[摘要] 进入2024年，法拍房市场依然火热。在上海市场，豪宅法拍房市场升温明显。
2023年，法拍房市场热度再度提升，挂拍量、成交量均有不同程度的增长。
中指研究院监测全国355个城市得出的数据显示，2023年，各物业类型法拍房挂拍量达到79.6万套，同比增长36.7％；成交拍品数量14.9万套，较2022年全年增加2.02万套，成交总金额3004.1亿元。
进入2024年，法拍房市场依然火热。在上海市场，豪宅法拍房市场升温明显。就在1月23日，上海知名豪宅云锦东方
云锦东方待定4.03分龙兰路388弄、龙兰路399弄021-33681000$021-33686000的一套法拍房在京东拍卖网经过448轮激战、409次延迟，最终以约7503.02万元成交，较起拍价溢价28.7％，折合单价18.3万／平米。《华夏时报》记者注意到，此次拍卖吸引超2.8万人次围观，397人设置提醒。
业内人士强调，尽管目前法拍房市场供应量充足、“捡漏”机会也相对较多，但相比普通住房，购买法拍房仍需高度注重“安全性”。北京金诉律师事务所主任王玉臣建议，购房人在购买法拍房时最好不要抱有“捡漏”的心理，而是根据自己的需求购房，并且充分考虑房屋的客观情况、可能存在的风险等，综合考量是否购买法拍房。
挂拍总量创出新高
2023年底，山东女子王铮（化名）在上海“捡漏”了一套法拍房，成功实现了“与公婆保持一碗汤的距离”梦想。
这套位于青浦区夏阳街道的老房子为60余平米，二室一厅结构，总价仅为180万元。王铮已婚多年，因为两代人长期生活在一起摩擦较多，王铮和公婆早已都有分开单住的想法。去年下半年，各项重磅楼市调控政策之下，上海二手房市场一路下行。尽管如此，囊中羞涩的王铮夫妇依然“够不上”。
直到某天，王铮灵机一动，夫妻俩开始将目光投向了法拍房。“现在感觉法拍房的选择面还是挺宽的，价格也相对便宜。”王铮向《华夏时报》记者解释说。至于安全性，王铮也充满信心：“遇到极端情况的可能性比较小，再说还有法律保障。”
经过一番关注对比，王铮夫妇终于以180万元的价格拿下了这套颇为满意的法拍房，而这个价格低于市场价数十万元。简单装修后，公婆赶在春节前开开心心地乔迁了新居。
普通购房者将目光投向法拍房市场的背后，过去一年，2023年全国法拍房挂拍总量出现大幅增长，“捡漏”机会甚多。
1月22日，中指研究院最新发布《2023年全国法拍市场监测报告》显示，截至2023年12月，全国法拍市场挂拍各类法拍房源79.6万套，较2022年的58.3万套增长36.7％，挂拍绝对量大幅增加21.4万套，挂拍总量创出新高。
从挂拍物业类型来看，法拍住宅房源挂拍量、成交量双线走高，成交率受市场多方面因素影响起势缓慢。2023年法拍住宅房源挂拍38.9万套，同比2022年27.2万套增长43.01％；成交9.9万套，同比2022年8.4万套增长17.55％；成交率25.4％，较上一年下滑5.5个百分点。
从成交总量上，2023年全国法拍房成交金额约3004.1亿元，2022年成交金额为3004.6亿元。而由于2023年挂拍量出现大幅增长，但成交量与2022年持平，因而2023年法拍房整体成交率较上一年有所收窄。
上述报告指出，2022年全国法拍房挂拍58.3万套，成交12.6万套，按套数计算成交率为21.7％。2023年全国挂拍各类型法拍房源79.6万套，共成交14.7万套，按套计算成交率18.4％，成交率较上一年下滑3.3个百分点。
具体到省份，国信达数据、纬房研究院联合发布的2023年1-12月全国法拍房大数据分析报告显示，2023年，40个大中城市挂拍量较高的城市是成都、重庆、郑州、南宁、昆明，挂拍量分别是1.94万套、1.73万套、1.02万套、6757套、6017套。
同时，2023年，法拍房成交率较高的城市是上海、杭州，成交率分别是74.63％、73.68％；成交折扣率最高的城市是温州，成交折扣率为97.66％；流拍率较高的城市分别是兰州、西宁、呼和浩特、哈尔滨、贵阳，均超80％。
