信息，该项目认购登记总组数与开盘准售房源套数比小于2.5：1，不进行计分排序，并将摇号排序及开盘销售时间提前至4月21日进行，项目共计推出204套房源。据融创官微，外滩壹号院二期是上海市黄浦区重点项目，与外滩万国建筑博览群、南京路、豫园、世博园为邻。
据了解，融创外滩壹号院二期总货值逾200亿元，将分为两批次推售。如果按比例分配，这一批次录得的99.9亿元销售额，融创将能获得10亿元左右的资金回笼。而在外滩壹号院入市之前，上海融创营销负责人就曾表示，“外滩壹号院对融创的品牌也具有重新振作的意义，以及资金回流也有很大的促进。”而融创外滩壹号院二期热销的利好消息也带动了投资者的热情：4月22日，港股内房股全线上涨，融创中国盘中涨超9％。
融创外滩壹号院之外，4月18日，滨江凯旋门开盘选房，212套房源6小时内被一抢而空，销售总额达70亿元。值得一提的是，上午9点，第一场选房开始。其中1号选手选中101房源，而2号选中1901房源（顶复，总价约1.1亿元）。
据悉，滨江凯旋门一期房源最早于2012年开盘销售，共推出195套；二期于2020年开盘销售175套，此次推出的三期房源共212套，均价为17.28万元／平米。三期销售之后，仅剩下20余套临江别墅未入市。
而从今年3月初官宣入市、到3月27日开启认购，认购期间，滨江凯旋门累计获得总数1043组，认购率超过500％，入围分113.04分，是上海实行积分制以来又一个超100分的楼盘，排名第三，仅次于云锦东方
云锦东方待定4.03分龙兰路388弄、龙兰路399弄021-33681000$021-33686000（118.32分）和前滩百合园288弄（114.96分）。
据悉，今年3月份以来，上海楼市掀起高端置业热潮，已相继诞生出绿城外滩兰庭、中海·顺昌玖里等多个“红盘”。此外，位于浦东世博板块的保利世博天悦于4月17日开始认购，均价16.8万元／平米，共推出291套建筑面积约170-400平方米的房源，认购首日已收获约80组认购；而香港置地启元推出80套房源，4天内获得认购190组以上，认购率约238％。
新房市场之外，法拍房市场上频繁成交的“天价顶豪”，也为上海豪宅市场添柴加薪。
近日，上海静安区巨鹿路的一套花园洋房易主，成交总价约3.1亿元，产证面积约307平方米，占地面积约557平米，成交单价约100.9万元／平方米。有消息称，该笔交易的中介佣金即高达900万元。此前，4月9日，长宁区夏都花园108264元/平方米[长宁]夏都花园1套在售一套别墅被三名买家共竞价1904次，最终竞价人彭立以1.28亿元拍下这套豪宅。
更早一些时候，3月7日，一套原属于昔日“地产金融大佬”戴志康名下、如今只剩残垣断壁的“九间堂”独栋别墅房源拍出了1.44亿元，成交单价超21万元／平米。
高端住宅供应呈井喷状态
“上海市场上前期积压的豪宅需求正在慢慢释放。”上海中原地产市场分析师卢文曦向《华夏时报》记者表示，从国家统计局公布的70城房价数据看，上海市场韧性很强，“的确正在向好，而且优质住宅产品的前景更为（令人）看好”。
据某机构统计显示，从成交情况来看，今年截至2024年4月10日，上海总价2000万元以上高端住宅已成交1271套；其中内环内共成交1014套，而过去十年间，上海总价2000万元以上高端住宅平均每年卖掉约1195套。
成交走高，与高端住宅市场供应放量不无关系。今年3月2日、4月1日，上海第三、第四批次新房集中供应入市，2次总计供应44个项目，共计10752套房源。据上海链家研究院监测，这两批次集中供应中，高端住宅供应呈近年来的井喷状态，平均单价超过10万元的项目各有6个，占比高达30％左右。
其中，三批次新建商品住房项目中，浦东的凯旋滨江园、黄浦的顺昌玖里、长宁的爱森宫苑的备案均价均在17万元／平方米以上。四批次新建商品住房项目中，位于徐汇的瑞峰宁苑、瑞盛宁苑（即香港置地·启元）备案均价为17.8万元／平方米；浦东的玖丽璟庭、黄浦的云筑雅苑、茂名公馆（凯德茂名公馆249260元/平方米[黄浦]凯德茂名公馆73套在售）备案均价均为16.8万元／平方米。
另据“同策豪宅”统计，上海豪宅市场2024年将有100个单价10万＋新房项目（在售及待售），黄浦、静安、虹口等市中心内环内风貌别墅约42个。
同时，从新房市场来看，豪宅项目在位置上具有一定的稀缺性、一二手房“倒挂”的因素被不少受访人士提及。例如，58安居客研究院院长张波就向《华夏时报》记者分析表示，作为一线城市，上海高端改善盘的客群基础比较大。而近期热销的豪宅，基本上也都是一二手房“倒挂”的项目。
同策研究院也指出，不同于刚需客户的观望与谨慎，豪宅客户从资产配置角度，在没有其他更好的渠道配置资产情况下，抢占上海市中心核心资产至少能够保值；且虽然豪宅项目与二手房倒挂空间再收窄，但还是有明显的“倒挂”空间。
以融创外滩壹号院二期为例。记者在“贝壳找房”APP上看到，目前融创外滩壹号院一期仅7套二手房在售，其中4套房源挂牌单价从22.12万元到24.97万万元不等、1套单价19.15万元／平米。又比如，中海·顺昌玖里17万的均价与周边翠湖天地、中海·建国里的成交单价仍有2-5万元的价差。
4月份，上海还将有4个均价16万元／平方米以上的项目入市，或为高端住宅市场再添热度。而房企也瞄准时机加紧“出货”。一位知情人士向记者透露，继北京融创壹号院、外滩壹号院二期后，上海黄浦亚龙项目也将于年内入市。而融创年报显示，公司大量优质资产在手，截至2023年底未售土储货值约1.23万亿元。2024年融创新增供货近千亿元，且超85％分布在一二线核心城市。
不过，卢文曦也谨慎地向记者强调，豪宅市场可被视为观察市场走向的其中一个风向标。但市场总有先热后热。相对而言，目前刚需市场的热度还没有同时抬升，“希望这份热度后续可以传导至刚需市场”。
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