值得一提的是，去年三季度以来，大量远低于市场价格的法拍房涌入市场，甚至出现了“半价捡漏”豪宅的机会。
以上海为例，10月份，一套位于浦东世茂滨江花园102408元/平方米[浦东]世茂滨江花园1002套在售335.64平米的高层江景法拍房成交价近3000万元，折合单价8.9万元／平米。这套房源产权清晰，税费各付，而同户型楼上的房源挂牌价为4500万元；徐汇网红盘云锦东方云锦东方待定4.03分龙兰路388弄、龙兰路399弄021-33681000$021-33686000二期，2023年上半年的成交价高达26万元／平米，但10月的法拍房成交单价直接滑到了16万元／平米。
购买法拍房仍需高度注重“安全性”
对于去年法拍房挂拍量上升的原因，58安居客研究院院长张波向《华夏时报》记者透露，该机构曾向部分银行及金融机构了解过相关情况：“这里面的原因很多，也比较复杂。其中一部分原因是，一些商贸往来中进行的担保，有不少是用物业来质押的，去年经济纠纷有所增加，部分物业因纠纷而被拍卖。”
此外，还有少数特殊情况是“断供”：“少量三四线城市房价出现一定幅度回调，部分购房者买入后不愿再进行月供，一些房产经过相应程序后进入法拍市场。”张波表示。
那么，为何2023年成交绝对总量上升，但成交率却出现下滑？
对此，中指研究院高级分析师张晓飞向《华夏时报》记者分析指出，这一方面是供过于求导致成交率下滑。同时，法拍市场刚兴起，参与者对法拍市场流程不清晰，所以大多以观望为主，下场参与的购房者量较少。此外，受资金收紧、以及市场价格变化趋势不稳定影响，法拍购房者观望情绪浓厚。
根据中指研究院的数据，法拍市场价格变化体现在成交折扣率方面，2023年法拍项目整体成交折价率为76.4％，较上一年78.7％折价率略减少2.28个百分点。2023年成交折价率下降主要原因是二手房市场价格不稳定，导致一些房源没有达到预期成交。
进入2024年，法拍房市场依然火热。在上海市场，豪宅法拍房市场升温明显。就在1月23日，上海知名豪宅云锦东方云锦东方待定4.03分龙兰路388弄、龙兰路399弄021-33681000$021-33686000的一套法拍房在京东拍卖网经过448轮激战、409次延迟，最终以约7503.02万元成交，较起拍价溢价28.7％，折合单价18.3万／平米。记者注意到，此次拍卖吸引超2.7万人次围观，397人设置提醒，高达14人报名参拍。
张晓飞预计，今年二手房市场企稳之后，法拍房的成交折扣率，将维持到稳定区间。另外，预计今年法拍房源供给端会继续提升，同时成交量会同步增长；成交率的情况，则会受购房参与人数影响而发生变化。
业内人士强调，尽管目前法拍房市场供应量充足、“捡漏”机会也相对较多，但相比普通住房，购买法拍房仍需高度注重“安全性”。
北京金诉律师事务所主任王玉臣向《华夏时报》记者表示，法拍房是“馅饼”还是“陷阱”需要综合考量房屋的情况，如果该房屋有着极高的税费问题，或者房屋的产权、户口、质量存在着风险，购房人没有事先调查清楚即购买了该房屋。那么后续则会产生其他纠纷，耗费购房人的时间、精力，对于购房人来说则是“陷阱”。
王玉臣律师建议，购房人在购买法拍房时最好不要抱有“捡漏”心理，而是根据自己的需求购房，并且充分考虑房屋的客观情况、可能存在的风险等，综合考量是否购买法拍房。
比如，对挂牌的房产信息一定要认真仔细查看、与负责拍卖的法官和人员要充分沟通，尽可能多的了解房子的相关信息，包括但不限于产权情况、抵押、查封等情况，必要的时候还要去产权登记部门核实一下。保险起见，可以通过中国裁判文书网和最高院的执行信息网查下原房主的相关裁判文书和执行信息，看下是否还有关于这个房子的纠纷或者其它问题。
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